Bản án 353/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Qua nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

[1]. Về tố tụng: Bà Nguyễn Thị L nộp đơn kháng cáo và thực hiện các thủ tục kháng cáo theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Về nội dung kháng cáo: [2.1]. Thửa đất số 306, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.045,4m2(đất ở tại nông thôn 300m2 + đất trồng cây lâu năm 745,4m2) tại ấp L, xã Q, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay là ấp L, xã T, tỉnh Đồng Tháp) có nguồn gốc do bà Nguyễn Thị L nhận chuyển nhượng từ bà Lê Thị Kim T4 vào ngày 08/10/2020, bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN:CS28478 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp cho bà Nguyễn Thị L ngày 30/10/2020. Như vậy, bà L là chủ thể có đầy đủ quyền để xác lập các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng thửa đất số 306. Đến ngày 06/01/2021, bà L chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 306 cho ông T, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, được thực hiện công chứng tại Văn phòng C, số công chứng 000057, quyển số 6 01TP/CC-SCC/HĐGD. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/01/2021 đã tuân thủ về mặt hình thức được quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự; khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Bà L trình bày nguồn tiền mua nhà đất là từ tiền trúng vé số của con trai bà là anh Trần Văn Hoàng D1, nhưng bà là người đi nhận tiền trúng số và là người làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Lê Thị Kim T4 nên bà được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên bà L không có chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Tòa sơ thẩm đã nhiều lần triệu tập anh D1 nhưng anh D1 không đến và cũng không có ý kiến trình bày.

Do đó, cấp sơ thẩm không có căn cứ để xem xét lời trình bày này của bà L. Về nội dung hợp đồng: Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/01/2021 chỉ thể hiện đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng thửa đất 306, không thể hiện nội dung liên quan đến phần nhà ở trên đất. Nguyên đơn trình bày do nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên không thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2021 có nội dung tại trang 02 “Điều 3: Mục đích đặt cọc: Hai bên thỏa thuận hợp đồng đặt cọc này nhằm để đảm bảo cho việc giao kết Hợp đồng chính là Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất (bao gồm tất cả các tài sản gắn liền với đất) tại thửa 306 tờ 17 DT 1045,4m2 tại L, Q, CG, TG từ bên A sang cho bên B theo giấy tờ pháp lý sau....(Việc chuyển nhượng bao gồm QSDD căn nhà cấp 04 và tất cả tài sản trên đất)”; Biên nhận nhận tiền ngày 04/01/2021 có nội dung “Đặt cọc chuyển nhượng nhà đất tọa lạc tờ bản đồ 17 thửa số 306, diện tích 1045,4m2, địa chỉ L, Q, CG, TG”; Biên nhận nhận tiền ngày 06/01/2021 có nội dung “Chuyển nhượng căn nhà cấp 4 và thửa đất tọa lạc tờ bản đồ 17 thửa số 306 diện tích 1045,4m2 cùng tất cả tài sản trên đất. Địa chỉ ấp L, xã Q, Chợ G, TG”; Biên nhận nhận tiền ngày 30/01/2021 có nội dung: “Bán nhà và đất, tài sản trên đất thửa 306 tờ 17 DT 1045,4m2 tọa lạc L, Q, CG, TG”. Như vậy, mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/01/2021 chưa thể hiện đầy đủ đối tượng của hợp đồng là nhà và đất, nhưng căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2021, Biên nhận nhận tiền ngày 04/01/2021, Biên nhận nhận tiền ngày 06/01/2021, Biên nhận nhận tiền ngày 30/01/2021 thể hiện rõ ý chí của các bên là chuyển nhượng nhà và đất cùng các tài sản gắn liền với đất tại thửa 306. Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 18/3/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đồng Tháp) và Chứng thư thẩm định giá số 2106.01/2024/CTTĐG-MKF/TG ngày 10/4/2024 của Công ty TNHH K1, tài sản trên thửa đất số 306 gồm: Nhà ở kết cấu móng cột bê tông cốt thép, vách tường, nền gạch ceramic, mái tole, đỡ mái sắt diện tích 96,9m2; nhà sau kết cấu trụ sắt, đỡ mái sắt, mái tole, nền xi măng diện tích 22,6m2; mái che kết cấu trụ sắt, đỡ mái sắt, mái tole, nền xi măng, không vách diện tích 43,8m2 và 151 trụ thanh long ruột đỏ. 7 Về giá chuyển nhượng: Trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/01/2021 thể hiện giá chuyển nhượng là 100.000.000 đồng. Đại diện của nguyên đơn anh Q trình bày giá chuyển nhượng thực tế là 850.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2021nhưng ghi giá trong hợp đồng 100.000.000 đồng do bà L yêu cầu để nộp thuế ít hơn, nguyên đơn đã giao đủ số tiền 850.000.000 đồng thể hiện qua 03 biên nhận nhận tiền. Bị đơn bà L trình bày mình chỉ nhận số tiền 300.000.000 đồng. Đối với các tài liệu do nguyên đơn cung cấp thì bà chỉ ký ở trang 03 của hợp đồng đặt cọc, còn chữ ký ở trang 1 và trang 2 không phải của bà, bà cũng ký vào Biên nhận nhận tiền ngày 04/01/2021 với số tiền 100.000.000 đồng và Biên nhận nhận tiền ngày 06/01/2021 với số tiền 400.000.000 đồng nhưng bà không ký vào Biên nhận nhận tiền ngày 30/01/2021 với số tiền 350.000.000 đồng. Phía nguyên đơn đã yêu cầu giám định chữ viết và chữ ký của bà L tại trang 01, 02 của hợp đồng đặt cọc, chữ viết và chữ ký của bà L trong Biên nhận nhận tiền ngày 30/01/2021. Tại kết luận giám định số 1018/KL-KTHS (Đ2) ngày 26/8/2024 của Phòng K2 - Công an tỉnh T có kết luận như sau: “1. Chữ ký tên “L” tại trang 1,2 trên tài liệu cần giám định ký hiệu A1 so với chữ ký tên “Linh” tại trang 3 trên tài liệu ký hiệu A1 và trên mẫu so sánh ký hiệu từ M1 đến M3 do cùng một người ký ra.

2. Chữ viết đứng tên “Nguyễn Thị L” dưới mục “Bên nhận tiền” trên tài liệu cần giám định ký hiệu A2 so với chữ viết họ tên “Nguyễn Thị L tại trang 3 trên tài liệu ký hiệu A1 và chữ viết đứng tên “Nguyễn Thị L” trên tài liệu mẫu ký hiệu từ M1 đến M3 (phần đóng khung màu xanh) do cùng một người viết ra”. Như vậy, có căn cứ xác định bà L là người ký vào Hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2021 và Biên nhận nhận tiền ngày 30/01/2021, nên lời trình bày của nguyên đơn về việc thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất tại thửa 306 với giá 850.000.000 đồng và đã giao đủ số tiền trên cho bà L là có cơ sở.

Từ những phân tích trên, có căn cứ xác định giữa ông Nguyễn Hồng T và bà Nguyễn Thị L đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa 306, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.045,4m2 tại ấp L, xã Q, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay là ấp L, xã T, tỉnh Đồng Tháp), ông T đã thanh toán đầy đủ tiền, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung chỉnh lý tại trang 03 “Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hồng T, CMND số 311636230, địa chỉ tại ấp T, xã V, huyện G, tỉnh Tiền Giang, theo hồ sơ số 003605.CN.001” nên ông T là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất 306 và tài sản gắn liền với đất. Bị đơn bà L đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đất theo thỏa thuận.

Do đó, yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn và gia đình di dời khỏi phần đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với thửa đất số 306 là có căn cứ được Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm chấp nhận là có căn cứ. [2.2]. Xét kháng cáo yêu cầu chấp nhận phản tố của bà Nguyễn Thị L nhận thấy: Bị đơn bà L trình bày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/01/2021 thực chất là hợp đồng vay tài sản, bà chỉ nhận số tiền vay là 8 300.000.000 đồng. Bà L yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông T, yêu cầu hủy giấy đất đã cấp cho ông T, bà sẽ trả lại ông T số tiền 300.000.000 đồng. Tuy nhiên bà L không cung cấp được tài liệu chứng minh. Tại phiên tòa, bà L thừa nhận ông T có đến xem nhà đất của bà tại thửa 306 để cho vay, thừa nhận bà có đến Văn phòng công chứng Nguyễn Hoàng K ở huyện G (cũ) để ký giấy tờ nhưng bà không đọc nội dung của hợp đồng. Xét thấy bà L là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, bà biết đọc biết viết nên bà có quyền và nghĩa vụ đọc lại nội dung văn bản trước khi ký tên. Mặt khác bà L vừa thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Lê Thị Kim T4 vào tháng 10/2020 nên bà L cho rằng mình không biết về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng.

Từ những phân tích trên, xét thấy cấp sơ thẩm đã thu thập, xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà L là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật. Bà L kháng cáo yêu cầu 2 nội dung trên nhưng không cung cấp được chứng cứ gì chứng minh cho lời trình bày nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bà L, cần thiết giữ nguyên án sơ thẩm.

[3]. Xét thấy tại phần quyết định về án phí dân sự sơ thẩm của bản án sơ thẩm có tuyên cháu Trần Ngọc B T2 cùng với bà L, anh T1, chị D, anh D1 phải chịu 300.000 đồng án phí là chưa đúng quy định pháp luật vì cháu T2 là người dưới

18. Vì vậy cần điều chỉnh lại phần này cho đúng quy định.

[4]. Xét ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Đồng Tháp là phù hợp với thực tế, với quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

[5]. Bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[6]. Những phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.