Bản án 130/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ những tài liệu chứng cứ đã thu thập có trong hồ sơ, sau khi nghe lời trình bày của các đương sự Hội đồng xét xử thấy rằng:

[1] Về tố tụng: Bà Nguyễn Thị T khởi kiện bà Nguyễn Thị B, bà Nguyễn Thị Ngọc T2, ông Nguyễn Tiến T3, bà Nguyễn Thị Hồng T4 yêu cầu hủy giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 và yêu cầu các bị đơn liên đới hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất là 485.000.000 đồng.

Do đó, quan hệ tranh chấp của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Đất tranh chấp tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) nên vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà T2, bị đơn bà B, bà T4, ông T3 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà R có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ các Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên theo quy định pháp luật.

[2] Xét yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện của bị đơn: Phía bị đơn cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên yêu cầu đình chỉ giải quyết vụ án. Hội đồng xét xử xét thấy: Ban đầu bà T khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 03/02/2026 bà T thay đổi yêu cầu khởi kiện sang yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng không thực hiện được. Quá trình thực hiện thỏa thuận, từ năm 2015 đến năm 2022 các bên vẫn tiếp tục giao nhận tiền nhiều lần. Chính bị đơn bà T2 cũng thừa nhận đến ngày 01/02/2019 vẫn tiếp tục nhận tiền từ bà T và giữa các bên chưa chấm dứt việc thực hiện thỏa thuận. Đồng thời, nguyên nhân chưa thực hiện thủ tục sang tên là do quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp với bà Nguyễn Thị Thanh N và kết quả giải quyết tranh chấp khiến phía bị đơn không còn khả năng tiếp tục chuyển nhượng đất cho bà T (Vụ việc tranh chấp kết thúc bằng bản án số 413/2024/DS- PT ngày 15/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương). Như vậy, quyền và lợi ích hợp pháp của bà T chỉ thực sự bị xâm phạm khi việc chuyển nhượng không còn khả năng thực hiện được.

Do đó, yêu cầu khởi kiện của bà T vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015. 6

Vì vậy, yêu cầu đình chỉ giải quyết vụ án do hết thời hiệu khởi kiện của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [3.1] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/5/2015: Theo Giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 thể hiện: Bên bán là bà Nguyễn Thị B, bên mua là bà Nguyễn Thị T. Bà B bán cho bà T một miếng đất ruộng khoảng 2.000m2, giá bán 52.000.000 đồng/1.000m2, đo bao nhiêu tính bấy nhiêu. Bên mua đặt cọc trước số tiền 55.000.000 đồng, số tiền còn lại khi làm hồ sơ sang tên hoàn tất sẽ trả đủ. Bên mua có trách nhiệm trả tiền đo đạc và tiền trước bạ. Bên bán có trách nhiệm đóng tiền thu nhập cá nhân. Ký tên bên bán có bà B, bà T2, ông T3, bà T4. Bà B, bà T4, ông T3 không thừa nhận có ký tên trong giấy thỏa thuận mua bán đất trên, tuy nhiên trong quá trình giải quyết bà B, bà T4, ông T3 không cung cấp chứng cứ chứng minh chữ ký, chữ viết họ tên trong giấy mua bán đất không phải là của ông bà. Đồng thời bà T2 thừa nhận có chuyển nhượng cho bà T phần đất theo Giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015. Ngoài ra, bà T, bà T2 đều thừa nhận phần đất chuyển nhượng là thửa đất số 122 tờ bản đồ số 37, tọa lạc tại xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W995894, số vào sổ 02501/QSDĐ/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện D cấp cho hộ bà Nguyễn Thị B ngày 27/10/2003. Hộ bà B gồm bà B, bà T2, ông T3, bà T4.

Do đó, có cơ sở xác định rằng bà B, bà T2, ông T3, bà T4 có ký thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà T ngày 14/5/2015. Bà T cho rằng khi thỏa thuận chuyển nhượng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đang được gia đình bà B thế chấp cho Ngân hàng để vay vốn.

Tuy nhiên, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phù Hùng P, trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 02501/QSDĐ/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện D cấp cho hộ bà Nguyễn Thị B ngày 27/10/2003 thể hiện giấy chứng nhận thế chấp vay vốn ngày 21/6/2011 và xóa đăng ký thế chấp ngày 12/11/2012. Từ đó đến khi sang tên cho ông P thì không có lần nào đăng ký thế chấp.

Do đó, không có cơ sở xác định khi thỏa thuận chuyển nhượng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đang thế chấp cho tổ chức tín dụng nào.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 chỉ là giấy viết tay, chưa được công chứng, chứng thực nên chưa làm phát sinh hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, sau đó gia đình bà B phát sinh tranh chấp với người khác, dẫn đến không còn khả năng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T. Thực tế đến nay các bên chưa thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. 7 Do hợp đồng không tuân thủ hình thức theo quy định pháp luật và hiện nay không còn khả năng thực hiện nên nguyên đơn bà T yêu cầu hủy giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 là có cơ sở chấp nhận. [3.2] Xét việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bà T đối với giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015: Căn cứ Giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015, các bên thống nhất chuyển nhượng phần đất khoảng 2.000m² thuộc thửa đất số 122, tờ bản đồ số 37 với giá 52.000.000 đồng/1.000m², đo thực tế bao nhiêu tính tiền bấy nhiêu. Theo kết quả đo đạc thực tế được các đương sự thống nhất, diện tích đất là 2.260m². Như vậy, tổng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận là 117.520.000 đồng (2.260m² × 52.000 đồng/m²). Đối với số tiền bà T đã giao cho phía bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: Bà T, bà T2 đều thống nhất và thừa nhận các lần giao nhận tiền gồm: Ngày 14/5/2015 số tiền 55.000.000 đồng; ngày 12/6/2015 số tiền 5.000.000 đồng; ngày 09/5/2017 số tiền 10.000.000 đồng; ngày 01/02/2019 số tiền 5.000.000 đồng. Tổng cộng các khoản tiền này là 75.000.000 đồng. Đây là các khoản tiền có liên quan trực tiếp đến việc thực hiện giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 nên có căn cứ xác định là tiền thanh toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với 02 lần giao nhận tiền do bà B nhận ngày 23/5/2018 số tiền 10.000.000 đồng và ngày 17/12/2021 nhận 10.000.000 đồng. Tuy bà T2 không thừa nhận đây là tiền thanh toán chuyển nhượng, nhưng hai lần nhận tiền này được viết vào cùng giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 và có 01 lần được ghi trước số tiền bà T2 nhận ngày 01/02/2019 nên có cơ sở xác định đây cũng là số tiền thanh toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với 02 lần giao nhận tiền ngày 06/5/2022 và ngày 10/6/2022 tổng cộng 12.000.000 đồng do bà B nhận được thể hiện trên một tờ giấy riêng do nguyên đơn cung cấp, nội dung các giấy nhận tiền này không thể hiện mục đích giao nhận nhằm thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy thỏa thuận ngày 14/5/2015; đồng thời các bị đơn không thừa nhận đây là tiền thanh toán chuyển nhượng đất. Ngoài ra, nguyên đơn cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ khác chứng minh các khoản tiền này có liên quan trực tiếp đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

Do đó, Hội đồng xét xử không có căn cứ để xác định số tiền 12.000.000 đồng nêu trên là khoản thanh toán tiền chuyển nhượng đất. Đối với khoản tiền 20.000.000 đồng do bà T2 nhận ngày 14/01/2022 được thể hiện cùng với giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 nhưng thể hiện nội dung “bà T2 mượn” tiền của bà T, xét thấy giấy tờ này thể hiện quan hệ vay tài sản riêng giữa bà T2 và bà T, không thể hiện nội dung thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì vậy, không có căn cứ xác định khoản tiền 20.000.000 đồng này là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 8 Như vậy, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định bà T đã thanh toán tiền chuyển nhượng cho phía bị đơn tổng cộng là 95.000.000 đồng để thực hiện giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015; số tiền còn lại theo giá trị chuyển nhượng thực tế của diện tích 2.260m² là 22.520.000 đồng bà T chưa thanh toán. [3.3] Xét lỗi dẫn đến việc giao dịch không thực hiện được: Hội đồng xét xử thấy rằng, phía bị đơn là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi thỏa thuận chuyển nhượng đất nhưng không thực hiện các thủ tục cần thiết để công chứng sang tên theo quy định; đồng thời bị đơn lại để phát sinh tranh chấp với người khác dẫn đến mất quyền chuyển nhượng đối với diện tích đất đã thỏa thuận bán cho bà T. Đối với bà T, mặc dù biết hợp đồng chưa được công chứng nhưng vẫn tiếp tục giao tiền trong thời gian dài mà không yêu cầu hoàn thiện thủ tục pháp lý cần thiết.

Vì vậy, cả bên nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi trong việc để hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được. [3.4] Xét yêu cầu các bị đơn liên đới thanh toán số tiền 485.000.000 đồng trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất hiện tại:

Xét thấy, các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng giao dịch không thực hiện được do lỗi của hai bên. Việc giá đất tăng theo thời gian là thiệt hại thực tế mà bà T phải chịu do không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận. Tại biên bản thỏa thuận giá ngày 03/02/2026, các bên thống nhất giá trị phần đất tranh chấp là 1.200.000.000 đồng. Nguyên đơn chỉ mới thanh toán cho bị đơn được 95.000.000 đồng/117.520.000 đồng, tương đương 80,84% giá trị hợp đồng. Vậy, phần quyền lợi tương ứng với tỷ lệ 80,84% mà nguyên đơn đã thanh toán sẽ có giá trị là 970.080.000 đồng. Sau khi trừ đi số tiền gốc 95.000.000 đồng đã giao, phần thiệt hại thực tế (khoản chênh lệch giá trị tăng thêm) mà nguyên đơn phải chịu là 875.076.832 đồng. Do lỗi của hai bên nên mỗi bên chịu ½ thiệt hại tương ứng với số tiền 437.538.416 đồng. Như vậy, tổng số tiền bị đơn có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn là 532.538.416 đồng.

Tuy nhiên, tại phiên tòa nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền 485.000.000 đồng, xét thấy đây là sự tự nguyện của nguyên đơn, phù hợp quy định pháp luật và có lợi cho bị đơn nên chấp nhận. Do giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2015 được xác lập giữa bà T với bà B, bà T2, bà T4 và ông T3 nên các bị đơn phải liên đới thực hiện nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường cho nguyên đơn theo quy định pháp luật.

[4] Đối với số tiền 32.000.000 đồng như nhận định tại mục [3.2] nguyên đơn không yêu cầu xem xét nên sau này có tranh chấp thì có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác.

[5] Về án phí: Bị đơn bà B, bà T2, bà T4, ông T3 phải chịu án phí đối với yêu cầu hủy hợp đồng và số tiền phải thanh toán cho bà T.

[6] Về chi phí thẩm định: 5.000.000 đồng, bà T đã nộp. Bà B, bà T2, bà T4, ông T3 phải thanh toán lại cho bà T. 9

[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp, được Hội đồng xét xử chấp nhận. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: