Bản án 621/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: [1.1]. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn Trần Thị C có đơn kháng cáo đúng theo quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem là hợp lệ và được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết là đúng theo các quy định tại khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.2]. Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Trần Thị L đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai. Do vậy, căn cứ vào khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án.

[2]. Về nội dung: 7 [2.1]. Đối với kháng cáo của bị đơn đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/1/2018: [2.1.1]. Các đương sự cùng thống nhất phần đất đang tranh chấp theo kết quả đo đạc thưc tế là 193,6m2 tại vị trí P3, P4, thuộc thửa đất số 779, tờ bản đồ số 10 được văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S cấp ngày 24/6/2024 cho ông Trần Văn T1 và bà Trần Thị T. Hiện trạng trên đất có 1 căn nhà lá do bị đơn cất và trồng nhiều cây lâu năm theo kết quả thẩm định ngày 28/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 – Cần Thơ và kết định giá của cơ quan chuyên môn. [2.1.2]. Nguyên đơn và bị đơn cùng thống nhất thừa nhận nguyên đơn chuyển nhượng cho bị đơn phần đất trên vào năm 2018, do không đủ hạn mức tách thửa nên chưa làm thủ tục sang tên được, vì vậy nay nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu; Bị đơn Trần Thị C cũng thừa nhận chuyển nhượng diện tích dưới hạn mức tách thửa theo quy định của nhà nước, nhưng đây là phần đất bà C duy nhất của bà C để cất nhà sinh sống, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét công nhận phần đất trên cho bà. [2.1.3]. Căn cứ Công văn số 2100/UBND-KT ngày 27/10/2025 của Ủy ban nhân dân xã A có nội dung: “1. Theo pháp luật về đất đai quy định thì diện tích tối thiểu để được tách thửa, cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã A, thành phố Cần Thơ đối với những loại đất sau: “...Đất trồng cây hằng năm khác trên địa bàn xã A diện tích tối thiểu được tách thửa đất là 500m2 (quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 9 Quyết định số 42/2024/QĐ-UBND, ngày 28/10/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh S theo Quyết định ban hành quy định về hạn mức giao đất, công nhận đất ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất; điều kiện tách thửa; giấy tờ khác về quyền sử dụng đất và xử lý các trường hợp thửa có đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng).

2. Theo quản lý tại địa phương hiện nay bà Trần Thị C không thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo, gia đình chính sách. Hiện tại bà C không có đứng tên quyền sử dụng đất nào khác”. Theo mục 3 Điều 3 Quyết định số 44/2025/QĐ-UBND ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Ủy ban nhân dân thành phố C quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ thì đối với đất trồng cây hàng năm khác thì diện tích tối thiểu tách thửa là 500m2. Như vậy, diện tích mà các bên chuyển nhượng là 193,6m2 thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa đất là 500m2 loại đất đất trồng cây hàng năm khác.

Do đó, giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng tại phần diện tích là 193,6m2, mục đích sử dụng: Đất trồng cây hằng năm khác giữa nguyên đơn và bị đơn là vô 8 hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và không đúng theo quy định của pháp luật.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ. [2.1.4]. Xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Như vậy bên bị đơn có nghĩa vụ giao trả nguyên đơn phần đất đã nhận là 193,6m2 tại vị trí P3, P4, thuộc thửa đất số 779, tờ bản đồ số 10 được văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S cấp ngày 24/6/2024 cho ông Trần Văn T1 và bà Trần Thị T. Xác định thiệt hại:

Căn cứ vào tờ sang nhượng đất ngày 18/01/2018 có nội dung “Tôi đứng tên dưới đây là Trần Văn T1 và vợ là Trân Thị T5 và con là Trần Thị L đồng ý sang cho em tôi Trần Thị C 1 nền nhà ngang 5m chiều dài 30m với số tiền là 65 triệu đồng. Anh chị tôi và cháu đều thống nhất đồng ý và ký tên giao tiền". Mục bên bán ông Trần Văn T1, bà Trần Thị T, bà Trần Thị L đã ký tên. Người chứng kiến là ông Trần Văn T3. Tại bản tự khai lập ngày 25/7/2025 người làm chứng ông Trần Văn T3 trình bày: ông có biết việc vợ chồng ông Trần Văn T1 và bà Trần Thị T bán cho Trần Thị C 1 nền nhà ngang 5m chiều dài 30m, bà C cất nhà từ năm 2010. Tới năm 2018 ông T1, bà T làm giấy mua bán đất viết tay với bà C với số tiền là 65.000.000 đồng. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị L trình bày: Vào năm 2018 cha mẹ bà Trân Thị L2 là ông Trần Văn T1 và bà Trần Thị T có chuyển nhượng bà Trần Thị C phần đất cất nền nhà (nay là phần đất đang tranh chấp), bà L2 không có tham gia mua bán đất, nhưng bà L2 biết giá bán đất là 125.000.000 đồng. Khi bà C trả tiền trước số tiền 65.000.000 đồng thì bà C có yêu cầu bà L2 ký tên nên bà L2 ký tên vào văn bản lập ngày 15/01/2028. Bị đơn cho rằng phần đất trên trước đây bà C nhờ vợ chồng ông Thu M dùm của ông T2 với giá 01 cây, đến năm 2018 vợ chồng bà T1 yêu cầu bà gia thêm 1 cây vàng nữa mới đồng ý tách thửa giấy sang tên cho bà, nên bà giao thêm 1 cây nữa là 02 cây, quy ra bằng tiền là 65.000.000 đồng, lời trình bày của bà C không được phía nguyên đơn thừa nhận, đối với người làm chứng mà bà C yêu cầu triệu tập thì cũng chỉ nghe lại, không chứng kiến quá trình giao dịch giữa các đương sự.

Vì vậy, có đủ cơ sở xác định theo sự thừa nhận của nguyên đơn là bị đơn đã trả số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 65.000.000 đồng. 9 Căn cứ Chứng thư thẩm định giá xác định như sau: + Quyền sử dụng tại phần diện tích 193,6m2 được quy đổi thành tiền là 180.435.200 đồng. + Công trình tại phần diện tích 193,6m2 được quy đổi thành tiền là 66.364.324 đồng. + Cây trồng phần diện tích 193,6m2 được quy đổi thành tiền là 1.038.000 đồng. Các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng đều biết là hạn mức tách thửa đất không đủ những vẫn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy các bên đều phải chịu 50% mức độ lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, cụ thể như sau: Do giá trị quyền sử dụng đất được xác lập theo nội dung văn bản ngày 15/01/2018 là 65.000.000 đồng, do đó Hội đồng xét xử xác định giá trị chênh lệch về quyền sử dụng đất là: 180.435.200 đồng – 65.000.000 đồng = 115.435.200 đồng. Do nguyên đơn được nhận lại toàn bộ quyền sử dụng đất nên nguyên đơn phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bị đơn phần tiền chênh lệch mà bị đơn được hưởng với số tiền là: 57.717.600 đồng. Đối với cây trồng phần diện tích 193,6m2 được định giá 1.038.000 đồng.

Xét thấy, đây là tài sản của bị đơn và vì nguyên đơn được nhận lại đất và thụ hưởng nên nguyên đơn phải có nghĩa vụ hoàn trả lại giá trị cây trồng cho bị đơn với số tiền là 1.038.000 đồng. Phần nhà của bà C có kết quả định giá 66.364.324 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, đại diện ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu bị đơn tháo dỡ và di dời nhà, trả lại đất và đồng ý hỗ trợ chi phí tháo dỡ di dời nhà 10.000.000 đồng;

Căn cứ vào biên bản thẩm định tài sản ngày 28/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 – Cần Thơ, thì nhà do phía bà C cất có kết cấu khung cột gỗ, vách tol, mái lợp tol, nền xi măng, cửa gỗ (bút lục: 113). Nguyên đơn cũng thừa nhận quá trình bà C cất nhà thì phía nguyên đơn cũng thống nhất. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn tháo dỡ, di dời nhà trên đất và ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn hỗ trợ cho bị đơn 10.000.000 đồng là chưa hợp lý, vì căn nhà trên nếu tháo dỡ, di dời thì gần như không thể sử dụng được, gây thiệt hại về kinh tế cho bà C, mặt khác hiện nay theo xác nhận của chính quyền địa phương thì bà C không có đứng tên Quyền sử dụng đất nào khác, vì vậy để tạo điều kiện cho bà C có thể ổn định cuộc sống mới, Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất công nhận cho nguyên đơn được sở hữu phần nhà nêu trên và nguyên đơn có trách nhiệm trả giá trị lại cho bị đơn 66.364.324 đồng là hợp tình và hợp lý. Bà Trần Thị C được phép lưu cư trong thời gian 06 tháng kể từ thời điểm bản án có hiệu lực pháp luật. 10 Như vậy tổng giá trị nguyên đơn có nghĩa vụ trả cho bị đơn Trần Thị C là 190.119.924 đồng (Một trăm chín mươi triệu, một trăm mười chín nghìn, chín trăm hai mươi bốn đồng). [2.2]. Đối với kháng cáo của bị đơn chỉ trả cho bà Trần Thị T và ông Trần Văn T1 số tiền 217.000.000 đồng, không tính lãi. Xét thấy: [2.2.1]. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn Trần Thị C trả số tiền vay còn nợ 270.000.000 đồng và lãi suất theo quy định pháp luật tính từ ngày hai bên xác nhận nợ 20/5/2022. Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của minh, nguyên đơn đã cung cấp giấy xác nhận nợ (bút lục 10) có nội dung “Vào ngày 15/11/2017 đến ngày 13/9/2018 bà Trần Thị C có vay của tôi số tiền 270.000.000 đồng. Thỏa thuận lãi suất 3%/1 tháng. Bà C có đóng lãi cho tôi hết năm 2018. Kể từ đầu tháng 01 năm 2019 đến nay bà C không có đóng lãi và không trả tiền vay gốc cho tôi. Hôm nay giữa tôi cùng bà Trần Thị C thống nhất xác nhận nợ cụ thể như sau: Hiện nay bà Trần Thị C còn nợ tôi số tiền vay gốc là 270.000.000 đồng lãi từ tháng 01/2019 cho đến nay”, có chữ ký của bà C. Quá trình giải quyết vụ án bị đơn cũng thừa nhận chữ ký và số tiền vay của nguyên đơn 270.000.000 đồng là đúng, đây là tình tiết sự kiện không cần chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tại phiên tòa phúc thẩm bà Trần Thị C và ông Trần Văn T4 cho rằng ông T4 có nhận của bà C 40.000.000 đồng để trả cho bà T, ngoài ra thì bà C có trả thêm cho bà T 13.000.000 đồng, vì là anh em nên tin tưởng không làm giấy tờ, tuy nhiên lời trình bày của bà C và ông T4 không được phía đại diện ủy quyền của nguyên đơn thừa nhận.

Do đó, tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn số tiền đã vay 270.000.000 đồng là có căn cứ, kháng cáo của bị đơn Trần Thị C chỉ đồng ý trả số tiền còn nợ 217.000.000 đồng là không có căn cứ nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận. Đối với số tiền 40.000.000 đồng ông T4 nhận của bà C để trả cho bà T, nếu bà C và ông T4 có phát sinh tranh chấp thì có quyền khởi kiện bằng vụ kiện dân sự khác khi có yêu cầu. [2.2.2]. Đối với phần tiền lãi: Đối với lời trình bày của bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn cho rằng tại hòa giải ở xã thì phía nguyên đơn đã thống nhất không tính lãi, nên đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu tính lãi của nguyên đơn.

Xét thấy, tại biên bản hòa giải cơ sở ngày 20/5/2022 (bút lục: 19) thì bà T trình bày “tôi yêu cầu bà Trần Thị C trả đủ 270.000.000 đồng tôi không tính lãi suất 3% nữa”; cũng tại biên bản trên bà C có ý kiến “tôi có vay của bà Trần Thị T với số tiền 270.000.000 đồng với lãi suất 3%. Tôi chấp nhận trả đủ số tiền trên cho bà T khi tôi sang được nền nhà sẽ trả”. 11 Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lãi suất 10%/năm, tương đương 0.83%/tháng tính từ thời điểm hai bên xác nhận công nợ là có lợi cho phía bị đơn và không trái quy định pháp luật.

Do đó, Tòa án sơ thẩm buộc bị đơn Trần Thị C trả số tiền còn nợ 270.000.000 đồng và lãi suất 10/năm tính từ ngày xác nhận nợ 20/5/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm 18/11/2025 (03 năm 05 tháng 29 ngày) là 94.047.300 đồng. Tổng cộng 364.047.300 đồng là có căn cứ.

[3]. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn có kháng cáo nhưng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo là có căn cứ, nên kháng cáo của bị đơn cũng như ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn không được Hội đồng xét xử chấp nhận; Chấp nhận một phần đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa.

[4]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định.