Bản án 1332/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 06/8/2024, nguyên đơn ông T ủy quyền cho bà T1 (là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan), theo nội dung ủy quyền có thể hiện được quyền kháng cáo. Sau khi xét xử sơ thẩm, bà T1 có đơn kháng cáo, theo đơn kháng cáo bà T1 kháng cáo với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không ban hành Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cho bà T1 với tư cách là người đại diện theo ủy quyền cho ông T là có thiếu sót, không đúng quy định.

[2] Quá trình tố tụng, bà T1 có đơn yêu cầu độc lập, tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý yêu cầu độc lập của bà T1 nhưng đình chỉ yêu cầu độc lập và tuyên bà T1 không được quyền khởi kiện lại với lý do bà T1 không nộp tiền tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá là không đúng quy định. Bởi lẽ, Tòa án cấp sơ thẩm chưa ban hành Thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng cho bà T1 cũng như Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và yêu cầu này cũng thuộc yêu cầu độc lập của ngân hàng, và yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu không thuộc trường hợp phải tiến hành định giá tài sản.

[3] Ông T có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu trong trường hợp không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hủy hợp đồng, trả lại tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho ông T số tiền 2.320.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí cho ông T và nhận định ông T không nộp tiền tạm ứng án phí bổ sung nên trả đơn khởi kiện bổ sung cho ông T mà không xem xét việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của ông T. Tại đơn bổ sung, ông T yêu cầu không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì trả lại số tiền đã nhận. Như vậy, trong trường hợp này, ông T thay đổi yêu cầu từ tiếp tục thực hiện hợp đồng sang hủy hợp đồng; để xem xét yêu cầu này thì vẫn phải đánh giá hiệu lực của hợp đồng giữa các bên nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét là vi phạm Điều 5 và Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Ông T khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và buộc bà H1 phải bàn giao thửa đất số 925, tờ bản đồ số 55 tại số A đường P, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh) cho ông T. Chứng cứ chứng minh là số tiền Ngân hàng O giải ngân thanh toán 7.680.000.000 đồng vào tài khoản của bà H1 (nội dung chuyển tiền: Nguyễn Trung T thanh toán tiền mua bất động sản theo Hợp đồng mua bán ngày 13/3/2023) và Hợp đồng đặt cọc mua bán ngày 13/3/2023 giữa ông T và bà H1. Trong trường hợp không thực hiện hợp đồng thì hủy hợp đồng, buộc bà H1 và ông V trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại với số tiền 2.320.000.000 đồng.

[5] Bà H1 cho rằng bà H1 không sở hữu bất kỳ thửa đất số 925, tờ bản đồ số 55 tại số A đường P, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh) và cũng không ký hợp đồng mua bán nào với ông T. Nếu có tài liệu 10 trên thì là giả mạo hoặc tạo ra nhằm mục đích khác. Lý do bà H1 nhận tiền giải ngân là do bà H1 cho bà T1 (mẹ ông T) mượn tài khoản, do ngân hàng quy định giải ngân tiền vay cho bên thứ ba, không giải ngân trực tiếp cho người vay. Sau khi nhận tiền, theo yêu cầu của bà T1 và ông V1 (nhân viên Ngân hàng O tại chi nhánh C2), bà H1 đã chuyển khoản cho ông Võ Thái N số tiền 4.850.000.000 đồng (theo sự giới thiệu của ông V1 - nhân viên Ngân hàng O làm hồ sơ vay cho ông T); số tiền còn lại 2.830.000.000 đồng được bà H1 chuyển cho ông Lê Vũ Phong Thanh N1 (người quen ông V1). Sau đó ông N1 chuyển cho ông Đoàn Đại Thạch V (sống chung như vợ chồng với bà H1, là bị đơn trong vụ án) số tiền 1.730.000.000 đồng, ông N1 giữ lại 1.100.000.000 đồng sử dụng cho chi phí làm hồ sơ, phí đáo hạn và các khoản vay khác mà ông V1 thỏa thuận với bà T1. Chứng cứ bà H1 xuất trình thể hiện: Ngày 31/3/2023, bà H1 chuyển cho ông Võ Thái N số tiền 4.850.000.000 đồng, nội dung chuyển khoản: trả tiền mượn anh N ngày 28/3/2023 (bút lục số 63); số tiền còn lại 2.830.000.000 đồng bà H1 tiếp tục chuyển cho ông Lê Vũ Phong Thanh N1 (bút lục số 62); sau đó ông Lê Vũ Phong Thanh N1 chuyển cho ông Đoàn Đại Thạch V số tiền 1.730.000.000 đồng (bút lục số 61) và ông Đoàn Đại Thạch V chuyển cho bà Nguyễn Thị T1 số tiền 1.730.000.000 đồng (bút lục số 56-60); số tiền còn lại 1.100.000.000 đồng ông Lê Vũ Phong Thanh N1 chuyển cho bà Nguyễn Thị Thùy D1 (bút lục số 55). Đến ngày 04/5/2023, bà Nguyễn Thị Thùy D1 chuyển cho ông Nguyễn Trung T số tiền 680.000.000 đồng (bút lục số 54).

[6] Bà T1 xác định giữa ông T và bà H1 không có ký hợp đồng mua bán hay giao dịch chuyển nhượng nào liên quan đến thửa đất số 925, tờ bản đồ số 55 tại số A đường P, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường P, Thành phố Hồ Chí Minh). Bà T1 không có bản chính Hợp đồng mua bán ngày 13/3/2023. Ông T (con bà T1) vay tiền Ngân hàng O, bà T1 bảo đảm bằng tài sản của bà T1. Ngân hàng tự ý chuyển tiền vay cho bà Nguyễn Tuyết H1 khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản của ông T và bà T1.

[7] Như vậy, theo yêu cầu và chứng cứ đương sự cung cấp, Tòa án cấp sơ thẩm phải đưa ông Võ Thái N, ông Lê Vũ Phong Thanh N1, bà Nguyễn Thị Thùy D1 vào tham gia tố tụng để làm rõ có hay không có thỏa thuận chuyển tiền theo yêu cầu của bà T1 như bà H1 trình bày, từ đó làm căn cứ giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán giữa bà H1 và ông T. Việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa các đương sự này vào tham gia tố tụng là đã vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[8] Bà Nguyễn Tuyết H1 trình bày bà không phải là chủ sử dụng thửa đất số 925 và không ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến thửa đất này. Bà Nguyễn Thị T1 cũng xác định bà không ký hợp đồng mua bán hoặc thực hiện giao dịch chuyển nhượng đối với thửa đất số 925. Mặt khác, theo Văn bản trả lời của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố T (bút lục số 244), qua rà soát phần mềm quản lý hồ sơ địa chính đến ngày 26/8/2025, Chi nhánh không có hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 925, tờ bản đồ số 55, tọa lạc tại số A P, phường H (cũ), Thành phố T.

Tuy nhiên, hồ sơ do Ngân hàng cung cấp trong phương án cho vay có bản sao Hợp đồng mua bán ngày 13/3/2023 và bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CH11307 do Ủy ban nhân dân Thành phố T cấp ngày 11 28/8/2017 cho ông Nguyễn Như H3, thể hiện nội dung cập nhật chuyển nhượng cho bà Nguyễn Tuyết H1 ngày 28/12/2021. Theo tài liệu có trong hồ sơ vay vốn, ông T đã cung cấp cho Ngân hàng Hợp đồng mua bán ngày 13/3/2023 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH11307 do UBND Thành phố T cấp ngày 28/8/2017 cho ông Nguyễn Như H3 được cập nhật chuyển nhượng cho bà Nguyễn Tuyết H1 ngày 28/12/2021 để làm căn cứ xem xét cấp tín dụng. Như vậy, giữa lời trình bày của bà Nguyễn Tuyết H1, bà Nguyễn Thị T1; thông tin do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố T cung cấp và các tài liệu có trong hồ sơ vay vốn có mâu thuẫn, chưa được xác minh, làm rõ. Các tài liệu này cần được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh để làm rõ có hay không hành vi làm giả hoặc sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức hoặc hành vi vi phạm pháp luật khác theo quy định của Bộ luật Hình sự. Tại khoản 2 Điều 103 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “2. Trường hợp việc giả mạo chứng cứ có dấu hiệu tội phạm thì Tòa án chuyển tài liệu, chứng cứ có liên quan cho Cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét theo quy định của pháp luật tố tụng hình sự”. Như vậy, theo quy định viện dẫn trên thì trong trường hợp này, Tòa án cấp sơ thẩm phải kiến nghị Cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét theo quy định của pháp luật tố tụng hình sự nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không thực hiện là có thiếu sót.

[9]

Từ những phân tích trên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng cần hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại. Do cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm nên những vấn đề nêu tại mục

[8] sẽ được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét khi thụ lý lại vụ án.

Vì vậy, kháng cáo của ông T và bà T1; đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là có căn cứ.

[10] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa là phù hợp.

[11] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.