Bản án 863/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của ông Trần Văn T, ông Trần Thanh K, Ngân hàng N1 được thực hiện đúng theo quy định tại các 271, 272, Điều 273 và 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Về vắng mặt các đương sự: Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Phòng Thi hành án dân sự khu vực 2 – Tây Ninh,Văn phòng C, bà Nguyễn Thị T3, Bà Võ Thị Duyên T4 những những người này đã được tống đạt hợp lệ và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vụ án. [1.3] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo của ông Trần Văn T, ông Trần Thanh K, Ngân hàng N1, Toà án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 2 - Tây Ninh bị kháng cáo theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của ông Trần Văn T, ông Trần Thanh K, Ngân hàng N1, thấy rằng: [2.1] Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2016/DS-ST ngày 31/3/2016 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An, ông Phạm Văn L và bà Lê Thị M có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Trần Văn T số tiền 562.620.000 đồng. Sau khi đã thanh toán được 46.925.000 đồng,ông L và bà M còn phải thi hành số tiền 515.695.000 đồng cho ông T. Ngày 04/7/2016, ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M và ông Trần Văn T lập biên bản thỏa thuận thi hành án, theo đó ông L, bà M giao quyền sử dụng các thửa đất số 187, 192 và tài sản trên đất cho ông T đứng tên để bảo đảm cho khoản nghĩa vụ còn 10 lại. Đồng thời các bên thỏa thuận trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày 04/7/2016 đến ngày 04/7/2021, ông L, bà M được tiếp tục quản lý, sử dụng đất và trả dần khoản tiền nợ theo định kỳ mỗi năm 100.000.000 đồng cùng tiền lãi. Nếu thực hiện xong nghĩa vụ trong thời hạn này thì ông T có trách nhiệm chuyển lại quyền sử dụng đất, nếu không thực hiện xong thì ông T được toàn quyền đối với tài sản trên. Pháp luật về Thi hành án dân sự thừa nhận đương sự có quyền thỏa thuận về việc thi hành án nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Vì vậy, biên bản thỏa thuận ngày 04/7/2016 là căn cứ hợp pháp để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên trong vụ án này. [2.2] Biên bản thỏa thuận ngày 04/7/2016 và bản chất giao dịch giữa ông L, bà M với ông T. Như phân tích ở mục [2.1] Theo biên bản thỏa thuận thi hành án ngày 04/7/2016, ông L, bà M chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T đứng tên các và tài sản gắn liền với đất thửa số 187, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 955,2m². Quyền sử dụng đất thửa đất thửa số 192, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 5.383,7m²; thửa đất số 518, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 1.692,4m², cùng tọa lạc tại ấp T, xã T, tỉnh Tây Ninh, trước đây là xã T, huyện T, tỉnh Long An. Tại thời điểm xác lập thỏa thuận, giá trị 03 thửa đất là 596.139.000 đồng, tương đương với khoản nợ phải thi hành án.

Do đó, có căn cứ xác định bản chất giao dịch không phải là chuyển nhượng mua bán, mà là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để bảo đảm, cấn trừ nghĩa vụ trả nợ giữa ông L, bà M với ông T. [2.3] Về lỗi của các bên trong quá trình thực hiện Biên bản thỏa thuận ngày 04/7/2016

Xét thấy, theo nội dung Biên bản thỏa thuận ngày 04/7/2016, ông Phạm Văn L và bà Lê Thị M có nghĩa vụ thanh toán dần cho ông Trần Văn T số tiền phải thi hành án và tiền lãi chậm thi hành án trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày 04/7/2016 đến ngày 04/7/2021, mỗi năm thanh toán số tiền 100.000.000 đồng. Đây là điều kiện để ông L, bà M được nhận lại quyền sử dụng các thửa đất đã chuyển cho ông T đứng tên bảo đảm nghĩa vụ thi hành án.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện thỏa thuận, ông L, bà M không thực hiện việc thanh toán định kỳ theo đúng cam kết, làm cho mục đích của Biên bản thỏa thuận không đạt được và là nguyên nhân dẫn đến việc phát sinh tranh chấp.

Vì vậy, ông L, bà M có lỗi trong việc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết. Mặt khác, Biên bản thỏa thuận ngày 04/7/2016 cũng thể hiện rõ trong thời hạn 05 năm, ông T có trách nhiệm tạo điều kiện để ông L, bà M tiếp tục quản lý, sử dụng nhà, đất và chỉ được toàn quyền định đoạt tài sản khi ông L, bà M không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận sau khi hết thời hạn.

Tuy nhiên, khi thời hạn thực hiện thỏa thuận vẫn còn, ngày 17/11/2017 ông Trần Văn T cùng bà Nguyễn Thị T3 đã lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 187, 192 và 518 cho ông Trần Thanh K, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông L, bà M theo Biên bản thỏa thuận. Việc làm này của ông T không phù hợp với nội dung các 11 bên đã cam kết, là một trong những nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh tranh chấp, lỗi của cả hai bên trong giao dịch này. Do đó. Cấp sơ thẩm chỉ xác định lỗi của ông T mà chưa đánh giá đầy đủ lỗi của ông L, bà M là chưa toàn diện. Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, cũng như phù hợp với tính chất, mức độ lỗi của mỗi bên, có căn cứ xác định ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M chịu 50% lỗi và ông Trần Văn T chịu 50% lỗi khi giải quyết hậu quả pháp lý của các giao dịch liên quan. [2.4] Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/7/2016 giữa nguyên đơn và bị đơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/7/2016 giữa ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M với ông Trần Văn T được lập bằng văn bản, có công chứng và đã đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, căn cứ Biên bản thỏa thuận thi hành án cùng ngày 04/7/2016, lời trình bày thống nhất của các đương sự và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, có đủ cơ sở xác định việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhằm mục đích chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thật mà nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thi hành án của ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M đối với ông Trần Văn T. Theo nội dung thỏa thuận, ông L, bà M được tiếp tục quản lý, sử dụng nhà, đất trong thời hạn 05 năm, được quyền thanh toán dần khoản nợ để nhận lại quyền sử dụng đất. Ông T chỉ được toàn quyền định đoạt tài sản khi hết thời hạn mà ông L, bà M không thực hiện đúng cam kết. Đối với thửa đất số 187, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 955,2m², tọa lạc tại ấp T, xã T, tỉnh Tây Ninh, trên đất có căn nhà cấp 4 và các công trình phụ do ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M trực tiếp quản lý, sử dụng làm nơi ở ổn định từ trước đến nay. Quá trình giải quyết vụ án không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông L, bà M còn nơi ở nào khác. Mặt khác, ông Trần Văn T cũng thừa nhận sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng vẫn để ông L, bà M tiếp tục quản lý, sử dụng nhà, đất theo đúng nội dung Biên bản thỏa thuận ngày 04/7/2016.

Xét thấy, mặc dù ông L, bà M có lỗi do không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo cam kết, nhưng lỗi này được giải quyết bằng việc buộc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ và đối trừ giá trị tài sản, không làm thay đổi bản chất của giao dịch đối với thửa đất số 187 là giao dịch được xác lập nhằm bảo đảm nghĩa vụ thi hành án. Việc công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 187 sẽ làm mất nơi ở duy nhất của ông L, bà M, không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên và không phù hợp với bản chất giao dịch mà các bên đã xác lập.

Vì vậy, có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M, tuyên vô hiệu một phần Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/7/2016 đối với thửa đất số 187, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 955,2m², xác định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thửa đất này thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông Phạm Văn L và bà Lê Thị M. Đối với thửa đất số 192, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 5.383,7m² và thửa đất số 518, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 1.692,4m², sau khi ông Trần Văn T 12 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tiếp tục chuyển quyền cho ông Trần Thanh K và phát sinh giao dịch thế chấp với Ngân hàng N1. Việc giải quyết hậu quả pháp lý đối với hai thửa đất này phải được xem xét đồng thời với hiệu lực của hợp đồng tặng cho và hợp đồng thế chấp để bảo đảm quyền lợi của người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, [2.5] Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 17/11/2017. Sau khi hoàn tất việc nhận chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 17/11/2017 ông Trần Văn T và bà Nguyễn Thị T3 ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng các thửa đất số 187, 192 và 518 cho ông Trần Thanh K. Hợp đồng được lập đúng hình thức, được công chứng và đăng ký sang tên theo quy định pháp luật. Ông Trần Thanh K nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T, không có tài liệu, chứng cứ chứng minh tại thời điểm nhận tặng cho ông K biết nguồn gốc các thửa đất là giao dịch chuyển nhượng mục đích đảm bảo nghĩa vụ thi hành án giữa ông L, bà M với ông T.

Vì vậy, việc nhận tặng cho của ông K là ngay tình, được pháp luật bảo vệ.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 17/11/2017 của nguyên đơn. [2.6] Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông K, bà D và ngân hàng N1. Ngày 08/12/2022, ông Trần Thanh K và bà Võ Thị Duyên T4 ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 03270/HĐTC để bảo đảm cho các khoản vay tại Ngân hàng N1. Hợp đồng được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Tính đến ngày 27/9/2025, ông K và bà T4 còn nợ Ngân hàng tổng số tiền 2.181.171.279 đồng, gồm nợ gốc 1.900.000.000 đồng và tiền lãi 281.171.279 đồng. Đối với thửa đất số 192 và thửa đất số 518, tại thời điểm nhận thế chấp, ông K là người đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có căn cứ xác định Ngân hàng biết các thửa đất này có tranh chấp.

Do đó, Ngân hàng là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần công nhận hiệu lực hợp đồng thế chấp đối với hai thửa đất này để bảo đảm quyền thu hồi nợ của Ngân hàng. Riêng thửa đất số 187, mặc dù đứng tên ông K nhưng trên đất có căn nhà do ông Phạm Văn L và bà Lê Thị M đang trực tiếp quản lý, sử dụng làm nơi ở ổn định. Ngân hàng là tổ chức tín dụng, khi nhận thế chấp phải có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng tài sản bảo đảm nhưng không xác minh đầy đủ người đang quản lý, sử dụng tài sản. Mặt khác, tại phiên tòa phúc thẩm Ngân hàng cũng chỉ yêu cầu tiếp tục công nhận hợp đồng thế chấp đối với thửa đất số 192 và thửa đất số 518.

Vì vậy, không có căn cứ công nhận hiệu lực hợp đồng thế chấp đối với thửa đất số 187, cần tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với thửa đất này. [2.7] Về ngôi mộ trên thửa đất số 192 13 Trên thửa đất số 192 có ngôi mộ của gia đình ông L, bà M, diện tích mộ là 5,2m2. Khi xử lý tài sản thế chấp thửa đất số 192, cần trừ phần diện tích có ngôi mộ và lối đi hợp lý vào mộ. Trường hợp khi thi hành án chưa xác định được diện tích cụ thể thì cơ quan thi hành án có thẩm quyền có trách nhiệm phối hợp với cơ quan chuyên môn xác định vị trí lối đi vào mộ, bảo đảm quyền thăm nom, chăm sóc mộ của thân nhân, người nhận tài sản sau xử lý không được cản trở quyền này. [2.8] Về nghĩa vụ thanh toán giữa ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M với ông Trần Văn T.

Xét thấy, theo Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2016/DS-ST ngày 31/3/2016 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Hóa, sau khi thi hành được một phần, ông Phạm Văn L và bà Lê Thị M còn phải thi hành cho ông Trần Văn T số tiền 515.695.000 đồng. Tại Biên bản thỏa thuận ngày 04/7/2016, các bên thống nhất ông L, bà M được trả dần khoản tiền này trong thời hạn 05 năm và phải chịu tiền lãi chậm thi hành án đối với khoản tiền còn phải thi hành. Quá trình thực hiện, ông L, bà M không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán theo cam kết nên việc ông T có quyền yêu cầu thanh toán toàn bộ khoản nợ còn lại và tiền lãi phát sinh. Cấp sơ thẩm tính tiền lãi từ thời điểm ông L, bà M vi phạm nghĩa vụ sau khi hết thời hạn thực hiện Biên bản thỏa thuận đến ngày xét xử sơ thẩm và xác định tổng nghĩa vụ của ông L, bà M phải thanh toán cho ông T là 997.429.850 đồng, gồm tiền gốc 515.695.000 đồng, tiền lãi 466.264.000 đồng và tiền phí thi hành án 15.470.850 đồng, là có căn cứ, phù hợp với nội dung thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật. [2.9] Về giải quyết hậu quả bằng giá trị và đối trừ nghĩa vụ. Như đã phân tích ở mục [2.1]và [2.2], bản chất hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/7/2016 là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để cấn trừ nghĩa vụ trả nợ. Ông T được xác lập quyền đối với thửa đất số 187 và quyền lợi của ông T, ông K, Ngân hàng đối với thửa 192, 518 được bảo vệ tngười thứ ba ngay tình.

Do đó, khi xác định hậu quả, cần tính giá trị của cả 03 thửa đất số 187, 192 và 518 để bảo đảm quyền lợi giữa các bên. Theo chứng thư thẩm định giá, giá trị thửa đất số 192 và thửa đất số 518 là 4.067.513.000 đồng, giá trị nhà đất thửa số 187 là 1.993.366.000 đồng. Tổng giá trị 03 thửa đất là 6.060.880.000 đồng. Sau khi đối trừ nghĩa vụ ông L, bà M phải trả cho ông T là 997.429.850 đồng. Ông T có nghĩa vụ hoàn trả cho ông L, bà M là 2.531.725.075 đồng. ( lỗi ông T 50%, ông L, bà M 50%) [2.10] Xét yêu cầu độc lập của ông Trần Thanh K về việc buộc ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M giao trả các thửa đất số 187, 192 và 518, thấy rằng: Đối với thửa đất số 187, như đã phân tích tại các mục trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/7/2016, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 17/11/2017 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất này đều bị tuyên vô hiệu.

Do đó, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc ông Phạm Văn L và bà Lê Thị M, nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của ông Trần Thanh K đối với thửa đất này. 14 Đối với thửa đất số 192 và thửa đất số 518, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/7/2016 và Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 17/11/2017 có hiệu lực, ông Trần Thanh K được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục luật định. Sau khi nhận chuyển quyền, ông K đã thế chấp hai thửa đất này tại Ngân hàng N1. Hợp đồng thế chấp được công nhận có hiệu lực do Ngân hàng là người thứ ba ngay tình. Mặc dù quyền lợi của ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M đối với hai thửa đất số 192 và 518 được giải quyết bằng giá trị thông qua việc buộc ông Trần Văn T bồi thường phần giá trị tài sản tương ứng với mức độ lỗi của mình.

Do đó, có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông Trần Thanh K, buộc ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M giao trả thửa đất số 192 và thửa đất số 518 cho ông Trần Thanh K quản lý, sử dụng. Sau khi ông Trần Thanh K và bà Võ Thị Duyên T4 hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân hàng N1 thì tiếp tục thực hiện đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp ông K, bà T4 không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có quyền xử lý hai thửa đất số 192 và 518 theo Hợp đồng thế chấp đã được công nhận có hiệu lực. Sau khi thanh toán hết nghĩa vụ được bảo đảm và các chi phí xử lý tài sản, phần giá trị còn lại (nếu có) thuộc ông Trần Thanh K và bà Võ Thị Duyên T4 theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông Trần Thanh K.

[3]

Từ những phân tích trên, có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Thanh K và Ngân hàng N1, sửa Bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 2 – Tây Ninh.

[4] Về án phí sơ thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên cần xác định lại nghĩa vụ chịu án phí của các đương sự. Ông Trần Văn T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với nghĩa vụ phải thanh toán cho ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M. Ông Phạm Văn L, bà Lê Thị M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với nghĩa vụ phải thanh toán cho ông Trần Văn T, yêu càu tuyên vô hiệu các hợp đồng không được chấp nhận. Tuy nhiên do ông L, bà M là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên miễn tạm ứng án phí cho ông L, bà M. Ông Trần Thanh K và bà Võ Thị Duyên T4 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng và án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch tương ứng với phần yêu cầu không được chấp nhận.

[5] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và các chi phí tố tụng khác phát sinh ở cấp phúc thẩm là 25.000.000 đồng, ông Trần Văn T phải chịu toàn bộ (đã nộp xong). 15

[6] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Trần Văn T, ông Trần Thanh K và Ngân hàng N1 được chấp nhận một phần nên các đương sự này không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định pháp luật.

[7] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.