Bản án 866/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP P1 và ông Nguyễn Huy H1, bà Nguyễn Thị Thùy L1 làm đúng theo quy định tại các 271, 272, Điều 273 và 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Việc vắng mặt của các đương sự: [1.2.1] Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt bị đơn ông Phạm Thanh H và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Diễm P, Văn phòng C5 nhưng những người này đã được triệu tập hợp lệ và có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vụ án. [1.2.2] Đối với bà Nguyễn Thị Thùy L1 là người kháng cáo, mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến phiên tòa phúc thẩm lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của bà Nguyễn Thị Thùy L1. [1.3] Phạm vi xét xử phúc thẩm: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP P1 và ông Nguyễn Huy H1, bà Nguyễn Thị Thùy L1 cấp phúc thẩm xem xét lại phần bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 7 – Tây Ninh bị kháng cáo, theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của Ngân hàng Thương mại cổ phần P1, ông Nguyễn Huy H1 và bà Nguyễn Thị Thùy L1, nhận thấy: [2.1] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Thanh T và bà Nguyễn Thị Mỹ L yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2023. Tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1306 (PCL), tờ bản đồ số 67, diện tích 1.100m², loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại Khu phố H, thị trấn C, tỉnh Tây Ninh (trước đây thuộc ấp H, xã T, huyện C, tỉnh Long An), theo Giấy 8 chứng nhận quyền sử dụng đất số CR522328 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 24/5/2019 cho ông Trần Thanh T. Các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện ngày 23/8/2023 ông Trần Thanh T, bà Nguyễn Thị Mỹ L và ông Phạm Thanh H có lập giấy tay thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên để bảo đảm khoản vay số tiền 1.500.000.000 đồng. Sau khi nhận tiền vay, ông T đã sử dụng số tiền này để thanh toán khoản vay tại Ngân hàng N1 – Chi nhánh C nhằm giải chấp và nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 25/8/2023, ông T và bà L ký Hợp đồng ủy quyền số công chứng 003575, quyển số 01/2023/TP-CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C3, ủy quyền cho ông Phạm Thanh H thực hiện các quyền liên quan đến thửa đất số 1306. Cũng trong ngày 25/8/2023, ông Phạm Thanh H bên được ủy quyền ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2330, quyển số 08/2023/TP- CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C2 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 1306 cho ông Nguyễn Huy H1.

Tuy nhiên, các chứng cứ có trong hồ sơ và lời trình bày của các đương sự đều thể hiện sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết ông T và bà L vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng toàn bộ thửa đất, Gia đình ông T vẫn sinh sống ổn định trong căn nhà cấp 4 trên đất cho đến nay, không có việc bàn giao đất trên thực tế, cho bên nhận chuyển nhượng, không có tài liệu chứng minh việc thanh toán tiền chuyển nhượng giữa ông H1 với ông T, bà L. Tại cấp phúc thẩm chính ông Nguyễn Huy H1 thừa nhận việc nhận chuyển nhượng chỉ nhằm mục đích đứng tên giúp ông Phạm Thanh H để thực hiện thủ tục vay vốn ngân hàng, ông H1 còn cung cấp văn bản thỏa thuận riêng giữa ông và ông H thể hiện việc đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thế chấp Ngân hàng thay cho ông H. Như vậy, lời trình bày của ông H1 tại đơn kháng cáo và tại phiên tòa phúc thẩm đã xác nhận việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng đất thực sự mà chỉ nhằm tạo điều kiện cho ông H thực hiện giao dịch vay vốn. Điều này phù hợp với các tài liệu, chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án.

Do đó, có đủ căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2023 được xác lập nhằm che giấu quan hệ vay tài sản giữa ông Trần Thanh T với ông Phạm Thanh H, là giao dịch giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật. [2.2] Đối với kháng cáo của ông Nguyễn Huy H1 yêu cầu xác định ông Phạm Thanh H mới là người có nghĩa vụ thanh toán khoản nợ cho Ngân hàng. Hợp đồng tín dụng số TDCN23013045/2023/LED/HĐTD ngày 25/9/2023, Hợp đồng tín dụng số ST23032906/2023/LED/HĐTD ngày 24/10/2023 và Hợp đồng mở, sử dụng thẻ tín dụng giữa Ngân hàng O với ông Nguyễn Huy H1 và bà Nguyễn Thị Thùy L1 được ký kết trên cơ sở tự nguyện, đúng hình thức, nội dung phù hợp quy định pháp luật. 9 Người trực tiếp ký kết hợp đồng tín dụng với Ngân hàng là ông Nguyễn Huy H1 và bà Nguyễn Thị Thùy L1. Các hợp đồng tín dụng không có tên ông Phạm Thanh H là bên vay, bên bảo lãnh hoặc bên cùng có nghĩa vụ trả nợ. Việc ông H1 và bà L1 cho rằng sau khi giải ngân đã chuyển toàn bộ tiền cho ông H sử dụng chỉ là quan hệ giữa các cá nhân với nhau. Trường hợp phát sinh tranh chấp về việc giao nhận tiền hoặc nghĩa vụ hoàn trả giữa ông H1, bà L1 với ông H thì các bên có quyền khởi kiện bằng vụ án khác. Theo quy định tại các Điều 463, 466 và 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên vay có nghĩa vụ hoàn trả nợ gốc và lãi cho bên cho vay.

Do đó, cấp sơ thẩm buộc ông Nguyễn Huy H1 và bà Nguyễn Thị Thùy L1 thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng TMCP P1 số tiền 4.556.599.094 đồng tính đến ngày 24/3/2026 là có căn cứ pháp luật. [2.3] Đối với kháng cáo của Ngân hàng Thương mại cổ phần P1 yêu cầu công nhận hiệu lực Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và cho xử lý tài sản bảo đảm. Ngày 25/9/2023, ông Nguyễn Huy H1 và bà Nguyễn Thị Thùy L1 ký Hợp đồng thế chấp số ST23013045/2023/LED/HĐTC, công chứng số 21830, quyển số 22/2023/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C4 để thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 1306, tờ bản đồ số 67 cho Ngân hàng TMCP P1.

Tuy nhiên, quyền sử dụng đất mà ông H1 dùng để thế chấp có được từ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2023 đã bị xác định là giao dịch giả tạo và vô hiệu. Mặt khác, tại thời điểm Ngân hàng nhận thế chấp, trên đất có căn nhà cấp 4 là nơi ở duy nhất của ông T, bà L cùng gia đình. Ông T và bà L vẫn là người trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản công khai, liên tục và ổn định. Ngân hàng không kiểm tra, xác minh trước khi nhận thế chấp. Mặc dù Ngân hàng cho rằng đã thực hiện việc thẩm định tài sản nhưng hồ sơ không thể hiện việc Ngân hàng làm việc, xác minh hoặc ý kiến của những người đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản trên thửa đất tranh chấp. Ngân hàng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận đã sang tên ông H1 để xác lập giao dịch thế chấp. Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng dẫn tại mục III Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao, người thứ ba ngay tình phải là người không biết và không thể biết giao dịch trước đó vô hiệu. Như đã phân tích trên, Ngân hàng không đáp ứng điều kiện của người thứ ba ngay tình.

Do đó, cấp sơ thẩm tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Huy H1, bà Nguyễn Thị Thùy L1 với Ngân hàng TMCP P1 là phù hợp quy định tại các Điều 117, 122, 124 và 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối với yêu cầu của Ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, do hợp đồng thế chấp vô hiệu nên không phát sinh quyền xử lý tài sản bảo đảm. Vì vậy cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu này của Ngân hàng là có căn cứ. 10 [2.4] Đối với nội dung kháng cáo cho rằng cấp sơ thẩm chưa giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu, thấy rằng: Trong vụ án này nguyên đơn không yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu. Ông Phạm Thanh H là người trực tiếp nhận tiền từ các giao dịch nhưng không có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập, giữa các bên còn tồn tại quan hệ vay tài sản và các tranh chấp khác chưa được xem xét đầy đủ.

Do đó, việc cấp sơ thẩm chưa xem xét hậu quả của giao dịch vô hiệu không làm ảnh hưởng đến quyền khởi kiện của các bên trong một vụ án khác khi có yêu cầu. Kháng cáo của Ngân hàng về nội dung này không có căn cứ chấp nhận.

[3]

Từ những phân tích nêu trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng TMCP P1, ông Nguyễn Huy H1 giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 51/2026/DS-ST ngày 24/3/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 7, tỉnh Tây Ninh.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của Ngân hàng TMCP P1, ông Nguyễn Huy H1 và bà Nguyễn Thị Thùy L1 không được chấp nhận nên mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/6/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.