Bản án 822/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng [1.1] Sau khi xét xử sơ thẩm, Ngân hàng TMCP Q kháng cáo trong thời hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên kháng cáo hợp lệ, được xem xét theo thủ tục phúc thẩm theo các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự. 9 [1.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng những đã đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai và có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này. [1.3] Phạm vi xét xử phúc thẩm được xác định theo nội dung kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q và phần bản án sơ thẩm có liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền xử lý tài sản bảo đảm, nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, án phí sơ thẩm và án phí phúc thẩm theo Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q, thấy rằng: [2.1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Công T, bà Trần Thị Thu C với bà Nguyễn Thị Kim L. Ngày 05/10/2021 bà Trần Thị Thu C có lập “Biên bản thỏa thuận về việc mượn tiền” với ông Nguyễn Quốc S, nội dung bà C mượn ông S số tiền 200.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng, tài sản bảo đảm là thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², loại đất HNK, tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây Ninh. Sau đó, ngày 26/10/2021, ông T, bà C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Kim L tại Văn phòng C2, số công chứng 5844, quyển số 10/2021/TP/CC-SCC/HĐGD. Mặc dù hợp đồng được lập dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng căn cứ biên bản mượn tiền ngày 05/10/2021, giấy hẹn ngày 13/4/2023 của ông S về việc sẽ ra công chứng ký trả lại sổ đất thửa 627 cho bà C, cùng với thực tế sau khi ký hợp đồng ông T, bà C vẫn quản lý, sử dụng đất, trên đất có nhà cấp 4, nhà bếp, mái che, nhà vệ sinh, cây trồng do gia đình ông bà tạo lập, đủ cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/10/2021 giữa ông T, bà C và bà L là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản.

Do đó, cấp sơ thẩm căn cứ Điều 124, Điều 131, Điều 500, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà C với bà L vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật. [2.2] Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V với ông Nguyễn Minh H. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim L, ông Lê Văn V với ông Nguyễn Minh H được Văn phòng C3, quyển số 03/2021/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 23/02/2022 đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², loại đất HNK toạ lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây Ninh.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Minh H thừa nhận chỉ đứng tên giúp ông S, không quen biết bà L, không giao nhận tiền, không nhận đất, không hưởng bất kỳ lợi ích nào từ giao dịch. Việc ông H đứng tên trên hợp đồng chỉ là hình thức nhằm tiếp tục hợp thức hóa việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ giao dịch giả tạo vào ngày 26/10/2021 giữa ông T, bà C với bà L, ông S. 10 Vì giao dịch chuyển nhượng giữa ông T, bà C với bà L đã bị vô hiệu nên bà L không có quyền chuyển nhượng đối với thửa đất này cho ông H. Cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L, ông V với ông H là phù hợp với các Điều 117, 122, 124, 131, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015. [2.3] Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Nguyễn Minh H với ông Nguyễn Trọng H3 (Hữu) Ngày 22/4/2022, ông Nguyễn Minh H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Trọng H3 tại Văn phòng C6, số công chứng 6897, quyển số 04/2022/TP/CC-SCC/HĐGD, đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², loại đất HNK, tọa lạc tại ấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. Như đã nhận định ở mục [2.1] và [2.2], ông H không phải là người nhận chuyển nhượng thật sự, không quản lý, sử dụng đất, không giao nhận đất, không nhận tiền chuyển nhượng. Việc ông H tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông H3 không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho ông H3, vì quyền của ông H được xác lập từ giao dịch giả tạo, không có thật về ý chí chuyển nhượng và không có việc giao nhận tài sản trên thực tế.

Do đó, cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H với ông H3 là có căn cứ. [2.4] Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Q với ông Nguyễn Trọng H3. Ngày 25/5/2022, Ngân hàng TMCP Q và ông Nguyễn Trọng H3 ký Hợp đồng cho vay số 051/22/HĐCV-9321 và Khế ước nhận nợ số 01/KUNN/051/22/HĐCV- 9321, số tiền vay 1.100.000.000 đồng, mục đích vay hoàn tiền mua bất động sản, thời hạn vay 300 tháng. Ngân hàng đã giải ngân và ông H3 đã nhận nợ toàn bộ số tiền vay. Trong quá trình thực hiện, ông H3 chỉ thanh toán được 111.503.509 đồng, trong đó gốc 25.690.001 đồng, lãi 85.813.508 đồng, sau đó vi phạm nghĩa vụ trả nợ, quá hạn từ ngày 26/12/2023. Tính đến ngày 18/9/2025, ông H3 còn nợ Ngân hàng 1.642.640.135 đồng, gồm nợ gốc 1.074.309.999 đồng, nợ lãi 568.330.136 đồng. Hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ được xác lập tự nguyện, có nội dung, hình thức phù hợp quy định pháp luật. Ông H3 vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên cấp sơ thẩm buộc ông H3 thanh toán cho Ngân hàng số tiền còn nợ và tiếp tục chịu lãi phát sinh theo thỏa thuận là đúng quy định tại các Điều 463, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 91, Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng; Điều 7, Điều 8, Điều 12 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP. [2.5] Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Trọng H3 với Ngân hàng TMCP Q. Ngân hàng TMCP Q cho rằng hợp đồng thế chấp được ký đúng trình tự, thủ tục, ông H3 là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm thế chấp nên Ngân hàng là bên nhận thế chấp ngay tình, thấy rằng: Ngày 25/5/2022, ông Nguyễn Trọng H3 ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 051/22/HĐTC-9321 với Ngân hàng TMCP Q để bảo đảm khoản vay theo Hợp đồng cho vay số 051/22/HĐCV-9321. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 607860, số 11 vào sổ cấp GCN CS12644 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31/3/2022, cập nhật chuyển nhượng cho ông Nguyễn Trọng H3 ngày 19/5/2022, thuộc thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², loại đất trồng cây hàng năm khác, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây Ninh. Hợp đồng thế chấp được công chứng số 4305, quyển số 09/2022/TP/CC-SCC/HĐGD và đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ ngày 25/5/2022, hình thức đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, việc hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm mới chỉ là điều kiện về hình thức, không đương nhiên làm phát sinh hiệu lực nếu bên thế chấp không có quyền định đoạt hợp pháp đối với tài sản hoặc tài sản thế chấp có tình trạng thực tế làm cho đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được. Trong vụ án này, thửa đất số 627 không phải là đất trống. Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 25/01/2024 thể hiện trên đất có 01 căn nhà cấp 4, nhà bếp, mái che, nhà vệ sinh, cây trồng và các công trình khác do ông T, bà C xây dựng, quản lý, sử dụng. Gia đình ông T, bà C vẫn sinh sống ổn định trên đất. Chính đại diện Ngân hàng cũng thừa nhận Ngân hàng có đến thẩm định thực tế một lần và thấy trên đất có căn nhà nhưng nhà khóa cửa. Như vậy, tại thời điểm nhận thế chấp, Ngân hàng biết thửa đất đang do người khác quản lý, sử dụng, trên đất có nhà ở và công trình xây dựng không thuộc quyền sở hữu của ông H3. Với tư cách là tổ chức tín dụng chuyên nghiệp, khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay lớn 1.100.000.000 đồng, Ngân hàng phải có nghĩa vụ thẩm định, xác minh hiện trạng tài sản, người đang quản lý, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và phải làm rõ vì sao người đứng tên giấy chứng nhận không trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Việc Ngân hàng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận, trong khi thực tế thấy có nhà trên đất nhưng không xác minh người đang sinh sống, không lập biên bản ghi nhận ý kiến của ông T, bà C, không làm rõ tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của ai là thiếu sót nghiêm trọng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm.

Do đó, không có căn cứ xác định Ngân hàng là người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Mặt khác, các hợp đồng chuyển nhượng làm căn cứ để ông H3 đứng tên trên giấy chứng nhận đều bị tuyên vô hiệu. Khi giao dịch chuyển nhượng giữa ông T, bà C với bà L, giữa bà L, ông V với ông H, giữa ông H với ông H3 đều vô hiệu thì ông H3 không có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất số 627 để thế chấp cho Ngân hàng. Theo các Điều 117, 122, 123, 131, 317, 318, 319, 320, 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp phải có quyền đối với tài sản dùng để bảo đảm. Ông H3 không có quyền sử dụng đất hợp pháp nên không có quyền dùng thửa đất này để bảo đảm nghĩa vụ vay của mình. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp thể hiện tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhưng thực tế nhà ở và công trình trên đất là của ông T, bà C, không có sự đồng ý của ông bà về viện thế chấp. Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không có ý kiến của chủ sở hữu tài sản trên đất làm cho đối tượng của 12 hợp đồng không thể thực hiện được đầy đủ. Cấp sơ thẩm căn cứ Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp là có căn cứ. [2.6] Đối với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng. Do hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 051/22/HĐTC-9321 ngày 25/5/2022 giữa ông Nguyễn Trọng H3 với Ngân hàng TMCP Q bị vô hiệu nên không phát sinh quyền xử lý tài sản bảo đảm đối với thửa đất số 627, tờ bản đồ số 5, diện tích 468m², loại đất HNK, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, nay là xã M, tỉnh Tây Ninh. Cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng về việc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ là đúng. Quyền lợi của Ngân hàng vẫn được bảo đảm bằng nghĩa vụ trả nợ của ông Nguyễn Trọng H3 theo hợp đồng tín dụng. Trường hợp ông H3 không tự nguyện thi hành án, Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự xử lý tài sản hợp pháp khác của ông H3 theo quy định pháp luật. [2.7] Đối với việc buộc Ngân hàng giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do hợp đồng thế chấp vô hiệu, Ngân hàng không còn căn cứ pháp luật để tiếp tục giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 627. Cấp sơ thẩm buộc Ngân hàng giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký lại quyền sử dụng đất cho ông T, bà C. Trường hợp Ngân hàng không giao thì ông T, bà C được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh biến động hoặc đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Từ các nhận định trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà đề nghị không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng, giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ chấp nhận.

[4] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q không được chấp nhận nên Ngân hàng phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm theo khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.