Bản án 827/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc G, ông Đỗ Minh T thực hiện đúng theo quy định tại các 271, 272, Điều 273 và 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Việc vắng mặt của các đương sự: [1.2.1]Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt bị đơn ông Vũ Văn C người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Việt C1, ông Đỗ Minh T, ông Nguyễn Thành D1, Văn phòng C3, Văn phòng C3, Văn phòng C3 nhưng những người này đã được tống đạt hợp lệ và có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn. [1.2.2] Đối với ông Đỗ Minh T là người kháng cáo, mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến phiên tòa phúc thẩm lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Đỗ Minh T. 14 [1.3] Phạm vi xét xử phúc thẩm: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Ngọc G, cấp phúc thẩm xem xét lại phần bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 8 – Tây Ninh bị kháng cáo, theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc G. [2.1] Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, có cơ sở xác định ngày 22/12/2023 và ngày 25/12/2023 bà Huỳnh Thị Tuyết M và ông Nguyễn Quốc K đã ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Vũ Văn C đối với các thửa đất số 3992, 399, 3990, 3989, 3988, 786, 4135, 3686, 3687, 1642 cùng tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại phường K, tỉnh Tây Ninh. Ngoài ra, các bên còn lập Hợp đồng ủy quyền liên quan các thửa đất số 930, 3993, 3994, cùng tờ bản đồ số 03 tọa lạc tại phường K, tỉnh Tây Ninh. Sau khi được cấp giấy chứng nhận đứng tên, ông Vũ Văn C đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận. Bản cam kết ngày 02/5/2024 thể hiện ông C thừa nhận còn nợ bà M số tiền 12.000.000.000 đồng và cam kết nếu không thanh toán đúng hạn sẽ hoàn trả lại đất. Đến nay ông C không chứng minh được đã thanh toán đầy đủ số tiền còn nợ.

Do đó, có căn cứ xác định ông C đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán làm cho mục đích giao kết hợp đồng của bà M và ông K không đạt được. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bà M đối với ông C, tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M, ông K và ông C là có căn cứ, phù hợp với quy định pháp luật. [2.2] Đối với các hợp đồng ủy quyền được xác lập giữa ông Vũ Văn C và ông Nguyễn Việt C1 ngày 11/6/2024 và ngày 12/6/2024 liên quan đến các thửa đất số 3988, 786 và 4135. Các hợp đồng này được công chứng hợp pháp và đang tồn tại thời điểm ông C1 thực hiện việc chuyển nhượng cho bà G. Dù có căn cứ cho rằng việc ủy quyền được lập nhằm tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng tài sản nhưng tại thời điểm giao dịch với bà G, các hợp đồng ủy quyền này chưa bị bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào tuyên vô hiệu hoặc hủy bỏ. [2.3] Ngày 13/6/2024, ông Nguyễn Việt C1 căn cứ các hợp đồng ủy quyền nêu trên đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 000764 đối với thửa đất số 3988; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 000763 đối với thửa đất số 786; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 000762 đối với thửa đất số 4135, cùng tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại phường K, tỉnh Tây Ninh cho bà Nguyễn Thị Ngọc G tại Văn phòng C3 (nay là VPCC Đ).

Xét thấy, tại thời điểm bà Nguyễn Thị Ngọc G xác lập các giao dịch nêu trên thì quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 3988, 786 và 4135 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký đứng tên ông Vũ Văn C. Các hợp đồng ủy quyền giữa ông C và ông C1 vẫn đang có hiệu lực, các thửa đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, không có thông tin ngăn chặn giao dịch và 15 cũng không có tài liệu nào thể hiện đang có tranh chấp được công khai theo quy định của pháp luật. Sau khi ký kết hợp đồng, bà Nguyễn Thị Ngọc G đã thực hiện việc nhận chuyển nhượng, đăng ký biến động và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án không có căn cứ chứng minh bà G biết việc ông C chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đối với bà M về các thửa đất số 3988, 786 và 4135 hoặc biết về những thỏa thuận giữa bà M, ông K với ông C. Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu. Trong vụ án này, bà Nguyễn Thị Ngọc Giao N chuyển nhượng các thửa đất số 3988, 786 và 4135 trên cơ sở quyền sử dụng đất đã được đăng ký hợp pháp đứng tên ông Vũ Văn C. Giao dịch được công chứng, đăng ký sang tên theo quy định pháp luật, không có căn cứ xác định bà G biết quyền của bên chuyển nhượng có tranh chấp. Do đó có đủ căn cứ xác định bà Nguyễn Thị Ngọc G là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của bà Huỳnh Thị Tuyết M về việc tuyên vô hiệu các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 000764, 000763 và 000762 ngày 13/6/2024 giữa ông Nguyễn Việt C1 và bà Nguyễn Thị Ngọc G, công nhận bà Nguyễn Thị Ngọc G là người thứ ba ngay tình và là người sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 3988, 786, 4135, loại đất ở đô thị cùng tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại phường K, tỉnh Tây Ninh. [2.4] Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Bà Huỳnh Thị Tuyết M, ông Nguyễn Quốc K và ông Vũ Văn C được quyền khởi kiện bằng vụ án dân sự khác để yêu cầu giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng, yêu cầu thanh toán tiền, hoàn trả giá trị tài sản hoặc bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

[3] Về yêu cầu hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời của bà G: Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Tuyết M đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Việt C1 và bà Nguyễn Thị Ngọc G, đồng thời công nhận quyền sử dụng hợp pháp của bà G đối với các thửa đất số 3988, 786 và 4135 nên căn cứ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với các thửa đất này không còn. Căn cứ Điều 138 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, cần chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Ngọc G, hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2025/QĐ-BPKCTT ngày 13/3/2025 của Tòa án nhân dân thị xã Kiến Tường đối với các thửa đất số 3988, 786 và 4135. Đối với số tiền bảo đảm mà bà Huỳnh Thị Tuyết M đã nộp để yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, sau khi bản án có hiệu lực pháp luật và việc hủy bỏ 16 biện pháp khẩn cấp tạm thời được thực hiện theo quy định của pháp luật, bà Huỳnh Thị Tuyết M được nhận lại toàn bộ số tiền bảo đảm đã nộp.

[4]

Từ những phân tích trên có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Ngọc G, sửa bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân khu vực 8 – Tây Ninh, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Đỗ Minh T. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà không chấp nhận kháng cáo của bà G, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm không có căn cứ chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Vũ Văn C phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Bà Huỳnh Thị Tuyết M phải chịu 900.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu khởi kiện đối với bà G không được chấp nhận. Bà Nguyễn Thị Ngọc G không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Ngọc G không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận. Ông Đỗ Minh T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

[7] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.