Bản án 1185/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7

[1] Bị đơn ông N kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ khởi kiện của nguyên đơn (nguyên đơn phải chịu mất cọc). Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 01606 QSDĐ ngày 19/10/1999 do UBND huyện D cấp cho hộ ông Hồ Văn N, đất có nguồn gốc khai phá. Tại Công văn số 257/CAX ngày 19/9/2025 của Công an xã T, Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận thời điểm hộ ông N cấp giấy chứng nhận năm 1999 có những người trong hộ gồm: Bà Nguyễn Thị Đ1, sinh năm 1922 (chết năm 2003), ông Hồ Văn N, sinh năm 1943, bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1947 (chết năm 2023), ông Hồ Văn Đ, sinh năm 1968, ông Hồ Văn P1, sinh năm 1980, bà Hồ Thị Hồng T, sinh năm 1983, ông Hồ Thanh L, sinh năm 1986. Ông N thừa nhận khi ký đặt cọc với ông P1 thì những người trong hộ đều không biết. Hợp đồng đặt cọc theo “Giấy đặt cọc” 13/10/2019; “Biên nhận” ngày 16/11/2019; “Biên nhận” ngày 30/01/2021 thiếu các chữ ký của các thành viên trong hộ ông N.

Vì vậy, tòa án cấp sơ thẩm nhận định thỏa thuận đặt cọc giữa ông P1 và ông N là giao dịch bị vô hiệu và buộc ông N hoàn trả ông P1 số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng là phù hợp quy định tại Điều 117, 123, 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bị đơn ông N thừa nhận giao dịch đặt cọc vô hiệu nhưng kháng cáo không chấp nhận hoàn trả tiền cọc là không có căn cứ chấp nhận.

[2] Nguyên đơn ông P1 chỉ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm đối với số tiền lãi suất chậm trả, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn trả tiền gốc 600.000.000 đồng và toàn bộ tiền lãi 336.177.659 đồng. Bị đơn ông N kháng cáo không chấp nhận thanh toán tiền lãi. Quá trình tố tụng, ông N cho rằng không liên lạc được với ông P1 để tiếp tục việc chuyển nhượng nên xác định ông P1 đã bỏ cọc nhưng bản thân ông N không có văn bản thông báo cho ông P1 về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Hợp đồng không quy định rõ việc làm thủ tục chuyển nhượng thuộc trách nhiệm của bên nào. Về phía ông P1 cho rằng bị công an tạm giam từ ngày 29/6/2021 đến ngày 19/9/2024 mới chấp hành án xong nên không tìm gặp được bị đơn, có cử người nhà gặp gia đình ông N để thương lượng tiếp tục hợp đồng nhưng cũng không có chứng cứ chứng minh.

Vì vậy, tòa cấp sơ thẩm nhận định hai bên đều có lỗi trong việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc là phù hợp. Tuy nhiên xét giao dịch giữa ông P1 với ông N mới chỉ ở giai đoạn đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng khi giao dịch đặt cọc bị vô hiệu, tòa án cấp sơ thẩm xác định thiệt hại là lãi suất của số tiền cọc 600.000.000 đồng là chưa phù hợp quy định pháp luật mà cần xác định đây là lợi tức phát sinh do chiếm giữ số tiền trên. Theo khoản 2 Điều 581 Bộ luật Dân sự quy định: “2. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình thì phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm người đó biết hoặc phải biết việc chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này”. Ông N được ông P1 giao chiếm giữ số tiền 600.000.000 đồng thông qua “Giấy đặt cọc” 13/10/2019; “Biên nhận” ngày 16/11/2019; “Biên nhận” ngày 30/01/2021 nên hoàn toàn ngay tình. Bản thân ông P1 8 cũng không có văn bản thông báo yêu cầu tiếp tục hợp đồng hay chấm dứt hợp đồng, hoàn trả số tiền cọc cho đến khi ông nộp đơn khởi kiện tại tòa án ngày 10/7/2025.

Vì vậy, khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu, ông P1 khởi kiện yêu cầu ông N hoàn trả lại số tiền cọc nhưng ông N không thực hiện thì phải có trách nhiệm thanh toán lợi tức phát sinh là số tiền lãi chậm trả của số tiền cọc 600.000.000 đồng từ ngày 11/7/2025 đến nay. Cụ thể: 600.000.000 đồng x 0,83%/tháng x 11 tháng 4 ngày = 55.440.000 đồng.

[3] Từ những cơ sở nhận định nêu trên, có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn và không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát cơ bản phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: nguyên đơn, bị đơn được miễn án phí theo quy định.