Bản án 05/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận định:

[1] Về tố tụng: 6 - Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn có hiệu lực đồng thời yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng tại xã E, tỉnh Đắk Lắk. Đây là tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35 BLTTDS, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND khu vực 7. - Tại phiên tòa, bị đơn bà Trần Thị P ủy quyền cho ông T văn T3 tham gia tố tụng. Việc ủy quyền của các đương sự đúng quy định tại Điều 85 BLTTDS. - Bị đơn ông Trần Văn N và Thi hành án dân sự tỉnh Đ có văn bản yêu cầu giải quyết vắng mặt, đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Đ1 (viết tắt là Ngân hàng) vắng mặt tại phiên tòa lần thứ

2. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228 BLTTDS, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn ông N, Ngân hàng và Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk. - Về áp dụng thời hiện: Không có đương sự nào yêu cầu áp dụng thời hiệu, nên HĐXX không đề cập xử lý.

[2] Về nội dung: [2.1] Xét việc thay đổi yêu cầu khởi kiện và rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn : Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu “công nhận quyền sử dụng đất 10.200m2 tại thửa số 162 TBĐ số 29 tại thôn G, xã E theo GCNQSDD số BA 439690, số vào sổ cấp GCN CH 00820 thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn” thành “Yêu cầu buộc bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ của người chuyển nhượng là làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền đối với diện tích 9.664,1m2 tại thửa 162, TBĐ số 29 tại thôn G, xã E theo GCNQSDD số BA 439690”, đồng thời rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với diện tích 535,9m2 tại thửa đất số 162 TBĐ số

29. Việc thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện và rút một phần yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, nên HĐXX cần chấp nhận đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện về việc công nhận diện tích 535,9m2 tại thửa 162, TBĐ 29 tại thôn G, xã E và xem xét ý kiến về việc thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện. [2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hiệu lực của biên bản sang nhượng đất ngày 21/6/2017 giữa nguyên đơn và bị đơn và buộc bị đơn phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với diện tích đất chuyển nhượng: Căn cứ lời khai và các tài liệu chứng cứ các đương sự cung cấp và kết quả xác minh thu thập chứng cứ của Tòa án, HĐXX xác định được như sau: - Nguồn gốc thửa đất chuyển nhượng do bị đơn nhân chuyển nhượng tại thửa đất số 162, TBĐ số 29 diện tích 10.200m2, trong đó đất ở 400m2 và đất trồng cây lâu năm 9.800 m2 tọa lạc tại xã E, huyện M, tỉnh ĐắkLắk theo GCNQSDĐ số BA 439690 do UBND huyện M cấp ngày 20/5/2013, đã được chi nhánh V2 đăng ký đất đai huyện M chỉnh lý sang tên cho bị đơn ngày 03/6/2015. - Về thông tin pháp lý của thửa đất chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng: thế chấp số Ngày 04/04/2016, bị đơn và Ngân hàng ký hợp đồng 7 01/2016/8404696/HĐBĐ do UBND xã E chứng thực ngày 04/4/2016 đối với 02 thửa đất trong đó thửa đất trên. (BL 116-121). Ngày 20/03/2017, Ngân hàng cho vợ chồng bị đơn vay tổng số tiền 600.000.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng số 01/2017/8404696/HĐTD ngày 20/03/2017 (BL 95); Thời hạn vay 12 tháng; Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên gồm 03 quyền sử dụng đất trong đó có Quyền sử dụng đất nên trên. - Về hình thức hợp đồng: Việc chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn và bị đơn được lập thành văn bản viết tay ngày 21/6/2017, không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai, không đúng quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa có công chứng chứng thực, chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai là vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai và Điều 502 BLDS. - Về nội dung: Tại thời điểm chuyển nhượng đất, diện tích đất chuyển nhượng đã được cấp GCNQSDĐ. Nguyên đơn và bị đơn đều công nhận nội dung chuyển nhượng, chữ ký và chữ viết, diện tích chuyển nhượng công nhận nội dung đã thực hiện theo thỏa thuận tại Biên bản sang nhượng ngày 21/6/2017. Như vậy, các bên giao kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, phù hợp với quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự (BLDS). Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 92 BLTTDS, Biên bản sang nhượng ngày 21/6/2017 là tình tiết không cần phải chứng minh. Diện tích đất chuyển nhượng, theo nội dung Biên bản sang nhượng ngày 21/6/2017 “diện tích khoảng 1ha, phía Đông giáp suối, Phía Nam giáp vườn anh V1, phía Tây và phía Bắc giáp đất chúng tôi”, tại đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu giải quyết công nhận diện tích chuyển nhượng 10.200m2, (thực tế đo đạc được là 9.664,1m2) tại thửa 162, TBĐ 29, vị trí tứ cận thửa đất này trùng khớp với vị trí theo biên bản sang nhượng đất. Diện tích thửa đất thực tế có sự chênh lệch so với đơn khởi kiện và giấy chuyển nhượng. Tuy nhiên các đương sự đều thừa nhận diện tích và vị trí đất chuyển nhượng đúng như theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án đã tiến hành đo đạc trên thực địa theo sự chỉ dẫn của nguyên đơn và bị đơn. Việc chênh lệch số liệu do khi chuyển nhượng và khi khởi kiện các đương sự không đo đạc nên có sự nhầm lẫn. Việc chuyển nhượng được thực hiện đã hoàn thành xong nghĩa vụ chuyển giao tài sản là quyền sử dụng đất và hoàn thành quá 2/3 nghĩa vụ trả tiền ngay sau thời điểm ký biên bản sang nhượng, phần còn lại chưa thanh toán do bị đơn vi phạm thỏa thuận làm thủ tục tách thửa chuyển nhượng cho nguyên đơn. Tại điểm f khoản 2 Điều 7 của Hợp đồng thế chấp số 01/2016/8404696/HĐBĐ giữa Ngân hàng và bị đơn: “Không được mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, tặng, cho mượn, cho thuê, góp vốn, sử dụng tài sản thế chấp để cầm cố, đảm bảo thực hiện cho các tổ chức, cá nhân khác khi chưa có biện pháp khác thay thế và chưa được sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng” Ngoài ra, quyền sử dụng đất tại thửa đất số 162, tờ bản đồ số 27 diện tích 10.200m, đã được cấp GCNQSDĐ số BA 439690 đã được chi nhánh VPĐKĐĐ huyện M’Drắk chỉnh lý sang tên cho bị đơn ngày 03/6/2015, hiện nay Chi cục Thi hành án dân sự huyện M’Drắk (nay là Thi hành án dân sự tỉnh Đ, phòng K1) đã ban 8 hành quyết định về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản tại Quyết định số 19/QĐ-CCTHADS ngày 21/4/2022 về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đối với thửa đất trên. Ngân hàng không đồng ý việc bị đơn chuyển nhượng đất cho nguyên đơn, bị đơn cũng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, do bị đơn không có khả năng trả nợ ngân hàng để xóa thế chấp, nên không thực hiện được việc chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy đối tượng của giao dịch chuyển nhượng đất theo Biên bản sang nhượng ngày 21/6/2017 là quyền sử dụng đất 9.664,1m2 tại thửa 162, TBĐ 29 tại thôn G, xã E theo GCNQSDD số BA 439690 không thể thực hiện. Từ những lý do và căn cứ nêu trên, căn cứ khoản 2 Điều 117, khoản 2 Điều 119, Điều 122, Điều 129 BLDS, HĐXX xét thấy không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do giao dịch chuyển nhượng đất vô hiệu nên yêu cầu buộc bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền đối với diện tích đất chuyển nhượng là không có cơ sở nên HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Mặc dù bị đơn không có yêu cầu phản tố, ngân hàng không có yêu cầu độc lập trong vụ án nhưng đều có ý kiến tuyên giao dịch chuyển nhượng đất là vô hiệu và đề nghị giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.

Do đó, HĐXX, cần tuyên giao dịch chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn và bị đơn theo Biên bản sang nhượng ngày 21/6/2017 [2.3] Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 131 BLDS, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo quy định tại khoản 4 Điều 131 BLDS bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Xét thấy, bị đơn biết rõ thửa đất đã thế chấp, đã đăng ký giao dịch bảo đảm cho Ngân hàng, để đảm bảo cho khoản vay.

Tuy nhiên, bị đơn vẫn cố tình chuyển nhượng cho nguyên đơn mà không thông báo cho nguyên đơn cũng như Ngân hàng được biết. Bị đơn cam kết thực hiện nghĩa vụ tách sổ đỏ là ngày 20/3/2018 thì nguyên đơn sẽ thanh toán hết số tiền còn lại. Sau khi giao đất và nhận tiền chuyển nhượng, bị đơn mới thông báo cho nguyên đơn về tình trạng pháp lý nêu trên của thửa đất và cam kết sẽ trả tiền cho Ngân hàng để lấy GCNQSDĐ về làm thủ tục chuyển nhượng nhưng. Tuy nhiên quá thời gian cam kết bị đơn không thực hiện nên đã vi phạm nghĩa vụ đối với nguyên đơn. Như vậy, lỗi dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được là do bị đơn, nên phải chịu trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 351, 407 BLDS. Trong vụ án, các đương sự không có yêu cầu về việc bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu nên HĐXX không đề cập xử lý. - Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 16/6/2025 thể hiện nguyên đơn đang sử dụng diện tích 9.664,1m2 tại thửa đất số 162, tờ bản đồ 29 theo GCNQSDĐ số BA 439690. Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận chỉ chuyển nhượng diện tích thực tế nêu trên, do đó HĐXX cần xem xét diện tích chuyển nhượng thực tế đã đo đạc được là 9.664,1m2. 9 - Tại biên bản định giá tài sản ngày 06/02/2026, Diện tích đất chuyển nhượng 9.664,1m2 thổ cư đã quy hoạch đất ở, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm định giá ngày 06/02/2026 là 483.205.000 đồng. Nguyên đơn đã thanh toán 150.000.000đồng (tương ứng 83,3% giá trị quyền sử dụng đất theo hợp đồng tại thời điển nhận chuyển nhượng), còn lại 30.000.000đồng (tương ứng 16,7% giá trị quyền sử dụng đất tại thời điển nhận chuyển nhượng). Như vậy bị đơn phải thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền chuyển nhượng đã nhận là 150.000.000 và giá trị chênh lệch về tài sản tại thời điểm hiện nay theo giá thị trường (483.205.000 đồng – 150.000.000đồng) x 83,3% (giá trị quyền sử dụng đất theo hợp đồng tại thời điển nhận chuyển nhượng) = 277.559.000đồng. Tổng cộng, là 427.559.000đồng. Nguyên đơn có nghĩa vụ bàn giao lại cho bị đơn toàn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng 9.664,1m2 tại thửa đất số 162, tờ bản đồ 29 theo GCNQSDĐ số BA 439690 [2.4] Đối với tài sản trên đất là cây keo hạt tự mọc không có căn cứ để định giá và diện tích cây mỳ, tại phiên tòa nguyên đơn trình bày đã thu hoạch cây mỳ trên đất vụ trồng năm 2025. Hiện nay đã trồng đậu vào đầu năm 2026. Do hiện nay đất đang tranh chấp nên nguyên đơn chỉ trồng cây hằng năm nên không có ý kiến và yêu cầu đối với cây trồng trên đất khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. Do đó HĐXX không đề cập xử lý.

[3] Chi phí tố tụng: Nguyên đơn đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng 16.000.000đồng. Tòa án đã chi cho hoạt động tố tụng 16.000.000đồng để thực hiện thủ tục xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá tài sản và thu thập tài liệu chứng cứ. Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận, bị đơn có lỗi dẫn đến hậu quả hợp đồng vô hiệu nên cũng phải chịu ½ tiền chi phí tố tụng. Bị đơn phải thanh toán lại cho nguyên đơn ½ tiền chi phí tố tụng là 8.000.000đồng. Nguyên đơn phải chịu chi phí tố tụng 8.000.000đồng. Nguyên đơn đã nộp đủ chi phí tố tụng.

[4] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận, nên phải chịu toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch 300.000đồng. Bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng cho nguyên đơn 427.559.000đồng nên phải chịu án phí dân sự có giá ngạch là 20.000.000 đồng + (27.559.000đồng) = 21.102.000đồng.

[5] Đối với đề nghị của đại diện viện kiểm sát tại phiên tòa trong phần tranh luận là có cơ sở để xem xét, HĐXX cần chấp nhận.