Bản án 352/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận thấy:

[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Thanh H1 kháng cáo trong thời hạn và đúng quy định pháp luật nên vụ án dân sự sơ thẩm được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và thụ lý giải quyết là đúng quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26, Điều 34, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự về thẩm quyền vụ việc và lãnh thổ. Về việc bà T, ông H1 cho rằng Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án phúc thẩm mà không hủy bản án, yêu cầu đưa vụ án ra khỏi TAND tỉnh Lâm Đồng và giao cho Tòa án tỉnh khác giải quyết là không đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về thẩm quyền giải quyết vụ án theo lãnh thổ tại Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (Sửa đổi, bổ sung năm 2025). Việc xác định Thẩm phán cấp sơ thẩm không khách quan vô tư mà không có chứng cứ chứng minh nên không có cơ sở chấp nhận. 15

[2] Về “Đơn phản tố” đề ngày 13/6/2025 của ông H1 chỉ có nội dung phản đối yêu cầu khởi kiện nên cấp sơ thẩm không thụ lý là đúng quy định. Về việc không có biên bản phiên tòa ngày 13/11/2025 theo ông H1 trình bày là thiếu căn cứ, biên bản phiên tòa được lập ngày 13/11/2025 có chữ ký của Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa, Thư ký Tòa án từ bút lục 258 - 267. Việc bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tại phiên tòa sơ thẩm cũng như trong quá trình giải quyết vụ án là không vượt quá phạm vi khởi kiện, phù hợp với quy định khoản 4 Điều 70, khoản 2 Điều 71, khoản 1 Điều 144 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Tại phiên tòa phúc thẩm ông Đào Thế H2 đại diện cho Chi nhánh Văn phòng Đ khu vực L, ông Hoàng Thanh L, bà Hoàng Thị Kim O, bà Hoàng Thị Phi Y vắng mặt. Bà Lê Thị L1, ông Võ Bình M và ông Lê Văn H3 là người làm chứng vắng mặt đã trình bày lời khai trong hồ sơ. Các đương sự có đơn xin vắng mặt trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, tại phiên tòa phúc thẩm vắng mặt đến lần thứ hai. Do đó HĐXX giải quyết vụ án vắng mặt các đương sự.

[4] Xét kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Thanh H1, HĐXX nhận thấy: Phần đất có tranh chấp trong vụ án có diện tích 150m2 đất trong đó có 42.4m2 nằm trong phần diện tích theo Thông báo thu hồi số 23/TB-UBND ngày 05/02/2021 của UBND thị xã L, tỉnh Bình Thuận (Cũ), tọa lạc tại tổ dân phố C T, phường L, tỉnh Lâm Đồng. Thửa đất này thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 3, diện tích 757,4 m2, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (Cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 156326 ngày 21/3/2017, đăng ký biến động sang tên ông Hoàng Thanh H1 ngày 18/6/2020. Theo Sơ đồ khu đất tranh chấp được chỉnh lý lại do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khu vực L đo vẽ, lập ngày 15/9/2025. Nguồn gốc diện tích 150m2 đất là của vợ chồng ông Hoàng Thanh S1, sinh năm 1954 (Đã chết 2010), bà Nguyễn Thị T. Ông S1, bà T có 4 người con là Hoàng Thị Kim O, Hoàng Thanh L, Hoàng Thị Phi Y, Hoàng Thanh H1. Sau khi ông S1 chết thì cả gia đình đều thống nhất để cho bà T đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[5] Để làm rõ nội dung vụ án, Tòa án đã yêu cầu Chi nhánh Văn phòng Đ thực hiện chồng ghép toàn bộ 220m2 gồm 2 thửa 70m2 đứng tên ông H và 150m2 thửa đất tranh chấp tại bản vẽ ngày 25/5/2026.

[6] Vấn đề có tranh chấp trong vụ án ông Đặng Duy H cho rằng phần diện tích đất 150m2 có nguồn gốc ông nhận chuyển nhượng từ ông Hoàng Thanh L thửa đất diện tích 220m2 thể hiện tại Giấy mua bán ngày 01/4/2016 và tại Giấy xác nhận ngày 16/5/2017 nhưng đã bị lấn chiếm 150m2 bởi ông Hoàng Thanh H1. Bà Nguyễn Thị T và ông Hoàng Thanh H1 xác định ông Hoàng Thanh L chỉ chuyển nhượng 70m2 không có việc chuyển nhượng 150m2. Phần đất 150m2 thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 3, diện tích 757,4m2 do bà T tặng ông H1, hiện nay ông H1 đang quản lý, sử dụng. 16

[7] Qua các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ thể hiện, tại Giấy mua bán ngày 01/4/2016 giữa ông Hoàng Thanh L và ông Đặng Duy H được ông L, ông H xác định có nội dung do ông L viết tay tại trang 1 như sau (Nguyên văn):“rộng 5m, dài 44m (Cách tiêm đường 7m); Đường N, kp C phường T; Trong đó có theo Giấy chứng nhận Quyền Sdụng đất đứng tên bà Nguyễn Thị T – 1953, CMND 260001356 số sổ BQ355226, số vào sổ GCN CH00704 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2014 (Trong đó có diện tích đất thổ cư rộng 5m, dài 14m) Tổng là 70m2; Tổng giá trị mua bán đất là 240.000.000 đồng. Bên B đặt cọc số tiền: 10.000.000 đồng”. Trang 2 là chữ ký của ông L và ông H. Tờ giấy mua bán này được những người con của bà T là bà O, bà Y thừa nhận có sự việc này đồng thời ông H đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (Cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 703043 ngày 06/6/2016 đứng tên ông H cho phần đất 70m2.

[8] Về việc số 44 bị đơn và ông H1 cho rằng là đã chỉnh sửa số 1 thành 4, vì chỉ bán 14m dài. Tại khoản 1 Điều 121 về giải thích giao dịch dân sự:“Giao dịch dân sự có nội dung không rõ ràng, khó hiểu, được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau và không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này thì việc giải thích giao dịch dân sự đó được thực hiện theo thứ tự sau đây: a) Theo ý chí đích thực của các bên khi xác lập giao dịch; b) Theo nghĩa phù hợp với mục đích của giao dịch;” Ông L xác định không có sự chỉnh sửa là phù hợp với nội dung ông viết. Xét nội dung mua bán ngày 01/4/2016, thì thời điểm giao dịch ông L đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của diện tích đất 70m2, nội dung viết số 44 là liền mạch, phù hợp với nội dung tiếp theo thể hiện:“Trong đó có theo Giấy chứng nhận Quyền Sdụng đất đứng tên bà Nguyễn Thị T ..... (Trong đó có diện tích đất thổ cư rộng 5m, dài 14m)”. Nếu chỉ mua 70m2 thì sẽ không thể hiện phần diện tích đất của bà T vào giấy. Như vậy việc ông L chuyển nhượng cho ông H 220m2 là hoàn toàn đúng theo Giấy mua bán ngày 01/4/2016. Do đó đây là giao dịch có thật, tự nguyện giữa các bên, ông H nhận đất, giao tiền, ông L giao đất và nhận tiền. Về hình thức là chưa phù hợp vì viết tay, chưa công chứng.

[9] Về “Giấy xác nhận V/v Chuyển nhượng đất” ngày 16/5/2017: Có chữ ký của bà T và các thành viên trong hộ gia đình gồm: Bà T, bà O, bà Y, ông H1 và những người làm chứng gồm bà Lê Thị L1, ông Võ Bình M (Trưởng khu phố): Nội dung bà T đã xác nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích 220m2 (Rộng 5m, dài 44m) cho ông H, trong đó có 70m2 đất thổ cư đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (Cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 703043 ngày 06/6/2016 đứng tên ông H. Các đương sự đều thừa nhận đã ký vào tờ giấy này riêng ông L xác định không biết có ký không. Dù không phải là chữ ký của ông L cũng không thay đổi được nội dung xác nhận các bên giao dịch với nhau 17 diện tích 220m2, việc ký xác nhận là thật, tự nguyện, không có ai ép buộc phải ký xác nhận. Việc các đương sự không ký cùng lúc, ký riêng lẻ không ảnh hướng đến nội dung xác nhận và không vi phạm pháp luật.

[10] Việc xác nhận này không nhằm mục đích che dấu giao dịch khác, mà chỉ có mục đích để ông H được làm thủ tục sang tên thửa đất như lời trình bày của ông H là hợp lý bởi thời điểm này bà T chưa tặng cho ông H1 toàn bộ thửa đất. Mặt khác việc xác nhận này cũng nhằm thừa nhận rằng bà T đã tặng cho ông L 220m2 đất cũng như xác định bà T, bà O, bà Y, ông H1 đã biết việc ông L bán đất cho ông H diện tích 220m2, chứ không phải là 70m2, phù hợp lời trình bày của ông L, bà O, bà Y và người làm chứng khác. Do đó việc có chữ ký hay không có chữ ký của ông L không làm thay đổi tính chất, nội dung xác nhận “Giấy xác nhận V/v Chuyển nhượng đất” ngày 16/5/2017. Vì vậy việc yêu cầu tạm đình chỉ vụ án để trưng cầu giám định chữ ký ông L hay giám định việc chỉnh sửa số 1 thành số 4 là không cần thiết, làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án.

[11] Như vậy, có đủ cơ sở xác định phần diện tích đất 150m2 đang tranh chấp là phần đất bà T đã tặng cho ông L (220m2 đất). Bà T biết và đồng ý với việc ông L chuyển nhượng cho ông H 220m2 và ông H chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 70m2 đất thổ cư ở phía trước. Còn lại 150m2 ở phía sau chưa được tách và nhập thửa 70m2 đất thổ cư do vướng quy hoạch nên gia đình bà T đã ký giấy xác nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích 220m2 (Rộng 5m, dài 44m) cho ông H. Trên thực tế, sau khi chuyển nhượng, ông H đã tiến hành quản lý, sử dụng đất, ông L và các thành viên trong hộ gia đình bà T không có ý kiến gì, do đó đủ cơ sở xác định ông H đã có quá trình sử dụng đất thực tế. Sự việc phát sinh tranh chấp khi ông H1 xây hàng rào vào năm 2020.

[12] Tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:“Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Do đó Hợp đồng chuyển nhượng của hai bên ông H và ông L đủ điều kiện để có hiệu lực pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm đã công nhận toàn bộ hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông L và ông H đối với 150m2 đất tranh chấp là có căn cứ.

[13] Về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị T với ông Hoàng Thanh H1 đối với diện tích 150m2 đất thuộc một phần thửa đất số 27, tờ bản đồ số

3. Việc bà T vẫn ký Hợp đồng tặng cho ông H1 toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần đất của ông H là ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của ông H, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã 18 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H – tuyên bố vô hiệu một phần Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/6/2020 giữa bà Nguyễn Thị T với ông Hoàng Thanh H1 đối với 150m2 đất thuộc một phần thửa đất số 27, diện tích 757,4m2 đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 156326 đứng tên bà Nguyễn Thị T và buộc ông H1 phải tháo dỡ, di dời các tài sản này trả lại đất tranh chấp cho ông H là có căn cứ.

[14] Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp thửa. Chi nhánh Văn phòng Đ cho rằng (Văn bản số 1722/CN.VPKVLAGI ngày 25/5/2026) phần đất không có thông báo thu hồi thì được tách thửa và hợp vào thửa đất bên cạnh, còn phần diện tích 42,4m2 đã có thông báo thu hồi đất thì chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông báo số 23/TB-UBND ngày 05/02/2021 của UBND thị xã L (C) là thông báo tổng thể, chưa triển khai đến nay là hơn 5 năm, việc công nhận quyền sử dụng đất không ảnh hưởng đến thực hiện dự án. Do đó thửa đất vẫn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H có quyền liên hệ cơ quan nhà nước để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[15] Qua hồ sơ vụ án, xem xét toàn bộ quá trình tố tụng ở cấp sơ thẩm việc thu thập chứng cứ của cấp sơ thẩm là đúng trình tự thủ tục. Cấp sơ thẩm căn cứ vào chứng cứ thu thập được để đánh giá và nhận định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đúng quy định. Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, người kháng cáo không cung cấp chứng cứ gì mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình do đó yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, ông Hoàng Thanh H1 là không có cơ sở chấp nhận. Đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phù hợp với nhận định của HĐXX nên chấp nhận. HĐXX giữa nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[16] Việc kiến nghị xử lý hành vi trốn thuế, xử lý Kiểm sát viên, Thẩm phán đã xét xử sơ thẩm không thuộc phạm vi giải quyết của Hội đồng xét xử phúc thẩm.

[17] Về án phí: Người kháng cáo phải nộp án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận theo khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[18] Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.