Bản án 391Tranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục kháng cáo Bà Nguyễn Thị Thúy B nộp đơn kháng cáo và nộp tạm ứng án phí phúc thẩm trong hạn luật định nên kháng cáo được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên tòa, các bên đương sự xác định giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ mới.

[2] Về người tham gia tố tụng: Ủy ban nhân dân phường X (hiện nay do Ủy ban nhân dân phường H kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng) chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/2005 giữa bà Lê Khắc Phương T và bà Nguyễn Thị Thuý B là 5 thực hiện nhiệm vụ công vụ, do đó không cần thiết đưa vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

[3] Xét kháng cáo: [3.1] Diễn biến tranh chấp: Ngày 01/8/2005, bà Lê Khắc Phương T lập hợp đồng nhận chuyển nhượng diện tích 1.000m2 thuộc thửa đất 1755 tờ bản đồ địa chính số 13 (hiện là thửa đất 12 tờ bản đồ 16) xã X, thị xã L (nay là phường H, thành phố Đ) với bà Nguyễn Thị Thuý B với giá 15.000.000đ. Hợp đồng được Ủy ban nhân dân xã X xác nhận. Ngày 24/11/2005, Ủy ban nhân dân thị xã L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng số AĐ030089 đối với thửa đất trên cho bà T, tuy nhiên Giấy chứng nhận trên do bà T3 B trực tiếp quản lý từ năm 2005 đến nay. Ngày 16/10/2023, Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh thụ lý yêu cầu khởi kiện của bà T yêu cầu bà T3 B giao diện tích đất đã chuyển nhượng cùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 14/12/2023, Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh thụ lý phản tố của bà T3 B về yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/2005. [3.2] Giá trị tài sản tranh chấp: Tại phiên toà phúc thẩm, các bên nguyên đơn bị đơn thống nhất giá trị thửa đất tranh chấp theo Chứng thư thẩm định giá số 288/2026/331 ngày 16/4/2026 của Công ty cổ phần T4, đơn giá 1.000.000đ/m2. [3.3] Giá trị giao dịch thoả thuận: Bà Lê Khắc Phương T khai đã nhận chuyển nhượng 1.000m2 đất từ bà Nguyễn Thị Thuý B với giá 15.000.000đ. Trong khi đó bị đơn bà T3 B khai giá chuyển nhượng là 35.000.000đ. Xét nguyên đơn, bị đơn khai nại không thống nhất về giá trị giao dịch, bị đơn không cung cấp thêm được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình, do đó Hội đồng xét xử căn cứ vào nội dung thoả thuận ghi nhận tại hợp đồng chuyển nhượng đã được Ủy ban nhân dân xã X chứng nhận, xác định giá trị chuyển nhượng là 15.000.000đ. [3.4] Quá trình thực hiện hợp đồng: Phía bị đơn bên bán cho rằng mặc dù đã sang tên ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện việc giao tài sản; đồng thời nại ra lý do bên mua chưa giao đủ tiền nên tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của mình từ đó yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phía nguyên đơn bên mua cho rằng đã quản lý tài sản là thửa đất số 1755 từ thời điểm chuyển nhượng nhưng không đưa ra được chứng cứ chứng minh. Người làm chứng do chính nguyên đơn đưa ra là ông Lê Công S bà Lê Thị C cho biết có 6 nghe thông tin bà T3 B bán đất nhưng không rõ người mua, không nhớ được thời điểm biết thông tin trên. Đồng thời ông S bà C cũng cho biết trước đó gia đình bà B có giao cho ông bà toàn quyền canh tác, trồng cây trên thửa 1755 nói trên, hàng năm đưa lại cho bà T3 B khoảng 01 triệu đồng, khoảng 05 năm gần đây thì không thấy phía bà B đến nhận tiền. Xét ngoài lời trình bày thì bên mua không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc đã thanh toán xong được toàn bộ giá trị chuyển nhượng trong khi bị đơn bên bán chỉ thừa nhận đã nhận 5.000.000đ. Lời khai của bị đơn cho rằng 5.000.000đ trên là tiền đặt cọc nhưng không có chứng cứ chứng minh nên không được chấp nhận. Như vậy các bên cũng không thừa nhận lời trình bày của bên còn lại. Do đó Hội đồng xét xử xác định bên mua đã thanh toán cho bên bán số tiền 5.000.000đ/15.000.000đ. Từ các diễn biến trên, có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 01/8/2025 giữa các bên là có thật. Đến thời điểm vụ án được thụ lý các bên vẫn trong quá trình thực hiện giao dịch, cụ thể: bên bán bà Thuý B đã thực hiện nghĩa vụ tách thửa, sang tên nhưng chưa giao đất chuyển nhượng; bên mua bà T cũng chỉ thực hiện được 1 phần nghĩa vụ thanh toán. Như vậy các bên chưa thực hiện xong các nội dung đã thoả thuận ghi nhận tại hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/8/2005 bao gồm cả việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán cũng như chuyển giao tài sản. [3.5] Từ căn cứ trên, việc cấp sơ thẩm thụ lý yêu cầu phản tố của bà T3 B đối với việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/2005 là phù hợp. Việc xem xét giải quyết yêu cầu phản tố trên là cần thiết nhằm giải quyết triệt để tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên tham gia giao dịch. Cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của bà T3 B với lý do hết thời hiệu khởi kiện theo yêu cầu của nguyên đơn là không phù hợp diễn biến thực tế. Do đó để đảm bảo 02 cấp xét xử cần chấp nhận 1 phần kháng cáo của bà Thuý B, huỷ bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[4] Về án phí, chi phí tố tụng: Do kháng cáo được chấp nhận 1 phần nên bị đơn kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Án phí sơ thẩm, chi phí tố tụng sẽ được cấp sơ thẩm xem xét khi giải quyết lại vụ án.

[5] Quan điểm của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa cơ bản phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[6] Phát biểu tranh luận của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích cho nguyên đơn phù hợp 1 phần với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận 1 phần Vì các lẽ trên, 7