Bản án 669/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: [1.1] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt nhưng đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, nên tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.2] Bà P kháng cáo yêu cầu không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, nay chỉ kháng cáo đối với phần số tiền buộc bà trả 02 tỷ cho bà M bà không đồng ý nên sẽ được xem xét trong tổng thể các yêu cầu của đương sự.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Lê Hoàng T2 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: [2.1] Do các yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông T2 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cùng thống nhất đều có mong muốn là bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên sẽ được xem xét chung. Qua diễn biến tranh tụng tại phiên tòa hôm nay và xem xét các chứng cứ có trong hồ sơ, thấy rằng, nguồn gốc đất đang tranh chấp tại thửa 94 và 2237 trước đây đã được Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Cần Thơ (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/10/1996 mang tên hộ bà Phạm Hồng P (cấp lần đầu). Đến ngày 22/5/2007 chỉnh lý biến động thửa 2237 (tách từ thửa 94) loại đất CLN điều chỉnh qua đất ODT diện tích 194m2 và điều chỉnh thửa 91 diện tích 194m2 từ đất ODT chuyển qua đất CLN, tổng diện tích đất sử dụng không thay đổi. Đến năm 2020 thực hiện thủ tục đổi giấy mới: cụ thể thửa 94 diện tích 4.585,5m2 loại đất CLN theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS02035 do sở Tài nguyên và 10 Môi trường tỉnh T10 (cũ) cấp ngày 30/7/2020 và thửa 2237 diện tích 194,0m2 loại đất ODT theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS02037 do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T10 (cũ) cấp ngày 30/7/2020 mang tên hộ Phạm Hồng P. [2.2] Căn cứ theo sổ hộ khẩu năm 1995 thì hộ bà Phạm Hồng P gồm: Bà Phạm Hồng P, ông Pham Hoàng L1, bà Phạm Thị T6. Các đương sự thừa nhận nguồn gốc phần đất nói trên là của bà Võ Thị C cùng chồng là ông Phạm Văn T8 nhận chuyển nhượng của ông Võ Chí S2 sau đó để cho bà Phạm Hồng P là người con lớn trong gia đình đứng tên đại diện hộ gia đình vì đây là tài sản chung của hộ gồm: Cha là ông Phạm Văn T8, mẹ là Võ Thị C, con là bà Phạm Hồng P, ông Phạm Hoàng L, bà Phạm Thị T6. Như vậy, có căn cứ xác định phần đất nói trên được Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Cần Thơ (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/10/1996 mang tên hộ bà Phạm Hồng P (cấp lần đầu) là tải sản chung của hộ gia đình bà Phạm Hồng P gồm có: ông Phạm Văn T8, mẹ là Võ Thị C, con bà Phạm Hồng P, ông Phạm Hoàng L, bà Phạm Thị T6. Đến năm 2022 các đương sự căn cứ sổ hộ khẩu cấp năm 2022 gồm có bà Võ Thị C, ông Phạm Văn T7, Phan Duy A và Phan Quốc T5 để làm thủ tục ủy quyền cho bà Phạm Hồng P thực hiện hợp đồng ủy quyền ngày 15/3/2022 cho bà Phạm Hồng P được quyền chuyển nhượng phần đất nói trên cho bà Nguyễn Hoàng Tiểu M là chưa đúng, bởi lẽ, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Phạm Văn T7 đã bị bệnh mất khả năng nhận thức hành vi dân sự đến khi ký ủy quyền lại không có người giám hộ cho ông T7 là không đúng, ông Phan Duy A và Phan Quốc T5 chưa sinh ra nên không có quyền lợi hay đóng góp công sức cho phần đất nói trên. Tại thời điểm năm 1996 có ông Phạm Văn T8, mẹ là Võ Thị C, con bà Phạm Hồng P, ông Phạm Hoàng L, bà Phạm Thị T6 là người có quyền lợi trong khối tài sản này nhưng lại không ký ủy quyền cho bà Phạm Hồng P thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà bà P đứng ký đại diện hộ gia đình chuyển nhượng phần đất nói trên là vi phạm quyền tự định đoạt về tài sản của ông Phạm Hoàng L, bà Phạm Thị T6 theo quy định tại Điều 194 Bộ luật Dân sự. [2.3] Về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà P và bà M: [2.3.1] Ngày 15/3/2022 và ngày 13/5/2022 bà Phạm Hồng P đại diện hộ gia đình theo ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Nguyễn Hoàng Tiểu M về mặt hình thức các bên có làm hợp đồng có công chứng tại văn phòng công chứng theo đúng quy định pháp luật nên về hình thức của hợp đồng là hợp pháp. [2.3.2] Xét về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Như đã phân tích ở mục [2.1] thì phần đất này đã được Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Cần Thơ (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/10/1996 mang tên hộ bà Phạm Hồng P (cấp lần đầu). Đến ngày 22/5/2007 chỉnh lý biến động thửa 2237 (tách từ thửa 94) loại đất CLN điều chỉnh qua đất ODT diện tích 194m2 và điều chỉnh thửa 91 diện tích 194m2 từ đất ODT chuyển qua đất CLN tổng diện tích đất sử dụng không thay đổi. Đến năm 2020 thực hiện thủ tục đổi 11 giấy mới; cụ thể thửa 94 diện tích 4.585,5m2 loại đất CLN theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS02035 do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T10 (cũ) cấp ngày 30/7/2020 và thửa 2237 diện tích 194,0m2 loại đất ODT theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS02037 do sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T10 (cũ) cấp ngày 30/7/2020 mang tên hộ Phạm Hồng P. Hợp đồng ủy quyền đã vô hiệu nên một mình bà P ký chuyển nhượng cho bà Tiểu M là không đảm bảo quyền lợi cho những thành viên trong hộ nên cũng vô hiệu. [2.3.3] Về giá chuyển nhượng: theo hợp đồng thể hiện thì bà M nhận chuyển nhượng phần đất nói trên với giá 2 tỷ đồng nhưng lại thế chấp vay 3,6 tỷ đồng, ngân hàng thẩm định giá hơn 4,5 tỷ, phía ông T2 thì cho rằng giá chuyển nhượng 5,1 tỷ nhưng ở cấp sơ thẩm có lời khai không rõ về giá, qua đó cho thấy có sự mâu thuẫn và giả tạo về giá chuyển nhượng, chênh lệch gần 50%. Bên cạnh đó, trên thực tế từ khi nhận chuyển nhượng từ ngày 13/5/2022 cho đến nay phía bà Nguyễn Hoàng Tiểu M hoàn toàn không nhận đất đã chuyển nhượng mà phía bà Võ Thị C và ông Phạm Văn T7 vẫn ở và ổn định sử dụng đất, cho thấy, các bên hoàn toàn không có ý chí chuyển nhượng thật, không thực hiện đúng bản chất của giao dịch chuyển nhượng là bên nhận chuyển nhượng phải nhận đất sử dụng. Bên cạnh đó, trong hợp đồng chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất, trong khi trên đất có nhà của bà C các bên không thỏa thuận nên thuộc trường hợp có đối tượng không thực hiện được.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo nhằm che giấu việc vay tiền giữa bà M và bà P, đồng thời có đối tượng không thực hiện được nên vô hiệu theo quy định tại Điều 118, Điều 123, Điều 124 Bộ luật Dân sự.

Do đó, kháng cáo của bị đơn ông T2 cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không có căn cứ chấp nhận. [2.4] Về hợp đồng thế chấp: [2.4.1] Về hình thức: các bên có ký hợp đồng, có công chứng và đăng ký bảo đảm theo quy định nên hợp lệ. [2.4.2] Về nội dung: Khi Ngân hàng nhận thế chấp phần đất Ngân hàng không tiến hành thẩm định phần đất gồm những ai đang ở trên đất, ý kiến ra sao. Nếu như Ngân hàng ghi nhận được ý kiến của những người ở trên đất (hiện có bà C cùng con là Phạm Văn T7 đang ở) thì việc cho vay sẽ được cân nhắc thận trọng.

Vì vậy, Ngân hàng không được xem là ngay tình khi nhận thế chấp đất này theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự.

Do đó, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Kháng cáo của Ngân hàng là không có căn cứ chấp nhận.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của bà P: đối với số tiền bà P vay của bà M, tại phiên tòa bà P cho rằng chỉ vay 400.000.000đ, trong hợp đồng ghi giá chuyển nhượng 2.000.000.000 đồng, ông T2 lại xác định nhận chuyển nhượng 5.000.000.000 đồng, cho thấy có sự mâu thuẫn, nhưng trong quá trình giải quyết vụ án cấp sơ thẩm, do bà P không có mặt tham gia giải quyết nên không biết ý kiến bà P và những người thừa kế của bà M cũng không có yêu cầu buộc bà P trả số tiền này mà cấp sơ thẩm giải quyết buộc trả là không đúng quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự là quyền tự định đoạt và quyết định việc khởi 12 kiện, yêu cầu. Nên cấp phúc thẩm hủy phần quyết định này. Trường hợp các đương sự có yêu cầu sẽ giải quyết thành vụ kiện khác. Kháng cáo của bà P là có căn cứ chấp nhận.

[4] Với những nhận định trên nên đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, đúng quy định pháp luật. Cấp sơ thẩm đánh giá chứng cứ và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ngân hàng về hợp đồng tín dụng là đúng nên giữ nguyên.

Tuy nhiên, việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc những người thừa kế của bà M có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng là chưa đúng, vượt quá phạm vi trách nhiệm của những người thừa kế, bởi lẽ, do đây là nợ riêng của bà M do bà M xác lập hợp đồng và những người thừa kế của bà M chỉ có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng trong phạm vi di sản bà M để lại theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự. Đồng thời, cần phải hủy đối với quyết định của cấp sơ thẩm buộc bà P trả tiền cho những người thừa kế của bà M. Nên cấp phúc thẩm sửa, bổ sung cho đúng quy định. Lời trình bày của Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn bà C, bảo vệ cho bị đơn bà P là có căn cứ chấp nhận.

[5] Về chi phí tố tụng: giữ nguyên như án sơ thẩm

[6] Về phần án phí: [6.1] Sơ thẩm: - Ông T2 phải chịu 300.000đ đối với yêu cầu bà C được chấp nhận. - Bà P được miễn do là người cao tuổi. - Ông T2 và các đồng thừa kế của bà M phải chịu trên số tiền trả cho Ngân hàng. Riêng cháu Cát T4 được miễn do là trẻ em. Bà Y được miễn do là người cao tuổi. - Ngân hàng phải chịu 300.000đ đối với yêu cầu bà C được chấp nhận (hợp đồng thế chấp vô hiệu). [6.2] Phúc thẩm: - Bị đơn ông T2, bà Cát T3 mỗi người phải chịu 300.000đ do kháng cáo không được chấp nhận. - Riêng cháu Cát T4 là trẻ em, bà Y là người cao tuổi nên được miễn theo quy định. - Ngân hàng phải chịu 300.000đ do kháng cáo không được chấp nhận. - Bà P không phải chịu.