Bản án 556/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày 13 của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên, xét kháng cáo của bị đơn; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: - Đơn kháng cáo của bị đơn ông Phạm Quốc T1, bà Nguyễn Thị H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Tấn H3, ông Đỗ Trung H5, ông Đỗ Kế T4 và Ngân hàng TNHH MTV S1, chi nhánh B được làm đúng theo quy định, trong thời hạn luật định nên được chấp nhận để xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Trung H5 được tống đạt hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của ông Đỗ Trung H5. - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Minh T5, bà Vương Thị T2 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đối với đương sự.

[2] Về nội dung: Phần đất tranh chấp hiện trạng thì thửa đất số 110, tờ bản đồ số 12 tọa lạc ấp A, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre nay là xã M, tỉnh Vĩnh Long 4.736,6m2. Tài sản trên đất gồm có 01 căn nhà chính, 02 căn nhà phụ, chuồng heo, cống nước của ông H bà T, 01 căn nhà của bà Đào Thị T6, ngoài ra trên đất còn có 01 ngôi mộ, giá đất là 1.000.000 đồng/m2. Các đương sự thống nhất với kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ và giá trị đất tranh chấp. Ông Đào Văn Tí H, bà Bùi Thị T yêu cầu: - Hủy hợp đồng ủy quyền lập ngày 29/6/2022 với ông Đỗ Minh S; - Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/6/2022 giữa ông Đỗ Minh S (là đại diện ủy quyền của ông Đào Văn Tí H, bà Bùi Thị T) và ông Phạm Quốc T1; - Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Quốc T1, bà Vương Thị T2 với bà Nguyễn Thị H1 chứng thực ngày 22/3/2023 đối với thửa đất số 110, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.736,6 m2 tại ấp A, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre; - Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng TMCP Đ2 chi nhánh B (nay là ngân hàng S1) và bà Nguyễn Thị H1, ông Lê Tấn H3. Ông H, bà T đồng ý trả lại cho ông Đỗ Minh S số tiền 1.400.000.000 đồng, đồng ý trả cho ông Phạm Quốc T1 số tiền 150.000.000 đồng. Ông Phạm Quốc T1 yêu cầu ông Đào Văn Tí H, bà Bùi Thị T, ông Đỗ Minh S liên đới trả số tiền 1.400.000.000 đồng, yêu cầu ông H bà T trả số tiền 150.000.000 đồng. Bà H1 ông H3 không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H1 với ông T1, yêu cầu hủy 14 hợp đồng thế chấp giữa ông H3 bà H1 với Ngân hàng S1. Trường hợp Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng yêu cầu Tòa án giải quyết xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Ngân hàng TNHH MTV S1 (trước đây là Ngân hàng TMCP Đ2) yêu cầu bà Nguyễn Thị H1, ông Lê Tấn H3 trả nợ vay tính đến ngày 18/9/2025 là 8.284.413.471 đồng, trong đó tiền vốn gốc là 7.399.880.000 đồng, lãi trong hạn 851.190.022 đồng, lãi quá hạn 33.343.449 đồng. Nếu ông H3 bà H1 không trả nợ yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

[3] Xét hợp đồng ủy quyền lập ngày 29/6/2022 giữa ông Đào Văn Tí H, bà Bùi Thị T và ông Đỗ Minh S, Hội đồng xét xử xét thấy ông Đỗ Minh S thừa nhận giữa ông và ông H, bà T thực tế chỉ có giao dịch vay tài sản, ông H bà T vay của ông số tiền 1.400.000.000 đồng nhưng không có lập hợp đồng vay tài sản mà lập hợp đồng ủy quyền định đoạt thửa đất của ông H bà T, ông đồng ý hủy hợp đồng ủy quyền với ông H bà T, lời thừa nhận này là tình tiết không phải chứng minh quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự nên có cơ sở xác định hợp đồng ủy quyền lập ngày 29/6/2022 là giả tạo hợp đồng vay, như vậy hợp đồng ủy quyền vô hiệu, hợp đồng vay có hiệu lực theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng đồng ủy quyền lập ngày 29/6/2022 là phù hợp. Tuy nhiên về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì các bên thừa nhận ông H, bà T có vay của ông S là 1.400.000.000 đồng và ông H, bà T tự nguyện trả ông S số tiền này. Quá trình giải quyết vụ án ông S không có yêu cầu ông H bà T trả số tiền này, ông không có khởi kiện chỉ đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện của ông H bà T về việc trả cho ông S số tiền 1.400.000.0000 đồng, để đảm bảo quyền lợi của các bên và giải quyết triệt để vụ án cần ghi nhận bổ sung sự tự nguyện của các bên vào quyết định của bản án, cấp sơ thẩm không ghi nhận vào phần quyết định của bản án là thiếu sót cần bổ sung.

[4] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/6/2022 giữa ông Đỗ Minh S và ông Phạm Quốc T1, Hội đồng xét xử xét thấy: Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/6/2022 được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, các bên có làm giấy nhận tiền cùng ngày 29/6/2022 nhưng trên thực tế hợp đồng không thực hiện, các bên không giao nhận tài sản như thỏa thuận trong hợp đồng. Ông S và người đại diện ủy quyền của ông T1 đều cho rằng thực tế các bên không có tiến hành giao nhận tiền, không có tiến hành việc giao nhận đất, việc ký giao nhận tiền nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra khi tiến hành sang nhượng đất thì trên đất có nhà của bà T, ông H và bà Đào Thị T6 (là chị của ông H) nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đề cập đến cũng như có ý kiến của người quản lý tài sản do đó hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự 2015. Như vậy, tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/6/2022 đảm bảo về mặt hình thức nhưng có nội dung không đúng quy định theo Điều 408 Bộ luật dân sự 2015. Đồng thời, do hợp đồng ủy quyền giữa ông H, bà T với ông S vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được ký kết, ông Đỗ Minh S không có quyền định đoạt đối với thửa đất số 110, tờ bản đồ số 12 nên hợp 15 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/6/2022 giữa ông S với ông T1 là vô hiệu theo quy định tại các Điều 123, 408 Bộ luật dân sự. Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/6/2022 do các bên không giao nhận tài sản trên thực tế nên không phát sinh hậu quả pháp lý trong giao dịch này nên không xem xét giải quyết.

Tuy nhiên, ông T1 yêu cầu ông H bà T, ông S liên đới trả 1.400.000.000 đồng, đây là số tiền ông T1 cho rằng số tiền ông H bà T vay của ông S là của ông. Ông S thừa nhận số tiền ông cho ông H bà T vay là của ông T1 nên ông S đồng ý trả lại cho ông T1 sau khi ông H bà T trả cho ông.

Tuy nhiên, việc cho vay tiền và ký kết hợp đồng ủy quyền với ông H, bà T là do ông Đỗ Minh S trực tiếp thực hiện, số tiền 1.400.000.000 đồng cũng do ông S giao cho ông H, bà T. Ông H, bà T không có xác lập việc giao dịch với ông T1 nên ông T1 yêu cầu ông H bà T liên đới cùng ông S trả cho ông số tiền trên là không có căn cứ. Ông S là người có nghĩa vụ trả cho ông T1 số tiền 1.400.000.000 đồng nên chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ông T1. Ghi nhận việc ông T1 không yêu cầu tính lãi đối với số tiền 1.400.000.000 đồng. Đối với yêu cầu của ông T1 yêu cầu ông H bà T trả số tiền 150.000.000 đồng, ông H bà T đồng ý nên ông H bà T có trách nhiệm trả cho ông T1 số tiền 150.000.000 đồng. Đối với ông Đỗ Kế T4 cho rằng số tiền 1.400.000.000 đồng là của ông đưa cho ông Đỗ Minh S để cho ông H, bà T vay và có yêu cầu buộc ông Đào Văn Tí H, bà Bùi Thị T trả lại cho ông số tiền 1.400.000.000 đồng và tiền lãi suất 20% tính từ ngày 29/6/2022 cho đến ngày xét xử xong vụ án.

Xét thấy, ông Đỗ Kế T4 không cung cấp được chứng minh chứng minh số tiền 1.400.000.000 đồng là do ông đưa cho ông Đỗ Minh S, ông S cho rằng số tiền 1.400.000.000 đồng là ông nhận của ông Phạm Quốc T1, đồng thời tại cấp sơ thẩm ông không có yêu cầu độc lập trong vụ án này nên không có sở xem xét giải quyết, kháng cáo của ông không được chấp nhận.

[5] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/3/2023 giữa ông T1, bà T2 và bà H1, Hội đồng xét xử xét thấy: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Quốc T1, bà Vương Thị T2 (vợ ông T1) và bà Nguyễn Thị H1 tuy đảm bảo về mặt hình thức, hợp đồng có công chứng chứng thực, có xác nhận của chính quyền địa phương về đất không tranh chấp nhưng thực tế các bên không giao nhận đất, khi chuyển nhượng không có ý kiến của người quản lý tài sản là bà T, ông H và bà Đào Thị T6 (là chị của ông H) là có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự 2015. Mặc khác do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và ông T1 vô hiệu nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên nên xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 23/3/2023 giữa ông T1, bà T2 và bà H1 vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được. Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Mặc dù đại diện ủy quyền của ông T1 cho rằng không có nhận tiền từ bà H1 nhưng tại biên bản lấy lời khai ngày 16 17/07/2023 (bút lục 53) ông Phạm Quốc T1 là người trực tiếp khai nhận như sau: “ ... Khi anh chuyển nhượng đất cho chị H1 thông qua cò đất, anh không có gặp chị H1, chị H1 có xuống đất không thì anh không biết. Anh chỉ gặp chị H1 01 lần tại Văn phòng C. Chị H1 giao tiền cho cò đất, cò đất trả lại cho anh 1.200.000.000 đồng...”. Như vậy căn cứ vào lời khai của ông T1 thì có căn cứ ông có nhận 1.200.000.000 đồng từ bà H1 thông qua cò đất, cấp sơ thẩm không xem xét số tiền này khi xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là thiếu sót. Do hợp đồng vô hiệu nên các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phải bồi thường nếu có lỗi của các bên theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015. Ông H5 thừa nhận có nhận số tiền 2.750.000.000 đồng từ bà H1 thông qua giao dịch chuyển khoản, ông H5 không chứng minh được đã giao số tiền trên cho ông T5 và ông T1. Ông T5 cho rằng không có nhận số tiền này, ông H5 đã nhận tiền từ bà H1 phải có trách nhiệm trả lại bà H1.

Tuy nhiên, theo nhận định trên thì ông T1 có nhận 1.200.000.000 đồng từ chị H1 thông qua cò đất nên cấp sơ thẩm buộc ông T1, bà T2 và ông H5 có trách nhiệm liên đới trả số tiền 2.750.000.000 đồng cho bà H1 là chưa phù hợp, nên cần buộc một mình ông H5 có trách nhiệm trả số tiền 1.550.000.000 đồng cho bà H1. Buộc ông Phạm Quốc T1, bà Vương Thị T2 liên đới trả cho bà H1 1.200.000.000 đồng. Xét lỗi dẫn đến hợp đồng này vô hiệu là của hai bên, ông T1 cũng thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông với ông S là giả tạo nhưng ông T1, bà T2 vẫn chuyển nhượng thửa đất số 110, tờ bản đồ số 12 nêu trên cho bà H1, bà H1 cũng có lỗi do không tìm hiểu kĩ thông tin về thửa đất trước khi nhận chuyển nhượng nên xét lỗi của ông T1 bà T2 là cao hơn nên cấp sơ thẩm chia tỉ lệ 8/2 , ông T1, bà T2 là 80% lỗi , bà H1 là 20% lỗi chênh lệch giá là phù hợp. Theo kết quả định giá, giá thửa đất 110, tờ bản đồ số 12 tọa lạc xã M, tỉnh Vĩnh Long có giá là 1.000.000 đồng/m2, các đương sự thống nhất với giá này nên đây là cơ sở để xác định thiệt hại, cụ thể như sau: 4.736,6 m2 x 1.000.000 đồng/m2 = 4.736.600.000 đồng – 2.750.000.000 đồng = 1.986.600.000 đồng. Thiệt hại bà H1 phải chịu là: 1.986.600.000 đồng x 20% = 397.320.000 đồng. Thiệt hại ông T1, bà T2 phải chịu là: 1.986.600.000 đồng x 80% = 1.589.280.000 đồng. Số tiền thiệt hại ông T1 bà T2 có trách nhiệm trả cho bà H1 là 1.589.280.000 đồng. Tổng số tiền chuyển nhượng đất và tiền thiệt hại ông T1 và bà T2 có trách nhiệm trả cho bà H1 là 1.589.280.000 đồng + 1.200.000.000 = 2.789.280.000 đồng.

[6] Xét Hợp đồng tín dụng ngày 28/3/2023, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 28/3/2023, Hội đồng xét xử xét thấy: Đối với Hợp đồng tín dụng ngày 28/3/2023, người đại diện ủy quyền của ông H3, bà H1 trình bày thừa nhận nợ, do điều kiện kinh tế khó khăn nên ông bà có vi phạm nghĩa vụ trả lãi, yêu cầu Ngân hàng cho ông H3, bà H1 thêm thời gian để trả nợ cho Ngân hàng nhưng Ngân hàng không đồng ý. Tính đến ngày 18/9/2025 ông H3, bà H1 còn nợ Ngân hàng số tiền là 8.284.413.471 đồng, trong đó vốn gốc là 7.399.880.000 đồng, lãi trong hạn 851.190.022 đồng, lãi quá hạn 33.343.449 đồng. 17 Do vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên ông H3, bà H1 phải có trách nhiệm trả số tiền trên cho ngân hàng số VIKKI là phù hợp. Đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 28/3/2023, như nhận định trên xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa ông T1, bà T2 và bà H1 là vô hiệu, không phát sinh hiệu lực pháp luật nên bà H1, ông H3 không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng thửa đất số 110, tờ bản đồ số

12. Quá trình giải quyết vụ án ngân hàng cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phía người đại diện của bà H1, ông H3 dẫn đi xem thẩm định thửa đất khác, không phải là thửa đất số 110, thực tế thửa đất có tài sản trên đất gồm có 01 căn nhà chính, 02 căn nhà phụ, chuồng heo, cống nước của ông H bà T, 01 căn nhà của bà Đào Thị T6; đây cũng là một phần sai sót của ngân hàng nên ngân hàng là người có lỗi và không phải là ngay tình trong thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 28/3/2023 với bà Nguyễn Thị H1, ông Lê Tấn H3. Do đó có cơ sở xác định hợp đồng thế chấp giữa bà H1, ông H3 với ngân hàng TMCP Đ2 (nay là Ngân hàng TNHH MTV S1) là vô hiệu. Nên yêu cầu của ngân hàng về việc xử lý tài thế chấp trong trường hợp ông H3, bà H1 không trả được nợ cấp sơ thẩm không chấp nhận là phù hợp.

[7] Đối với yêu cầu của đại diện theo ủy quyền của ông H3, bà H1 về việc đề nghị chuyển hồ sơ cho cơ quan Cảnh sát Điều tra để khởi tố theo Điều 174 Bộ luật tố tụng hình sự.

Xét thấy, đây là vụ án dân sự, các đương sự thông qua giao dịch dân sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 vì vậy đề nghị của ông H3, bà H1 không được chấp nhận.

Tuy nhiên, nếu có đủ sơ sở về hình sự thì ông H3, bà H1 có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết theo phạm vi thẩm quyền trong vụ án khác. Từ những nhận định trên, kháng cáo bị đơn ông Phạm Quốc T1 được chấp nhận một phần; kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Tấn H3, ông Đỗ Trung H5, ông Đỗ Kế T4 và Ngân hàng TNHH MTV S1, chi nhánh B không có căn cứ nên không được chấp nhận. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 136/2025/DS-ST ngày 22 tháng 09 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Vĩnh Long.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: - Ông Đỗ Minh S phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và 54.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải trả là 1.400.000.000 đồng. - Ông Phạm Quốc T1 phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. - Ông Đỗ Trung H5 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 58.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải trả là 1.550.000.000 đồng. - Ông Phạm Quốc T1, bà Vương Thị T2 phải nộp 87.785.600 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải trả là 2.789.280.000 đồng. 18 - Bà Nguyễn Thị H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. - Bà Nguyễn Thị H1, ông Lê Tấn H3 có nghĩa vụ liên đới nộp số tiền 116.284.413 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải trả cho ngân hàng là 8.284.413.471 đồng . - Ông Đào Văn Tí H, bà Bùi Thị T phải nộp 7.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải trả là 150.000.000 đồng. - Ngân hàng TNHH MTV S1 phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với hợp đồng thế chấp bị vô hiệu.

[9] Về chi phí thu thập chứng cứ là 6.432.000 đồng buộc ông Đỗ Minh S, ông Phạm Quốc T1, bà Nguyễn Thị H1 mỗi người phải chịu 1/3 chi phí là 2.144.000 đồng, nhưng do ông Đào Văn Tí H, bà Bùi Thị T đã nộp tạm ứng trước nên ông S, ông T1, bà H1 mỗi người có trách nhiệm trả lại cho ông H, bà T số tiền 2.144.000 đồng.

[10] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[11] Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn bà Nguyễn Thị H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Tấn H3, ông Đỗ Trung H5, ông Đỗ Kế T4 và Ngân hàng TNHH MTV S1, chi nhánh B mỗi người phải chịu là 300.000 đồng, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0004488, 0004489 cùng ngày 07/10/2025, số 0004026 ngày 03/10/2025, số 0007941 ngày 31/10/2025; số 0006202 ngày 16/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long, đã nộp xong án phí phúc thẩm. Hoàn trả cho ông Phạm Quốc T1 số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0004871 ngày 09/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long.