Bản án 603/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu đơn khởi kiện, lời trình bày của các đương sự, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Tòa án nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong hạn luật định, hợp lệ về hình thức nên được Hội đồng xét xử xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung: [2.1] Phần đất tranh chấp có diện tích 5.015m2 hiện nay được đo đạc thành các thửa đất mới là thửa số 9, 10, 11 và 200, tờ bản đồ số 10, xã L, tỉnh (nay là thành phố) Đồng Nai tương ứng với thửa đất cũ là thửa số 27, 52, 113, 144, 53, 28B, 51B, 115B, 448B, 469B, 449B tờ bản đồ số 02 xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai (trước đây), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Hoàng Bảo Q. [2.2] Nguồn gốc phần đất trên trước đây do bà Lâm Thị S đứng tên quyền sử dụng theo giấy chứng nhận số V268397 ngày 22/7/2002. Ngày 06/11/2002, bà Lâm Thị S ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất này cho ông Lâm Minh Đ, được Ủy ban nhân dân (UBND) xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai chứng thực và ông Đ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/01/2003. Đến ngày 02/10/2006, ông Đ tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng diện tích đất 5.015m2 nêu trên cho bà Nguyễn Hoàng Bảo Q, hợp đồng được UBND xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai chứng thực ngày 03/10/2006 và bà Q đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như hiện nay. [2.3] Quá trình giải quyết vụ án, ông Lâm Minh Đ không thừa nhận có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Q. Ông Đ có đề nghị giám định chữ ký và chữ viết của ông trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lâm Minh Đ và bà Nguyễn Hoàng Bảo Q đối với các thửa đất số 27, 52, 113, 144, 53, 28B, 51B, 115B, 448B, 469B, 449B tờ bản đồ số 02 xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai được UBND xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai chứng thực ngày 03/10/2006. Tòa án cấp sơ thẩm đã trưng cầu giám định và Phòng K1 Công an tỉnh Đ có kết luận giám định số 2064/KL-KTHS ngày 30/11/2024 thể hiện không đủ cơ sở để xác định chữ ký trên hợp đồng chuyển nhượng nêu trên là do ông Lâm Minh Đ ký.

Tuy nhiên, căn cứ vào biên bản lấy lời khai của ông Lâm Minh Đ do Ban Tư Pháp xã Long Phước lập ngày 18/7/2009 và biên bản hòa giải không thành ngày 09/10/2009 của UBND xã L thể hiện, ông Đ trình bày 9 ông Đ là người ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng và ký tên nhận tiền chuyển nhượng như bà Q trình bày là đúng. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Lâm Thị Ú là em ruột của ông Đ cũng xác định có biết việc ông Đ ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Q và có trực tiếp chứng kiến việc ông Đ nhận tiền chuyển nhượng đất từ bà Q. Ủy ban nhân dân xã L cũng có văn bản xác nhận việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Đ và bà Q là đúng. Như vậy, có đủ căn cứ xác định ông Đ có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Q được UBND xã L chứng thực ngày 03/10/2006 và ông Đ đã nhận số tiền chuyển nhượng 215.000.000đ từ bà Q. [2.4] Bị đơn ông Lâm Minh Đ và vợ là bà Võ Thị Xuân N khai nhận chung sống với nhau từ năm 1998 nhưng đến ngày 17/11/2004 mới đăng ký kết hôn; Nguồn gốc tài sản tranh chấp do vợ chồng ông Đ, bà N nhận chuyển nhượng từ bà Lâm Thị S vào năm 2000 với giá 44.000.000 đồng theo giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/01/2000 nhưng khi đó bà S chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đến năm 2002 sau khi bà S được cấp chủ quyền mới làm hợp đồng chuyển nhượng chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã L ngày 06/11/2002 để hợp thức hóa thủ tục. [2.5] Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào lời khai của ông Đ, bà N và Giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/01/2000 để xác định các thửa đất tranh chấp là tài sản chung của ông Lâm Minh Đ và bà Võ Thị Xuân N; từ đó cho rằng việc ông Đ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Hoàng Bảo Q được UBND xã L chứng thực ngày 03/10/2006 mà không có chữ ký của bà N là vi phạm quy định của pháp luật, nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu của bị đơn và tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà Q vô hiệu.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử xét thấy một số tài liệu, chứng cứ trong vụ án còn có sự mâu thuẫn, chưa được thu thập, xác minh, làm rõ ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết toàn diện vụ án. Cụ thể: [2.5.1] Đối với Giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/01/2000, nguyên đơn không thừa nhận giá trị của tài liệu này, đồng thời yêu cầu bị đơn xuất trình bản chính để đối chiếu và đề nghị giám định chữ ký của những người tham gia giao dịch. Bị đơn cũng xác nhận hồ sơ vụ án hiện chỉ lưu bản sao, bản chính vẫn do bị đơn quản lý. Đây là tài liệu được Tòa án cấp sơ thẩm sử dụng làm căn cứ để xác định nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất và bản chất tài sản tranh chấp. Trong khi đó, bản chính tài liệu chưa được thu thập để kiểm tra, đánh giá theo quy định của pháp luật tố tụng là chưa bảo đảm đầy đủ căn cứ giải quyết vụ án. [2.5.2] Mặt khác, nội dung Giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/01/2000 thể hiện bà Lâm Thị S cùng ông Lý C2 chuyển nhượng quyền sử dụng 10 đất cho ông Đ, bà N; có hai người làm chứng là ông Đặng Tấn N2 và bà Tạ Thị D.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh người lập giấy tay, chưa làm rõ những người ký tên trong giao dịch còn sống hay đã chết để đưa vào tham gia tố tụng hoặc lấy lời khai; đồng thời chưa làm rõ vai trò, tư cách của ông Lý C2 trong giao dịch, cũng như chưa có căn cứ để xem xét yêu cầu giám định chữ ký theo đề nghị của nguyên đơn. Bên cạnh đó, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002 do Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp thể hiện tại Giấy ủy quyền ngày 05/11/2002, bà Lâm Thị S xác định đất do bà thừa kế từ chồng và được sự đồng ý của các con khi chuyển quyền sử dụng đất cho ông Đ; tuy nhiên, trong các chữ ký của những người con lại không có tên ông Lý C2. Do vậy, cần xác minh làm rõ ông Lý C2 có phải là người có quyền đối với diện tích đất chuyển nhượng hay không, việc ký tên trong Giấy tay chuyển nhượng năm 2000 được thực hiện với tư cách nào và có ý nghĩa pháp lý ra sao đối với giao dịch. Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ tại thời điểm năm 2000 bà Lâm Thị S đã có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hay chưa; diện tích đất ghi nhận trong Giấy tay chuyển nhượng năm 2000 là phần đất nào, có phải chính là diện tích đất đang tranh chấp trong vụ án này hay không; chưa thu thập tài liệu về việc giao nhận tiền, giao đất theo thỏa thuận; chưa xác minh quá trình quản lý, sử dụng đất của ông Đ từ thời điểm nào và chưa xác minh tại địa phương về thời điểm xây dựng nhà, sử dụng ổn định trên đất của ông Đ. Đây đều là những tình tiết có ý nghĩa trực tiếp đối với việc xác định nguồn gốc và quá trình hình thành quyền sử dụng đất tranh chấp. [2.5.3] Đối với trình bày của ông Đ và bà N về việc ông, bà đã chung sống với nhau từ năm 1999, hồ sơ vụ án hiện chỉ có Giấy chứng nhận kết hôn lập năm 2004. Các tài liệu do bà N cung cấp như Phiếu khai báo tạm trú, tạm vắng ngày 07/9/2002 và Đơn xin xác nhận ngày 06/8/2020 chưa đủ cơ sở để chứng minh thời điểm bắt đầu chung sống như trình bày. Ngoài các tài liệu này, không có tài liệu, chứng cứ khác có giá trị chứng minh việc ông Đ và bà N đã xác lập quan hệ chung sống trước thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là tình tiết có ý nghĩa quyết định đối với việc xác định tài sản chung hay tài sản riêng, cần phải tiếp tục xác minh, thu thập thêm chứng cứ để làm rõ. [2.5.4] Tại Tờ tường trình gửi Ủy ban nhân dân huyện L ngày 07/8/2006, bà Võ Thị Xuân N trình bày trước đó bà đã viết bản cam kết xác định diện tích đất tranh chấp là tài sản riêng của ông Đ, việc lập bản cam kết này do cán bộ địa phương yêu cầu. Đây là tài liệu có liên quan trực tiếp đến quá trình xác lập quyền sử dụng đất và quan điểm của bà N đối với tài sản tranh chấp tại thời điểm phát sinh sự việc.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập bản cam kết mà bà N 11 đề cập, cũng chưa xác minh hoàn cảnh lập tài liệu này để đánh giá cùng các chứng cứ khác trong hồ sơ. [2.5.5] Ngoài ra, lời trình bày của ông Đ và bà N về thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà S còn có những điểm chưa thống nhất với các tài liệu có trong hồ sơ. Cụ thể, tại Tờ tường trình ngày 07/8/2006, bà N trình bày phần đất do ông Đ nhận chuyển nhượng trước khi hai người kết hôn; trong đơn khởi kiện, chính ông Đ cũng xác định nguồn gốc đất tranh chấp do ông nhận chuyển nhượng từ bà S vào năm 2002 theo hợp đồng đã được chứng thực (BL 36), là mâu thuẫn với trình bày trong quá trình giải quyết vụ án sau đó khi khai nhận nguồn gốc đất do vợ chồng bị đơn nhận chuyển nhượng từ bà S vào năm 2000, mâu thuẫn với hợp đồng được Ủy ban nhân dân xã L chứng thực năm 2002 khi không có bà N tham gia giao dịch. Những nội dung này cần được đối chiếu với hồ sơ chuyển nhượng, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chứng cứ khác để đánh giá toàn diện bản chất giao dịch. [2.5.6] Mặt khác, tại phần giá chuyển nhượng của hợp đồng được chứng thực ngày 06/11/2002 nêu trên ghi: “Cô ruột cho cháu ruột”, nhưng tại giấy tay chuyển nhượng ngày 01/01/2000 lại ghi giá chuyển nhượng 44.000.000 đồng là mâu thuẫn. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ mâu thuẫn này, chưa thu thập hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính phát sinh từ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất năm 2002 để làm rõ bản chất pháp lý của giao dịch được chứng thực ngày 06/11/2002 là tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng là căn cứ có ý nghĩa trong việc xác định nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất và chế độ sở hữu đối với tài sản tranh chấp.

[3]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy việc xác định nguồn gốc tài sản tranh chấp, quá trình tạo lập quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quan hệ giữa ông Đ và bà N, cũng như bản chất của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất năm 2000 và năm 2002 của Tòa án cấp sơ thẩm vẫn còn nhiều mâu thuẫn, cần thu thập, xác minh, làm rõ nhằm giải quyết vụ án triệt để, toàn diện mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các đương sự, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, hủy một phần bản án sơ thẩm và giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên bà Nguyễn Hoàng Bảo Q không phải chịu. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;