Bản án 123/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: Bà Lê Bích P đã được Tòa án triệu tập xét xử hợp lệ lần 2, nhưng bà vắng mặt không lý do;

Do đó, Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 228 3 của Bộ luật Tố tụng Dân sự xét xử vắng bà Lê Bích P.

[2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Ông Nguyễn Tấn N yêu cầu Công ty Cổ phần N1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất đối với 02 phần đất tọa lạc tại khu dân cư phía đông Quốc lộ A thuộc khóm B, phường L, tỉnh Cà Mau và bồi thường thiệt hại;

Do đó, quan hệ tranh chấp trong vụ án được xác định là "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Cà Mau được quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[3] Về nội dung vụ án: [3.1] Đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất số 47-48N09/HĐCN-CM1 của nguyên đơn; xét thấy, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, Công ty Cổ phần N1 đã sang nhượng cho ông Nguyễn Tấn N và bà Lê Bích P phần đất nên vị trí số 47-48 (thửa số 89-90), lô N09, diện tích đo đạc thực tế là 219,9m2 thuộc khu dân cư P quốc lộ A - khu A, khóm B, phường L, tỉnh Cà Mau với giá 5.830.000.000 đồng, cùng với thỏa thuận, Công ty phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N và bà P, khi ông bà đã thanh toán xong tiền sang nhượng. Việc thỏa thuận này được thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 47-48N09/HĐCN-CM1, không ghi ngày tháng năm, được ký kết giữa bên chuyển nhượng là Công ty Cổ phần N1 và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Tấn N và bà Lê Bích P, theo các bên trình bày là được ký kết ngày 16/6/2019;

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Cổ phần N1 với vợ chồng ông Nguyễn Tấn N và bà Lê Bích P là thực tế xảy ra. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông N và bà P đã thanh toán đủ cho Công ty số tiền sang nhượng, Công ty đã giao 02 nền nhà cho ông bà quản lý; Vợ chồng ông N đã quản lý, sử dụng từ ngày 16/6/2019 và đến năm 2025 thì xây dựng nhà xưởng cho đến nay. Vị trí 02 nền đất mà các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng phù hợp với dự án và bản vẽ quy hoạch phân lô đã được cơ quan có thâm quyền phê duyệt, các bên đã giao nhận đủ tiền sang nhượng, đã giao nhận, quản lý, sử dụng, khai thác giá trị sử dụng vị trí nền sang nhượng, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có thiện chí, trung thực trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

Do đó, Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc Công ty Cổ phần N1 phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nêu trên, thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn 4 liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai cho vợ chồng ông Nguyễn Tấn N và bà Lê Bích P theo quy định tại khoản 2 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản. [3.2] Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng của nguyên đơn, xét thấy: tại quy định của hợp đồng và biên bản thỏa thuận ngày 16/6/2019, các bên đều thỏa thuận, Công ty có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông N trong thời hạn 24 tháng kế từ lúc biên bản thỏa thuận ngày 16/6/2019 được ký kết, tức là từ ngày 16/6/2019 cho đến ngày 16/6/2021. Thực tế ông N khai thác đất từ khi ông nhận tài sản và xây dựng nhà xưởng từ năm 2025 cho đến nay, do không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên ông N không khai thác được hiệu quả sử dụng đất từ ngày 16/6/2021 cho đến nay, nên thiệt hại của ông N là thực tế xảy ra, thời gian được tính từ ngày 16/6/2021 cho đến ngày xét xử sơ thẩm, được làm tròn là 59 tháng. Về mức thiệt hại, theo nguyên đơn ông N xác định mỗi tháng là 1.000.000đ/tháng, phía bị đơn Công ty xác định và đồng ý hỗ trợ mỗi tháng là 500.000 đồng. Hội đồng xét xử nhận thấy: Việc trình bày xác định mức thiệt hại của nguyên đơn và ý kiến của bị đơn chỉ mang tính cảm tính, không có chứng cứ tài liệu thế hiện cụ thế thiệt hại là bao nhiêu; do đó, nguyên đơn và bị đơn phải chịu hậu quả của việc không đưa được chứng cứ để chứng minh cho ý kiến của mình; tuy nhiên, thiệt hại thực tế của nguyên đơn là thực tế xảy ra; do đó: Hội đồng xét xử quyết định xác định mức trung bình thiệt hại theo ý kiến trình bày của nguyên đơn và bị đơn, cụ thể thiệt hại của nguyên đơn được xác định như sau: (1.000.000 đồng + 500.000 đồng)/2 x 59 tháng x 02 nền = 88.500.000 đồng. Không chấp nhận khoảng tiền bồi thường thiệt hại chênh lệch số tiền 33.500.000 đồng.

[4] Về Chi phí tố tụng với tổng số tiền là 16.607.000 đồng, nguyên đơn ông Nguyễn Tấn N đã nộp tạm ứng đầy đủ, do yêu cầu khởi kiện của ông N về yêu cầu Công ty N1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chấp nhận, nên Công ty Cổ phần N1 có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Tấn N số tiền là 16.607.000 đồng.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Áp dụng Điều 147 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; - Ông Nguyễn Tấn N phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận = 33.500.000 đồng x 5% = 1.675.000 đồng, ông N nộp tạm ứng án phí với số tiền 2.900.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002689 5 ngày 20/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau được đối trừ, ông N được nhận lại 1.225.000 đồng. - Công ty Cổ phần N1 phải chịu án phí theo quy định đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.