Bản án 155/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Về thời hạn kháng cáo: Bà Bùi Thị H là nguyên đơn trong vụ án, kháng cáo bản bán sơ thẩm trong thời hạn, nên Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng thụ lý phúc thẩm theo Điều 38, Điều 285 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa phúc thẩm vắng mặt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án nhưng đã được tống đạt hợp lệ nên căn cứ vào khoản 3 Điều 296 BLTTDS năm 2015 HĐXX xét xử vắng mặt theo luật định.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bà Bùi Thị H thì thấy: [2.1] Xét nội dung và quá trình thực hiện hợp đồng của các bên và trên cơ sở yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị H về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thấy rằng: Ngày 29/10/2004 ông Trần H1 có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Bùi Thị H diện tích đất 75m2 đất vườn, mục đích để xây dựng nhà ở tọa lạc trên thửa đất số738, tờ bản đồ số 28 tại xã H, huyện H, tỉnh Quang Nam- Đà Nẵng (cũ). Sau khi nhận chuyển nhượng bà H đã xây dựng nhà vào năm 2004, đóng thuế đất hằng năm và gia đình ông Trần H1 cũng thừa nhận đã nhận đủ tiền chuyển nhượng, bà H đã sinh sống ổn định tại vị trí đất nêu trên từ 2004 đến nay. Hiện nay gia đình ông Trần H1, Trần S thống nhất tiếp tục chuyển nhượng nhưng do đất nằm trong quy hoạch nên cơ quan có thẩm quyền không cho phép tách thửa. Tuy nhiên căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng ngày 29/10/2004 và các bên đã thực hiện gần như toàn bộ hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng hợp đồng đã được UBND phường H công chứng, chứng thực vào ngày 30/10/2004 các bên tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 và các Điều 117, 118, 6 119 BLDS năm 2015 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên có đủ các điều kiện để công nhận hiệu lực của hợp đồng. Về diện tích đất chuyển nhượng: Quá trình chuyển nhượng, bà H đã xây dựng nhà trên 76,1m2, từ thời điểm bà H xây dựng nhà và sinh sống đến nay hộ gia đình ông Trần H1 không phản đối, không ý kiến gì và hiện nay ông Trần S cũng thống nhất với phần diện tích đất nêu trên nên cần ghi nhận diện tích đất thực tế bà H đang quản lý sử dụng. Qua xác minh tại công văn số 1367/UBND-KTHTĐT ngày 19/5/2026 của Ủy ban nhân dân phường C được biết: Năm 2004, việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai được thực hiện theo Luật đất đai năm 2003. Đối với địa bàn thành phố Đà Nẵng, diện tích tối thiểu được quy định tại Chỉ thị 12/CT-UB ngày 22/6/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố Đ về xử lý một số vấn đề về nhà, đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng là từ 30-65m2 ; đến năm 2012 diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định số 12/2012/QĐ-UBND ngày 26/3/2012 của UBND thành phố Đ có tăng lên, tuy nhiên thời điểm chuyển nhượng của các bên là năm 2004. Như vậy, đối với phần diện tích 76,1m2 thửa đất số 738 tờ bản đồ số 28, xét tại thời điểm chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận vào ngày 30/10/2004 giữa các bên là phù hợp, nên Hội đồng xét xử có căn cứ xác lập quyền sử dụng 76,1m2 đất vườn, nay là đất trồng cây hàng năm cho bà H là có cơ sở.

Do đó, việc bà Bùi Thị H yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ nên cần chấp nhận. Đối với yêu cầu xem xét hợp đồng tặng cho giữa ông Trần H1 và vợ chồng ông Trần S vào ngày 25/01/2016, mặc dù yêu cầu này tại cấp sơ thẩm bà H không yêu cầu tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn, bị đơn và người liên quan đều thừa nhận việc tặng cho 75m2 đất đã chuyển nhượng (thực tế sử dụng 76,1m2) trước đó cho bà H cho vợ chồng ông Trần S là không đúng với thực tế. Ông Trần S là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và cũng là người có nghĩa vụ liên quan trong vụ án thống nhất yêu cầu của bà H về việc tuyên vô hiệu phần diện tích đã chuyển nhượng cho bà H (trước đó) đã tặng cho vợ chồng ông, để đảm bảo quyền lợi cho bà H. Xét ý chí nguyện vọng của hai bên, và việc xem xét này làm sáng tỏ khách quan hơn tình tiết của vụ án nên HĐXX ghi nhận thỏa thuận trên. Và như nhận định ở trên Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H1-bà H phát sinh hiệu lực nên cần tuyên bố hợp đồng tặng quyền sử dụng đất giữa ông Trần H1-T, Trương Thị T1 vô hiệu một phần đối với 76,1m2 đất đã chuyển nhượng cho bà H là phù hợp, để công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H-ông H1 ngày 29/10/2004 là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của bà H là người đang quản lý sử dụng đất là có căn cứ. [2.2] Đối với cầu công nhận đất ở đối với phần diện tích đất ông Trần H1 đã chuyển nhượng cho bà Bùi Thị H: Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện và rút kháng cáo đối với yêu cầu này; ông Trần S đại diện cho bị đơn và cũng là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thống nhất và không có ý kiến gì nên căn cứ vào Điều 299 BLTTDS năm 2015, HĐXX hủy và đình chỉ yêu cầu nêu trên theo luật định. 7 [2.3] Xét yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 823210 và hủy nội dung đăng ký biến động, của bà Bùi Thị H đối với ông Trần H1, thấy rằng: Trong quá trình quản lý, sử dụng do thửa đất chuyển nhượng có một phần diện tích ảnh hưởng quy hoạch dự án Khu công nghiệp H, theo Quyết định số 122/QĐ-BQL ngày 16/5/2025 của Ban Q và các Khu công nghiệp; phần diện tích đất còn lại thuộc quy hoạch đất chỉnh trang dự án các hộ dân bị ảnh hưởng tại Trạm xử lý nước thải KCN Hòa Cầm theo Quyết định số 4765/QĐ-UBND ngày 12/10/2024 của UBND quận C về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh Tổng mặt bằng quy hoạch chi tiết TL 1/500 các hộ dân bị ảnh hưởng tại Trạm xử lý nước thải KCN H; nên việc sử dụng đất thửa đất số 738, tờ bản đồ số 28, đã bị ảnh hưởng. Theo nội dung công văn số 222/UBND-KTHTĐT ngày 01/8/2025 của UBND phường C thì thửa đất số 738, tờ bản đồ số 28, phường H (cũ) được UBND huyện H (cũ) cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số I 953508 ngày 10/12/1996, có một phần diện tích ảnh hưởng quy hoạch dự án Khu công nghiệp H; tại Quyết định số 122/QĐ-BQL ngày 16/5/2025 của Ban Q và các Khu công nghiệp về phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết TL 1/500 Khu công nghiệp H, phần diện tích đất còn lại thuộc quy hoạch đất chỉnh trang dự án các hộ dân bị ảnh hưởng tại Trạm xử lý nước thải KCN Hòa Cầm tại Quyết định số 4765/QĐ-UBND ngày 12/10/2024 của UBND quận C về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh Tổng mặt bằng quy hoạch chi tiết TL 1/500 các hộ dân bị ảnh hưởng tại Trạm xử lý nước thải KCN H. Hiện nay, dự án Khu công nghiệp H đang triển khai thực hiện công tác thu hồi đất, việc bà H chậm tiến hành thủ tục tách thửa tại thời điểm 2004 là lỗi của người sử dụng đất; hiện tại 76,1m2 đất nằm trong quy hoạch của địa phương, chính sách pháp luật thay đổi phù hợp quy hoạch của địa phương nên không có căn cứ để tách thửa. Ngoài ra, Quyền sử dụng đất số số CC 823210 ngày 21/01/2016 do ông Trần Hậu T3 cho ông Trần S-bà Trương Thị T1 toàn bộ diện tích đất 795m2, trong đó có vị trí đất tranh chấp 76,1m2; phần diện tích đất còn là 718,9m2 của hộ ông Trần S, bà Trương Thị T1 đang quản lý sử dụng hiện tại không ai tranh chấp, việc tặng cho này trong gia đình ông Trần H1 theo trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng được thực hiện theo đúng luật định. Hơn nữa thửa đất hiện nay đang nằm trong quy hoạch nên việc tách thửa, hay chuyển nhượng, chuyển đổi phải được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; nên căn cứ quy định tại Điều 15 Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi năm 2009; khoản 2 Điều 12, Điều 16, Điều 36 Luật Đất đai năm 2013; Điều 13, 25 và khoản 1, 2, 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 32/2024/QĐ-UBND ngày 07/10/2024 của UBND thành phố Đ quy định một số nội dung về lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố; không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị H đối với việc hủy toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 823210 ngày 21/01/2016 cũng như hủy nội dung đăng ký biến động, sang tên cho ông Trần S và bà Trương Thị T1 vào ngày 22/02/2016. Từ những nhận định trên, HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm; tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Trần H1 và vợ chồng ông Trần S vô hiệu một phần liên quan đến 76,1m2 đất đã chuyển nhượng cho bà H; công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển 8 nhượng ngày 29/10/2004 đối với phần 76,1m2 đất tại thửa đất số 738, tờ bản đồ số 28 và được thực hiện quyền lợi hợp pháp của bà H liên quan đến dự án bồi thường, trong trường hợp dự án được triển khai.

[3] Án phí dân sự và chi phí tố tụng: Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 29/10/2004 của bà Bùi Thị H được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí DSST, tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn tự nguyện chịu nên cần buộc bà H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Đối với yêu cầu hủy toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hủy nội dung đăng ký biến động, đây không phải là quan hệ pháp luật nhưng được xem xét giải quyết trong một cùng vụ án khi đương sự có yêu cầu và thuộc trường hợp không phải chịu án phí nên bà H không phải chịu án phí đối với yêu cầu trên. Đối với chi phí đo đạc bản đồ 4.904.078 đồng và chi phí thẩm định giá tài sản 5.500.000 đồng, Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 3.000.000 đồng bà Bùi Thị H tự nguyện chịu nên HĐXX ghi nhận. Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[4] Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.