Bản án 163/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Giang Văn Q, ông Giang Thanh M và ông Giang Văn T1: Sau khi Tòa án thụ lý vụ án đã tiến hành tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, nhưng tất cả không có ý kiến gì. Tòa án đã triệu tập hợp lệ để tham gia tố tụng tại phiên họp kiểm tra việc tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng vắng mặt không lý do. Tòa án đã triệu tập hợp lệ để tham gia tố tụng tại phiên tòa sơ thẩm đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Tại phiên tòa, ông Giang Văn Q, ông Giang Thanh M và ông Giang Văn T1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng không lý do.

Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 và Điều 238 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đối với ông Giang Văn Q, ông Giang Thanh M và ông Giang Văn T1. 4

[2]. Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phạm Văn T và bà Giang Thị O là ông Trần Văn Đ thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thểcụ thể chỉ yêu cầu: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn T, bà Giang Thị O và ông Giang Văn K lập ngày 21/8/2001 đối với phần đất tại thửa 691, diện tích đo đạc thực tế là 2.057,7m2, thuộc một phần thuộc thửa đất số 691, tờ bản đồ số 4, địa chỉ thửa tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn T, bà Giang Thị O và ông Giang Văn K lập ngày 22/10/2013 đối với phần diện tích đất tại thửa 358, có diện tích đo đạc thực tế là 2.996,4m2, tờ bản đồ số 4, đất tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ với.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, xét thấy việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3]. Tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Giang Văn K là ông Nguyễn Văn N bổ sung thêm yêu cầu phản tố về việc trước đây sau khi hai bên thỏa thuận việc chuyển nhượng các thửa đất trên, ông T và bà O đã nhận đủ đất chuyển nhượng nhưng đã quản lý, sử dụng luôn phần đất bờ kinh liền kề với diện tích đất đã chuyển nhượng, làm phát sinh thêm phần diện tích sử dụng vượt phạm vi thỏa thuận ban đầu. Nay nếu ông T và bà O muốn tiếp tục sử dụng phần đất bờ kinh thì phải trả thêm cho ông Giang Văn K số tiền là 100.000.000 đồng.

Xét thấy, phần diện tích đất bờ kinh không liên quan đến phần diện tích đất theo các hợp đồng chuyển nhượng trong vụ án nên việc bổ sung yêu cầu phản tố này là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu theo quy định tại khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận nên không đặt ra xem xét, giải quyết.

[4]. Về diện tích đất tranh chấp: Tại phiên tòa, các đương sự đều thống nhất phần đất tranh chấp có diện tích theo đo đạc thực tế: - Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc một phần thuộc thửa đất số 691, tờ bản đồ số 16 (04 cũ); tọa lạc tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số P 496813 do Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Sóc Trăng (cũ) cấp ngày 24/3/2000 do Hộ ông Giang Văn K đứng tên có diện tích theo đo đạt thực tế 2.057,7m2, có số đo, tứ cận: Hướng đông giáp Kênh Tân L – S có số đo 69,47m; Hướng tây giáp thửa 1345 có số đo 7,2m + 16,5m; Hướng nam giáp rạch bị lấp có số đo 54,38m; Hướng bắc giáp một phần thửa 691 có số đo 42,95m + 5,18m. Hiện do ông Phạm Văn T và bà Giang Thị O đang quản lý, sử dụng, hiện trạng đất trồng lúa nước. - Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc một phần thuộc thửa đất số 358, tờ bản đồ số 16 (04 cũ); tọa lạc tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số P 496813 do Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Sóc Trăng (cũ) cấp ngày 24/3/2000 do Hộ ông Giang Văn K đứng tên có diện tích theo đo đạt thực tế 2.996,4m2, có số đo, tứ cận: Hướng đông giáp thửa 357 có số đo 5m + 37,96m; Hướng tây giáp thửa 359 có số đo 12,9m + 23,3m + 5m; Hướng nam giáp thửa 409 và giáp một phần thửa 358 (theo hồ sơ địa chính về dữ liệu đất đai) có số đo 28,14m + 8,83m + 41,29m; Hướng bắc giáp Kênh thủy lợi bị lấp có số đo 68,72m. Hiện do ông Phạm Văn T và bà Giang Thị O đang quản lý, sử dụng, hiện trạng đất trồng lúa nước. 5

[5]. Xét yêu cầu của nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án xác định thửa đất số 358 và thửa 691, cùng tờ bản đồ số 16 (04 cũ); toạ lạc tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất P 496813 do Hộ ông Giang Văn K đứng tên. Quá trình giải quyết vụ án, trên cơ sở tờ khai quan hệ thừa kế của bị đơn ông Giang Văn K xác định hộ gia đình của ông K gồm có ông và vợ là bà Nguyễn Thị B, tuy nhiên bà B đã chết vào năm 1993. Ông và bà B có tất cả 03 người con chung là Giang Văn Q, sinh năm 1974; Giang Thanh M, sinh năm 1976 và Giang Văn T1, sinh năm 1983, ngoài ra không còn con chung hay con nuôi hay con riêng nào khác.

Căn cứ vào lời bày trong quá trình giải quyết vụ án của bị đơn ông Giang Văn K cũng như tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều thống nhất thừa nhận có việc chuyển nhượng các diện tích đất ruộng như nguyên đơn trình bày theo tờ “Sang nhượng đất” lập ngày 21/8/2001, diện tích chuyển nhượng là 04 công tầm 3m, giá chuyển nhượng là 40 chỉ vàng 24kara và “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” lập ngày 22/10/2013, diện tích chuyển nhượng là 2,5 công tầm 3m, giá chuyển nhượng là 50 chỉ vàng 24kara; các bên đã giao nhận đất và vàng đầy đủ. Trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Q, ông M, ông T1 không có ý kiến phản đối gì. Từ những chứng cứ như đã nêu trên, có đủ cơ sở xác định: Các phần đất đang tranh chấp có nguồn gốc là của hộ ông Giang Văn K đã được Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Sóc Trăng (cũ) cấp ngày 24/3/2000 do Hộ ông Giang Văn K đứng tên thuộc thửa số 358 và thửa 691, cùng tờ bản đồ số 16 (04 cũ); toạ lạc tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ đã được hộ ông K chuyển nhượng cho nguyên đơn theo tờ “Sang nhượng đất” lập ngày 21/8/2001 đới với toàn bộ thửa 691 diện tích chuyển nhượng là 04 công tầm 3m, giá chuyển nhượng là 40 chỉ vàng 24kara và “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” lập ngày 22/10/2013 đối với thửa 358, diện tích chuyển nhượng là 2,5 công tầm 3m, giá chuyển nhượng là 50 chỉ vàng 24kara; các bên đã giao nhận đất và vàng đầy đủ.

[6]. Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng theo “Tờ sang nhượng đất” lập ngày 21/8/2001, diện tích chuyển nhượng là 4 công tầm 3m, giá chuyển nhượng là 40 chỉ vàng 24kara, có diện tích đo đạt thực tế là 2.057,7m2, thuộc một phần thuộc thửa đất số 691, tờ tờ bản đồ số 16 (04 cũ); tọa lạc tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ (diện tích của thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 4.100m2), thấy rằng: Tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất thửa 691 đã được cấp giấy chứng nhận cho hộ ông Giang Văn K. Giấy chuyển nhượng thể hiện chỉ có chữ ký của ông K và ông Giang Văn T1, không có chữ ký của những thành viên khác của hộ gia đình.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông K thống nhất theo yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng; những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Q, ông M, ông T1 không có ý kiến phản đối, nên hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo về chủ thể giao kết. Đồng thời, diện tích còn lại của thửa đất sau khi chuyển nhượng là 2.042,3m2, nên thửa đất đảm bảo diện tích tách thửa theo quy định tại Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 44/2025/QĐ-UBND ngày 11/12/2025 của Ủy ban nhân dân thành phố C. Tại thời điểm chuyển nhượng, bị đơn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chuyển 6 nhượng vào tháng 8 năm 2001 là còn trong thời hạn giao đất; đất không tranh chấp; không bị kê biên đảm bảo thi hành án, như vậy bị đơn đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2 Điều 3, Điều 30 Luật đất đai năm 1993. Hợp đồng được lập thành văn bản, nhưng không được công chứng, chứng thực nhưng bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thừa nhận và thống nhất yêu cầu của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng. Các bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ giao đất và giao tiền. Do đó hợp đồng có hiệu lực pháp luật theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, yêu cầu của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng đối với phần diện tích 2.057,7m2, thuộc một phần thuộc thửa đất số 691, theo “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” lập ngày 21/8/2001 là có cơ sở chấp nhận.

[7]. Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng theo tờ “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” lập ngày 22/10/2013, diện tích chuyển nhượng là 2,5 công tầm 3m, giá chuyển nhượng là 50 chỉ vàng 24kara, có diện tích đo đạt thực tế là 2.996m2, thuộc một phần thửa đất số 358, tờ bản đồ số 16 (cũ 04); tọa lạc tại ấp T, xã T, thành phố Cần Thơ (diện tích của thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 3.440m2), như vậy diện tích còn lại theo giấy chứng nhận là 443,6m2. Căn cứ văn bản số 387/CVKV24 ngày 24/4/2026 của Chi nhánh Văn phòng Đ1 xác định phần diện tích còn lại theo giấy chứng nhận sau khi trừ đi diện tích thực tế là nhỏ hơn 1.000m2 nên không đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định.

Tuy nhiên, trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa các đương sự đều xác định thửa đất số 358 này phía bị đơn đã chuyển nhượng cho nguyên đơn vào năm 2013 là chuyển nhượng cả thửa, phía nguyên đơn đã nhận đất và trực tiếp quản lý thửa đất theo đúng hiện trạng từ khi được chuyển nhượng cho đến hiện nay theo đo đạc thực tế. Hội đồng xét xử thấy rằng, diện tích đất nguyên đơn từ khi nhận chuyển nhượng cho đến hiện nay là theo hiện trạng thực tế, phía nguyên đơn quản lý sử dụng ổn định và không có tranh chấp với tứ cận xung quanh; quá trình xem xét, thẩm định tại chỗ các bên đều xác định vị trí, tứ cận theo hiện trạng đất nguyên đơn đang quản lý, sử dụng; nguyên đơn cũng thống nhất diện tích của thửa 358 từ khi nhận chuyển nhượng là 2.996,4m2.

Do đó, Căn cứ khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 xác định diện tích đúng của thửa 358 là 2.996,4m2 để làm cơ sở giải quyết vụ án.

Do đó, việc chuyển nhượng không vi phạm điều kiện tách thửa đất nông nghiệp vì diện tích đúng của thửa 358 sau khi được xác định lại đúng theo hiện trạng thực tế là 2.996,4m2 và các bên đều thống nhất thừa nhận khi thỏa thuận chuyển nhượng là chuyển nhượng toàn bộ thửa đất. Tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất thửa 358 đã được cấp giấy chứng nhận cho hộ ông Giang Văn K. Giấy chuyển nhượng thể hiện chỉ có chữ ký của ông K, không có chữ ký của các thành viên khác của hộ gia đình.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông K thống nhất theo yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng; những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Q, ông M, ông T1 không có ý kiến phản đối, nên hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo về chủ thể giao kết. Tại thời điểm chuyển nhượng năm 2013, đất còn trong thời hạn giao đất (hạn sử dụng đến tháng 10/2013 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) 7 là đảm bảo điều kiện chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003. Hợp đồng được lập thành văn bản, nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên bị đơn thừa nhận và không phản đối yêu cầu nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này và theo khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Chính vì vậy, yêu cầu khởi kiện này của ông Phạm Văn T và bà Giang Thị O là có căn cứ. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 để công nhận hợp chuyển nhượng và cộng nhận phần đất trên cho ông T và bà O, để ông T và bà O thực hiện quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định. Từ những căn cứ nêu trên, xét yêu cầu của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng đối với phần diện tích đo đạc thực tế 2.057,7m2, thuộc một phần thuộc thửa đất số 691 theo tờ “Sang nhượng đất” lập ngày 21/8/2001 và công nhận hợp đồng chuyển nhượng đối với phần diện tích đo đạc thực tế 2.996,4m2 thuộc một phần thửa 358 theo “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” lập ngày 22/10/2013 là có cơ sở chấp nhận.

[8]. Xét yêu cầu phản tố của bị đơn yêu cầu nhận thêm tiền chênh lệch do giao vượt diện tích chuyển nhượng theo thỏa thuận: Thấy rằng: Như đã phân tích thì các bên khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 358 và thửa 691 là thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất.

Tuy nhiên, hiện nay thửa 358 nguyên đơn đang trực tiếp quản lý từ khi nhận chuyển nhượng đến nay có diện tích đo đạc thực tế là 2996,4m2 và thửa 691 là 2.057,7m2. Nhận thấy theo các thỏa thuận thì bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn toàn bộ thửa 691 nêu trên theo thỏa thuận tại tờ “Sang nhượng đất” lập ngày 21/8/2001 thì diện tích chuyển nhượng là 04 công tầm lớn (01 công tầm lớn tương đương 1.296m2) = 5.184m2, nhưng diện tích đất thực tế từ khi nhận chuyển nhượng nguyên đơn chỉ nhận và quản lý, sử dụng ổn định là 2.057,7m2 là nhỏ hơn 3.126,3m2 so với diện tích thỏa thuận chuyển nhượng. Đối với thửa 358 tại “Tờ chuyển nhượng đất ruộng” lập ngày 22/10/2013 thì diện tích chuyển nhượng là 2,5 công tầm lớn (01 công tầm lớn tương đương 1.296m2) = 3.240m2, nhưng diện tích đất thực tế từ khi nhận chuyển nhượng nguyên đơn chỉ nhận và quản lý, sử dụng ổn định là 2.996,4m2, nhỏ hơn 243,6m2 so với diện tích thỏa thuận chuyển nhượng. Từ những căn cứ trên, việc bị đơn cho rằng thửa 691 chuyển nhượng dư khoảng 1.315,3m2 và thửa 358 dư khoảng 656,7m2, tổng hai thửa dư khoảng 1.972m2 và yêu cầu buộc nguyên đơn thanh toán giá trị chênh lệch 132.000 đồng/m2 8 x 1.972m2 = 260.304.000 đồng, là không có căn cứ nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[9]. Về chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 157 và khoản 1 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, do yêu cầu của nguyên đơn được chấp toàn bộ nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng là 18.006.160 đồng.

[10]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận và án phí có giá ngạch đối với yêu cầu phản tố không được chấp nhận.

Tuy nhiên, ông K là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí thuộc trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án nên ông K được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm phải chịu theo quy định.

[11]. Xét đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 – Cần Thơ là có cơ sở, nên Hội đồng xét xử chấp nhận.