Bản án 428/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo, với lý do bà O đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Huỳnh Thị Q hợp pháp, đã nhận đất làm nhà và quản lý sử dụng. Trường hợp vô hiệu thì các con của bà Huỳnh Thị Q cũng phải thanh toán lại số vàng do bà đã chuyển nhượng đất.

[2] Xét kháng cáo của bà Tạ Hoàng O: Bà Tạ Hoàng O yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.212,8m2, thuộc một phần thửa đất số 1365, tờ bản đồ số 02, phần đất trên tọa lạc tại ấp Trà Co, xã Vĩnh Mỹ, tỉnh Cà Mau do bà và ông Trần Văn N chuyển nhượng hợp pháp từ bà Huỳnh Thị Q. Theo bản án sơ thẩm nhận định: 7 “Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp”. Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu”. Khoản 1, khoản 2 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả…

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Tại thời điểm bà Huỳnh Thị Q chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Tạ Hoàng O và ông Trần Văn N, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Huỳnh Thị Q đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP Kiên Long, đây là tài sản thế chấp nên các bên đã vi phạm quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015.

Do đó, giấy chuyển nhượng đất ở được lập ngày 28/4/2019 giữa bà Tạ Hoàng O, ông Trần Văn N với bà Huỳnh Thị Q xem là vô hiệu ngay từ đầu. Nên đối với yêu cầu khởi kiện của bà Tạ Hoàng O yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay ngày 28/4/2019, giữa bà Tạ Hoàng O và vợ chồng bà Huỳnh Thị Q là không có căn cứ. Như phân tích trên, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì quy đổi trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.” Xét bản án sơ thẩm nhận định như trên là có căn cứ trong trường hợp nếu có phát sinh tranh chấp giữa Ngân hàng Kiên Long với bà Tạ Hoàng O, ông Trần Văn N và bà Huỳnh Thị Q thì vô hiệu. Trong vụ án này giữa Ngân hàng, bà O, bà Q không tranh chấp từ việc bà Q đã thế chấp tài sản cho Ngân hàng mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà O, chưa được sự đồng ý của Ngân hàng, theo như bà O trình bày thì bà Q chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà O nhằm mục đích lấy tiền thanh toán cho Ngân hàng. Khi bà Q thanh toán xong nợ Ngân hàng thì bà Q thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H mà không thực hiện thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất cho bà O. Như vậy, thời điểm bà Q chấm dứt hợp đồng tín dụng với Ngân hàng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà O và bà Q vẫn tồn tại, không phát sinh tranh chấp giữa bà O và bà Q và Ngân hàng, do bà Q chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà O, đã nhận đủ 8 số tiền chuyển nhượng, bà Q đã giao đất, bà O nhận đất, làm nhà và hàng rào cọc bê tông và lưới B40 bao hết khu đất chuyển nhượng, khi bàn giao đất có lập biên bản có chứng kiến của trưởng ấp và người làm chứng (BL 10, BL 234).

Tuy nhiên, phía bà O trình bày do hoàn cảnh khó khăn phải đi làm ăn và có đề nghị bà Q nhiều lần thực hiện thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất nhưng bà Q chưa thực hiện. Giữa bà O và bà Q đã thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự thì Toà án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Huỳnh Thị Q và ông Nông Ngọc H, bản án sơ thẩm nhận định “Hợp đồng được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, pháp luật về đất đai và việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai là phù hợp với quy định tại Điều 502 và Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015” nhận định của cấp sơ thẩm là có căn cứ.

Tuy nhiên, cần xét quá trình diễn ra việc ký hợp đồng, quá trình bàn giao đất, sử dụng đất. Thực tế khi ông H nhận chuyển nhượng ông H biết được trên đất có tài sản là khung nhà và tồn tại hàng rào, ông H cho rằng bà Q trình bày tài sản có trên đất là của bà Q thì ông H tin tưởng mà không tìm hiểu vì sao đất của bà Q mà lại làm hàng rào riêng biệt, tách riêng phần đất tranh chấp với phần có nhà của bà Q đã chuyển nhượng cho ông H, khi chuyển nhượng đất cũng không có biên bản bàn giao thực địa. Phía ông H trình bày có bàn giao đất, khi bàn giao có sự chứng kiến của cán bộ địa chính nhưng không có biên bản và sau một tuần ký hợp đồng thì bàn giao đất, ông H tiến hành sử dụng đất thì bà O tranh chấp (BL 372), có lúc thì phía ông H trình bày sau 03 tháng thì phát sinh tranh chấp với bà O (BL 258). Căn cứ tài liệu hồ sơ thể hiện quá trình chuyển nhượng đã phát sinh tranh chấp, ông H đang thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thể hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H và bà Q được ký kết ngày 13/5/2022 (BL 54), ngày 16/5/2022 phía ông H thực hiện thủ tục đăng ký biến động (BL 65); ngày 25/5/2022 ông H được đứng tên quyền sử dụng đất (BL 75, 76); Ngày 25/5/2022 bà O làm đơn yêu cầu ngăn chặn việc cấp quyền sử dụng đất của ông H (BL 27), ngày 28/5/2022 Tòa án nhận đơn khởi kiện của bà O, đơn khởi kiện thể hiện ngày 19/5/2022 (BL 12,13). Như vậy, ông H xác định sau một tuần ký hợp đồng chuyển nhượng thì bàn giao đất nhưng ông H thừa nhận chưa nhận được đất do phát sinh tranh chấp với bà O, ông H có đơn yêu cầu độc lập buộc bà O giao trả đất.

Do đó, lời trình bày của phía ông H phát sinh tranh chấp sau 03 tháng là chưa phù hợp, chấp nhận lời trình bày của phía bà O khi ông H chuyển nhượng thì bà O đã có đơn ngăn chặn việc cấp quyền sử dụng đất. Do bà Huỳnh Thị Q đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Tạ Hoàng O và ông Trần Văn N, bà O, ông N làm nhà, làm hàng rào và sử dụng đất sau đó bà Q và ông V tiếp tục chuyển nhượng cho ông H, bà Q và ông V có 9 hành vi lừa dối ông H, ông H cũng không tìm hiểu phần đất bà Q chuyển nhượng cho mình vì sao trên đất có tài sản và hàng rào, không tiến hành giao nhận đất trên thực địa nên hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận. Ông H chưa được nhận đất, bà Q đã nhận đủ tiền của ông H, tại phiên toà đại diện hợp pháp của ông H thống nhất giá chuyển nhượng phần đất diện tích 1.212,8m2 nên buộc bà Q phải trả lại cho ông H tổng số tiền là 75.193.600 đồng. Bà Huỳnh Thị Q, sinh năm 1952 (chết ngày 13/5/2025), ông Hồng Tấn V chết ngày 01/02/2023. Quá trình thụ lý giải quyết tại Tòa án, ông H không có ý kiến trong trường hợp nếu chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc vô hiệu hợp đồng giữa bà Q, ông V và ông H thì ông H yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Để đảm bảo quyền lợi của ông Nông Ngọc H, ông Nông Ngọc H có quyền khởi kiện thành vụ kiện khác để yêu cầu“Thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại” đối với người thừa kế của ông V và bà Q. Đối với thủ tục ông Nông Ngọc H được chỉnh lý biến động đứng tên quyền sử dụng đất, do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nông Ngọc H với bà Huỳnh Thị Q, ông Hồng Tấn V vô hiệu một phần đối với diện tích 1.510,1m2 nên cần huỷ việc đăng ký biến động của ông Nông Ngọc H. Như nhận định trên, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Tạ Hoàng O, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Tạ Hoàng O.

[3] Chi phí xem xét thẩm định, định giá và thu thập tài liệu 3.861.361 đồng, bị đơn phải chịu, do bị đơn bà Huỳnh Thị Q đã chết nên buộc người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Q phải chịu.

[4] Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu, do bị đơn bà Huỳnh Thị Q là người cao tuổi được miễn nên người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Q thuộc diện được miễn. Bà Tạ Hoàng O, ông Trần Văn N không phải chịu, bà Tạ Hoàng O đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu án phí số 0003173 ngày 22/6/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hoà Bình, tỉnh Bạc Liêu (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 7 - Cà Mau, tỉnh Cà Mau) được nhận lại. Do yêu cầu độc lập của ông Nông Ngọc H không được chấp nhận nên ông Nông Ngọc H phải chịu 300.000 đồng, ông H đã dự nộp được chuyển thu.

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà Tạ Hoàng O, sửa bản án sơ thẩm. Đề nghị của Viện kiểm sát là có căn cứ được chấp nhận.

[6] Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên bà Tạ Hoàng O không phải chịu án phí, đã dự nộp được nhận lại.