Bản án 37/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn; nên Tòa án xác định quan hệ pháp luật cần giải quyết là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật TTDS. Bị đơn hiện đang cư trú tại phường P, tỉnh Lâm Đồng, đồng thời đất liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng mà các bên tranh chấp tọa lạc tại phường P, tỉnh Lâm Đồng. Căn cứ Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật TTDS; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 về sửa đổi, bổ sung một số Điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án thì vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 15 – Lâm Đồng, tỉnh Lâm Đồng.

[2] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, vắng mặt bị đơn nhưng đã được triệu tập hợp lệ lần hai.

Do đó, căn cứ Điều 227 và Điều 228 BLTTDS, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ theo thủ tục chung.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy: 3.1 Nguyên đơn cung cấp “Hợp đồng mua bán đất viết tay ngày 09/5/2018 có chữ ký của bên bán gồm vợ chồng ông H2 và 02 người con”, nội dung thể hiện: Ông Hồ Minh H2 cùng vợ là bà Nguyễn Thị Kim L chuyển nhượng cho bà Lý Thúc H 01 thửa đất tọa lạc tại thôn P, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận với số thửa 54, diện tích 1.200 m2, tờ bản đồ 02 của Giấy chứng nhận QSDĐ số M 443172; giá chuyển nhượng là 320.000.000 đồng; phương thức thanh toán làm 02 đợt: đợt 01 là 200.000.000 đồng vào ngày 09/5/2018, đợt 02 là 120.000.000 đồng được thanh toán sau khi thủ tục xong, chuyển nhượng xong. Đồng thời các bên còn thỏa thuận về trách nhiệm của bên bán đất nếu để con cái hoặc bất kỳ cá nhân nào cản trở việc chuyển nhượng. Ngoài ra, phía dưới của hợp đồng mua bán đất nêu trên còn có nội dung thể hiện: Ngày 09/5/2018, bên bán đã nhận đủ 200.000.000 đồng; ngày 12/12/2018 bên bán đã nhận đủ 120.000.000 đồng. 4 3.2 Tài liệu, chứng cứ thu thập từ Chi nhánh Văn phòng Đ thể hiện nguồn gốc thửa đất số 54, tờ bản đồ số 02 như sau: Năm 1990, vợ chồng bà Nguyễn Thị Tuyết K1, trú tại khu phố I, thị trấn L, huyện H, tỉnh Bình Thuận có sang nhượng lại cho bà Nguyễn Thị Kim L diện tích đất 912 m2 tại thôn H, thị trấn L, huyện H, tỉnh Bình Thuận. Ngày 11/7/1996, ông Hồ Minh H2 và bà Nguyễn Thị Kim L có đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 54, tờ bản đồ số 02, diện tích 912 m2, đến ngày 11/12/1998, UBND huyện H cấp giấy chứng nhận QSDĐ số M 443172 cho hộ ông H2 gồm 02 thửa, trong đó có thửa 54, diện tích 912 m2 đất lúa. Với tình tiết sự kiện như trên, có căn cứ để xác định thửa đất số 54, diện tích 912 m2 là tài sản chung của vợ chồng bà L, ông H2. Ngày 04/4/2019, hộ ông Hồ Minh H2 có đơn đăng ký biến động đất đai với lý do thời hạn sử dụng đất đã hết. Đồng thời có đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất số 54, tờ bản đồ số 02, diện tích 912 m2 thành thửa đất số 337, tờ bản đồ số 42, diện tích 1281 m2. Ngày 02/7/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ số CO 674410 cho hộ ông Hồ Minh H2. 3.3 Bị đơn cung cấp cho Tòa án “Giấy hợp đồng đổ đất làm đường đi do ông Nguyễn Văn N viết ngày 30/3/2005 gồm có 06 cá nhân, cụ thể: ông Nguyễn Văn N, bà Hồ Thị H4, ông Hồ Minh H2, bà Trần Thị T2, bà Hồ Thị K và ông Nguyễn Trung T3, nội dung thể hiện: 05 hộ có đất bỏ ra làm 01 con đường đi từ đường L cho đến đất của ông Nguyễn Trung T3 và ông Nguyễn Văn N là người thứ 06 chịu trách nhiệm bỏ tiền để mướn xe đỗ đất nâng cấp ruộng làm đường đi chung trong 06 hộ.

Tuy nhiên, 06 hộ dân chỉ thỏa thuận bỏ ra đất để làm đường đi chung nhưng cụ thể từng hộ bỏ ra diện tích đất bao nhiêu, vị trí đất của từng hộ như thế nào thì không ghi rõ. Hiện tại, qua xem xét thẩm định tại chỗ thì hiện trạng thửa đất số 337, tờ bản đồ số 42, diện tích 1281 m2 không có dấu vết tồn tại của đường đi. Ngoài ra, Xung quanh thửa đất số 337 có các thửa đất sau: - Thửa đất số 47, tờ bản đồ số 02, diện tích 1600m2 là của bà Trần Thị T2 (là người có thỏa thuận bỏ đất làm đường vào năm 2005) nhưng đã chuyển nhượng cho bà Lý Thúc H vào năm 2018 và chuyển nhượng nguyên thửa đất chứ không chừa lại đất làm đường như bà T2 đã thỏa thuận với 05 hộ dân khác vào năm 2005; - Các thửa đất khác liền kề, giáp ranh với thửa đất 337 gồm: thửa số 995, tờ bản đồ 42, diện tích 1024m2; thửa 1031, tờ bản đồ số 42, diện tích 1153,6m2; thửa 1032, tờ bản đồ số 42, diện tích 313,4m2; thửa đất 355, tờ bản dồ số 42, diện tích 779,1m2; thửa đất số 356, tờ bản đồ số 42, diện tích 326,5m2; thửa 336, tờ bản đồ số 42, diện tích 862,7m2; thửa đất 721, tờ bản đồ số 42, diện tích 702,6m2; hiện 5 nay bà Lý Thúc H cũng là người đứng ra nhận chuyển nhượng và đã được cập nhật sang tên bà H hoặc cho con gái Lâm Như H đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Tất cả các thửa đất sau khi nhận chuyển nhượng, bà Lý Thúc H đã đổ đất, sang nền, tạo mặt bằng chung bằng với mặt đường đường Lê Minh C, giữa các thửa đất không còn ranh mốc; nguyên đơn và bị đơn không thể chỉ được ranh của thửa đất số 337, diện tích 1281m2. 3.4 Bị đơn cho rằng bị đơn chỉ bán cho bà Lý Thúc H 1200m2 đất của thửa đất số 54, tờ bản đồ số 02 (cũ), nay là thửa đất số 337, tờ bản đồ số 42; chứ không bán toàn bộ diện tích 1281m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ số CO 674410 nhưng bị đơn không có chứng cứ để chứng minh lời trình bày của mình là có căn cứ. Ngoài ra, hợp đồng mua bán đất do các bên lập ngày 09/5/2018 thể hiện “các bên giao dịch mua bán đối với 01 thửa đất số 54, tờ bản đồ 02, diện tích 1200m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ số M 443172. Bị đơn cho rằng chỉ bán 1200m2 của thửa đất nêu trên nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh, đồng thời cũng không xác định được vị trí phần diện tích nào bán, phần nào không bán tại thực địa. 3.5 Quá trình xác minh và xem xét thẩm định tại chỗ thì 6 hộ dân có thỏa thuận vào năm 2005 để chừa đất làm đường đi chung nhưng đến thời điểm vợ chồng ông Hồ Minh H2 chuyển nhượng đất cho bà Lý Thúc H vẫn không thực hiện làm đường đi, trong đó có hộ bà Trần Thị T2 đã chuyển nhượng thửa đất lại cho bà Lý Thúc H; Ông Nguyễn Văn N thì đi vào đất của mình bằng con đường khác; Hiện trạng thửa đất số 337 và các thửa đất liền kề sau khi bà Lý Thúc H nhận chuyển nhượng thì không còn ranh mốc từng thửa và không có dấu vết đường đi như thỏa thuận của 06 hộ dân vào năm 2005. Tức 06 hộ dân đã không thực hiện thỏa thuận đỗ đất làm đường đi vào năm 2005. 3.6 Như vậy, với những tài liệu, chứng cứ nêu trên, xét thấy bị đơn cho rằng chỉ bán cho nguyên đơn 1200m2 đất của thửa đất số 337, tờ bản đồ số 42, diện tích 1281 m2 nhưng bị đơn không chứng minh được. Đồng thời, Hội đồng xét xử xét thấy có đủ căn cứ xác định: Giữa bị đơn và nguyên đơn khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 09/5/2018 thì các bên xác định mua bán nguyên thửa đất theo hiện trạng sử dụng đất chứ không phải là 01 phần của thửa đất số 337 như trình bày của bị đơn.

Xét thấy, tuy hợp đồng mua bán đất do các bên xác lập ngày 09/5/2018 có vi phạm về hình thức hợp đồng nhưng bên bán đã giao đất và nhận đủ tiền, bên mua đã giao đủ tiền và nhận đất quản lý sử dụng.

Do đó, căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự để công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất ngày 09/5/2018 giữa các bên đối với thửa đất số 54, tờ bản đồ số 02, nay là thửa đất số 337, tờ bản đồ số 42, diện tích 1281 m2 theo Giấy chứng nhận QSDĐ số CO 674410 là có căn cứ và đúng quy định. Bà Lý Thúc H được quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất nêu 6 trên và có quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[4] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ và định giá với tổng số tiền đã chi là: 8.894.000 đồng.

[5] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định pháp luật. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: