Bản án 248/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn bà Thái Thị H1; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Từ Văn Đ1, chị Từ Thị B, anh Từ Văn L1, anh Từ Văn Ú, chị Từ Thị N đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa sơ thẩm nhưng vẫn vắng mặt không có lý do nên xem như từ bỏ quyền của mình tại phiên tòa.

Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng các đương sự nêu trên.

[2] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Ngày 12/12/2016 và ngày 25/02/2024, ông Từ Văn O, bà Thái Thị H1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Tiền Tấn L và chị Nguyễn Thúy H tổng diện tích 155m2, với số tiền 156.000.000 đồng. Nguyên đơn cho rằng năm 2024 ông O chết, trong quá trình thực hiện hợp đồng, hàng thừa kế của ông O ngăn cản và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thực hiện thủ tục tách quyền dụng đất dẫn đến phát sinh tranh chấp. Như vậy, quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự; bị đơn cư trú tại xã S, tỉnh Cà Mau. Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai và căn cứ khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, tranh chấp giữa các đương sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Cà Mau.

[3] Xét nội dung tranh chấp thấy rằng: Nguồn gốc diện tích đất tranh chấp 155m2 thuộc một phần thửa số 37, tờ bản đồ số 2, được Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Minh Hải (nay là tỉnh Cà Mau) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 20/12/1995 đứng tên ông Từ Văn O. Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn xác định tại thời điểm hai lần giao kết hợp đồng, phía nguyên đơn đều đã trả đủ tổng số tiền 156.000.000 đồng, nên đây là giao dịch đang được các bên thực hiện theo thỏa thuận. Tại thời điểm các bên thỏa thuận xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông O đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng không có tranh chấp, có sự thống nhất cùng ký tên giấy chuyển nhượng của bà H1 là vợ của ông O và các bên hoàn toàn tự nguyện nên đã thỏa mãn điều kiện về chủ thể chuyển nhượng, đối tượng giao dịch dân sự và ý chí của các bên khi thực hiện ký kết hợp đồng. 3

[4] Tuy hợp đồng chuyển nhượng lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận về diện tích đất chuyển nhượng và giá chuyển nhượng mà không thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng tại thời điểm ký kết hợp đồng, ông O và bà H1 đã giao toàn bộ diện tích đất cho bị đơn quản lý, san lắp mặt bằng, sử dụng ổn định cho đến nay. Cho nên, theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự và Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện giao tiền cho bên chuyển nhượng hai lần với tổng số tiền 156.000.000 đồng, bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất cho bên nhận chuyển nhượng là các bên đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực (trong khi theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự và Án lệ số 55/2022/AL thì các bên chỉ cần thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đã được công nhận).

[5] Như đã phân tích trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Tiền Tấn L và chị Nguyễn Thúy H về yêu cầu công nhận “Giấy sang nhượng đất thổ cư” ngày 12/12/2016 và “Hợp đồng chuyển nhượng đất” ngày 24/02/2024 được ký kết giữa ông Từ Văn O và bà Thái Thị H1 với anh Tiền Tấn L và chị Nguyễn Thúy H có hiệu lực như ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa. Phần đất chuyển nhượng thuộc một phần thửa số 37, tờ bản đồ số 2, được Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Minh Hải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 20/12/1995 đứng tên ông Từ Văn O (theo đo đạc thực tế diện tích đất 155,0m2, ký hiệu thửa số 2, loại đất ở đô thị, trích đo thửa đất số 33, tờ bản đồ số 19, chỉnh lý năm 2022, tọa lạc tại ấp D, xã S, tỉnh Cà Mau). Anh L và chị H có quyền, nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 155m2 khi có đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

[6] Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Bà H1 phải chịu án phí dân sự không có giá ngạch 300.000 đồng và chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc 12.179.000 đồng, chi phí thẩm định giá 9.180.000 đồng. Nguyên đơn đã nộp chi phí tố tụng xong nên buộc bà H1 phải có nghĩa vụ hoàn trả lại.