Bản án 383/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét công khai tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Trần Viết X và Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai làm trong thời hạn luật định, có nội dung, hình thức phù hợp với quy định tại các điều 271, 272, 273, 278, 279, 280 của Bộ luật tố tụng dân sự nên đủ điều kiện xét xử theo trình tự phúc thẩm. Về nội dung: xét kháng cáo của ông X và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai, thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm có những thiếu sót trong thu thập chứng cứ mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục ngay tại phiên tòa được, cụ thể: Nguyên đơn ông T, bà Q cho rằng căn cứ để ông bà khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên bố các hợp đồng CNQSDĐ số 121/AHP-2018, 122/AHP-2018, 123/AHP- 2018 được ký kết ngày 17/01/2018 giữa bị đơn bà H1 với Công ty P đối với các ô đất số 15, 16, 17 thuộc Lô 37 tại Dự án Khu dân cư và tái định cư xã P vô hiệu và yêu cầu Tòa công nhận các ô đất trên là tài sản của ông T, bà Q vì các lý do: thứ nhất, ông bà nhận chuyển nhượng các ô đất trên nhằm mục đích đầu tư, sinh lời nên ban đầu bà Q là người trực tiếp ký kết hợp đồng với công ty, sau khi ký 8 xong thấy rằng do bà Q ở xa mà vợ chồng bà H1 ông X thì ở gần đất nên bà Q nhờ bà H1 (em gái bà Q) đứng tên người nhận chuyển nhượng và đứng tên người vay tiền của ngân hàng để lấy tiền thanh toán cho việc chuyển nhượng dùm để tiện giao dịch. Việc thay đổi từ bà Q sang bà H1 được công ty P đồng ý nhưng khi đó bà Q phải chịu phạt 10 triệu đồng thì bà H1 mới được đứng tên thay; thứ hai, việc thanh toán các khoản tiền gốc và lãi cho ngân hàng đều do bà Q gửi tiền cho bà H1 thanh toán với ngân hàng. Tại Biên bản làm việc ngày 09/5/2025 (Bút lục số 272, 273) và tại phiên tòa, bà Phạm Thị Q trình bày: "Ngày 17/01/2018, Tôi Phạm Thị Q và Công ty cổ phần P có ký 03 hợp đồng góp vốn đối với 3 ô đất số 15,16,17 của lô 37, thông qua ông Lê Văn L giới thiệu (địa chỉ ông L hiện tại đang ở khu phố H, phường P, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; số điện thoại: 0988.176.707) và có sự chứng kiến của ông Hoàng Trọng T4 (địa chỉ hiện tại đang ở khu phố H, phường P, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; số điện thoại: 0913.732.991). Tôi thanh toán tiền đợt 1 tổng số tiền 792.000.000 đồng, đưa trực tiếp bằng tiền mặt cho ông L, ông L chuyển khoản cho công ty P, việc ký kết hợp đồng tại trụ sở Công ty P. Tại thời điểm đó, tôi và bà H1 có mặt tại công ty P, theo hợp đồng diện tích đất trên là 6.000.000 đồng/m², nhưng trên thực tế thỏa thuận miệng với nhau là 8.000.000 đồng/m². Do không đủ tiền trả nên tôi và bà H1 thỏa thuận với nhau sẽ để bà H1 đứng tên 3 lô đất để làm thủ tục vay ngân hàng cho thuận tiện. Việc hủy và chuyển tên từ tôi Q sang bà H1, công ty P thu 10.000.000 đồng tiền phí, trả trực tiếp bằng tiền mặt và tiến hành ký 03 hợp đồng góp vốn và 03 hợp đồng chuyển nhượng cho bà H1, tại cùng thời điểm trên không có mặt ông T và ông X". Tại phiên tòa, ông X thì cho rằng, ban đầu ông mới là người giao cho ông L số tiền 40.000.000 đồng để ông L chuyển cho công ty P mua 03 ô đất trên. Nhưng, mâu thuẫn này chưa được làm rõ. Việc thu thập chứng cứ từ ông Lê Văn L và Công ty P nhằm làm rõ: để mua 03 ô đất 15, 16, 17 thì ban đầu có phải bà Q là người giao số tiền 792.000.000 đồng cho ông L để ông L chuyển cho công ty hay ông X là người ban đầu giao cho ông L số tiền 40.000.000 đồng để ông L chuyển cho công ty; làm rõ có việc ban đầu bà Q là người đứng tên người nhận chuyển nhượng trên các hợp đồng chuyển nhượng sau đó phải chịu phạt 10 triệu đồng cho công ty P để bà H1 được đứng tên dùm bà Q hay không; thu thập lời khai của người làm chứng là ông Hoàng Trọng T4 để làm rõ trình bày của bà Q theo nội dung lời khai của bà Q như đã trích dẫn trên. Trong trường hợp lời khai của các đương sự trên có mâu thuẫn thì cần cho đối chất. Việc thu thập chứng cứ về những nội dung vừa phân tích là nhằm củng cố căn cứ vững chắc cho việc khẳng định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ hay không có căn cứ. Hồ sơ vụ án thể hiện có 02 văn bản: một giấy biên nhận đề ngày 31/3/2024 có nội dung bà H1 và ông X thỏa thuận: 03 lô đất 15, 16, 17 là tài sản chung của vợ chồng; bà H1 lấy 01 lô số 16, ông X lấy lô 17 còn 01 lô bà H1 chịu trách nhiệm trả nợ. Giấy biên nhận này có chữ ký xác nhận của bà H1. Văn bản thứ hai là Giấy cam kết lập ngày 08/01/2022 có nội dung ông X bà H1 đồng ý trả lại cho ông T 03 lô đất 15, 16, 17 vì đây là tài sản của ông T. Văn bản này có cả bà H1, ông X và hai người làm chứng là ông T1, ông T4 ký xác nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, 9 bà H1 cho rằng việc bà thỏa thuận những nội dung ghi trong bản cam kết ngày 31/3/2024 là nhằm nhất trí chia một phần tài sản trong 03 ô đất này cho ông X để ông X rút đơn yêu cầu xử lý hình sự đối với anh trai bà (anh A), nhưng khi viết xong thì ông X không đồng ý. Còn ông X thì cho rằng, ngày 31/3/2024 bà H1 nhờ một người tên ông Trần Trung D đứng ra làm trung gian hòa giải cho vợ chồng khi vợ chồng ông tranh chấp ly hôn; hiện ông D là người giữ bản gốc giấy cam kết ngày 31/3/2024, ông X chỉ có hình ảnh giấy do ông có chụp hình lại thời điểm viết xong giấy.

Do đó, cũng cần thu thập lời khai từ ông Trần Trung D để làm rõ có hay không việc ông D tham gia làm trung gian hòa giải, chứng kiến việc ông X và bà H1 viết bản thỏa thuận ngày 31/3/2024 hay không; hiện ông D có giữ bản gốc giấy này hay không, nếu có thì yêu cầu ông D cung cấp. Về giao dịch thế chấp liên quan đến các ô đất đang tranh chấp: tại phiên tòa phúc thẩm, bà Q và đại diện ngân hàng B cho rằng hiện nay 02 ô đất số 16 và 17 vẫn đang là tài sản được ông X, bà H1 thế chấp cho ngân hàng để bảo đảm cho khoản nợ mà ông X, bà H1 đã vay ngân hàng hiện chưa trả xong. Nhưng, bà H1 thì cho rằng bà không đồng ý việc ngân hàng cho rằng 02 ô đất này đang là tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản nợ trên của bà và ông X. Hội đồng xét xử thấy rằng, vào ngày 02/12/2024, Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa (nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai) thụ lý vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” (theo Thông báo thụ lý số 1150/2024/TLST-DS) giữa nguyên đơn là ngân hàng B với bị đơn là ông X bà H1, trong đó tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản tiền vay liên quan đến 03 ô đất đang tranh chấp trong vụ án này. Ngày 31/12/2025, vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” đã được Tòa án nhân dân khu vực 1 nhập với vụ án “Tranh chấp ly hôn và chia tài sản chung” giữa ông X và bà H1 (theo Thông báo thụ lý số 2557/2022/TLST-HNGĐ ngày 12/10/2022) thành vụ án “Tranh chấp ly hôn và chia tài sản chung” (theo Quyết định nhập vụ án số 2311/2024/QĐST- DS ngày 31/12/2025).

Do đó, việc giải quyết quan hệ “tranh chấp hợp đồng tín dụng” trong vụ án hôn nhân gia đình trên và việc giải quyết vụ án này cần được giải quyết chung trong một vụ án để đảm bảo cho việc xem xét, xử lý các ô đất này cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự được xem xét một cách toàn diện, đảm bảo việc thi hành án sau này. Ngoài ra, cũng cần yêu cầu công ty P trình bày ý kiến đối với các khoản tiền mà công ty đã nhận; ý kiến của công ty trong trường hợp Tòa tuyên các hợp đồng chuyển nhượng giữa công ty với bà H1 vô hiệu và ý kiến trong trường hợp Tòa công nhận các ô đất 15, 16, 17 cho ông T, bà Q.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy cần hủy Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm và nhập vụ án để giải quyết về những nội dung như đã phân tích ở trên. Do ông T, bà Q liên quan đến các thửa đất tranh chấp nên ông T bà Q có quyền khởi kiện vụ án. Việc ông X yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vì cho rằng ông T, bà Q không có quyền khởi kiện là không đúng nhưng do Hội đồng xét xử quyết định hủy án nên kháng cáo của ông X được chấp nhận một phần. Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân là có căn cứ được chấp nhận. 10 Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: sẽ được xem xét, xử lý khi vụ án được giải quyết lại. Án phí dân sự phúc thẩm: ông X không phải chịu. Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông X và quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai là có căn cứ nên được chấp nhận.