Bản án 59/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Bà D khởi kiện bà H về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc đất ngày 22/5/2020. Bà H có địa chỉ cư trú tại tổ A, ấp A, xã T, tỉnh Đồng Nai, nên vụ án thuộc thầm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3-Đồng Nai, xác định quan hệ tranh chấp là "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" theo quy định tại khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tô tụng dân sự. [1.2] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt; Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không lý do, nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại khoản 2 Điều 227; Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [2.1] Về yêu cầu khởi kiện trả lại tiền cọc: Ngày 22/5/2020, bà D và bà Võ Thị H ký Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 72, tờ bản đồ số 25 tại xã T, huyện V (nay là thửa đất số 72 tờ bản đồ địa chính số 245 xã T, tỉnh Đồng Nai), giá chuyên nhượng 2 700.000.000 đồng, tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, có thỏa thuận phạt cọc gấp hai lần tiền đặt cọc nếu bên bán vi phạm. Bà D đã giao 300.000.000 đồng tiên cọc cho bà H. Tài liệu hồ sơ thể hiện bà Võ Thị H là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM535760 do UBND huyện V cấp ngày 12/3/2013.

Tuy nhiên, sau khi nhận tiên đặt cọc, bà H không thực hiện việc ký kết hợp đông chuyên nhượng theo thỏa thuận, dù bà D đã nhiêu lân yêu câu, ngày 21/5/2021 bà H ký hợp đông chuyên nhượng thửa đất này cho bà Nguyễn Thị Diễm T. Như vậy, bà H đã vi phạm nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc.

Do đó, có căn cứ xác định bà H vi phạm nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc.

Vì vậy, yêu cầu của bà D buộc bà H hoàn trả 300.000.000 đồng tiền đặt cọc là có căn cứ, cần được chấp nhận. [2.2] Về yêu cầu khởi kiện tiền phạt cọc: Hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận nếu bên bán vi phạm thì phải chịu phạt cọc gấp hai lần tiền đặt cọc. Bà H đã không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, nên phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Tại Đơn khởi kiện bà D yêu cầu bà H phải chịu số tiền phạt cọc gấp hai lần là 600.000.000 đồng. Ngày 19/3/2026 bà D rút một phần yêu cầu khởi kiện về số tiền phạt cọc, chỉ yêu câu bà H phải chịu số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng. Việc rút một phần yêu cầu khởi kiện này của bà D là tự nguyện, không bị ép buộc, không trái quy định pháp luật, đạo đức xã hội, thấp hơn thỏa thuận ban đầu và có lợi cho bà H nên cần chấp nhận, buộc bà H phải trả cho bà D số tiền 300.000.000 đồng phạt cọc, đình chỉ xét xử đối với phân khởi kiện đã rút, không đặt ra xem xét, giải quyêt trong vụ án này. Các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bằng vụ án khác đối với yêu cầu đã rút theo quy định của pháp luật.

[3] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của bà D được chấp nhận, nên bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch tương ứng với số tiền phải trả 600.000.000 đồng là [20.000.000đ + 4% x (600.000.000 đồng - 400.000.000 đồng)] = 28.000.000 đồng. Trả lại cho bà D số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[4] Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

[5] Xét đê nghị của Viện kiêm sát nhân dân khu vực 3 - Đông Nai vê đường lôi giải quyêt vụ án là phù hợp với nhận định của Hội đông xét xử nên châp nhận.