Bản án 550/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

, giá chuyển nhượng trên là không phù hợp với giá chuyển nhượng nhà và đất tại địa phương. Ngoài ra, trên thửa đất 2035 có nhà của ông H, nhưng tại Điều 6, mục 2.2 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/02/2020, có ghi nhận cam đoan của ông N là “đã 14 xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất”. Như vậy, tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T, bà N1 với ông N, trên đất chuyển nhượng có nhà của ông H nhưng hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bên không ghi nhận và không có thỏa thuận gì về tài sản trên đất. Mặt khác, tại hợp đồng vay tiền ngày 29/02/2020, có thể hiện nội dung bà Q cho ông T vay số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) theo hình thức cầm cố công chứng chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 2035, đất tọa lạc tại khu vực T, phường T, quận Ô, thành phố Cần Thơ; Thời hạn vay 02 năm (24 tháng); Lãi suất vay là 1,3%/tháng. Ngoài ra, kết hợp với lời khai của người làm chứng ông Dương Văn L về việc ông là người giới thiệu bà Q cho ông T vay tiền và chứng kiến hai bên ký hợp đồng vay tiền. Điều đó chứng minh rằng, tuy ông T và ông N không quen biết nhau nhưng ông T đã vay số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) từ bà Q và có thế chấp bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng khi ông T ký xong hợp đồng tại Phòng công chứng thì ông T về trước, không có mặt ông N, sau đó bà Q kêu ông N đến ký bên nhận chuyển nhượng. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông N cho rằng, ông cũng không biết ông T mà qua lời trình bày của bà Q thì ông mới biết, bà Q nhận chuyển nhượng đất của ông T nên ông ký nhận vào hợp đồng chuyển nhượng đã có sẵn chữ ký của ông T và bà N1. Ông N xác định ông không có giao tiền chuyển nhượng đất cho ông T mà trước đó bà Q có vay của ông 800.000.000 đồng (T2 trăm triệu đồng), vì vậy, bà Q kêu ông đứng tên thửa đất 2035 để vay vốn thế chấp đất tại Ngân hàng. Ngoài ra, giữa ông N với bà Q có thỏa thuận, khi ông N vay vốn Ngân hàng xong thì ông N đưa cho bà Q số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), đồng thời, khi nào bà Q bán được đất, bà Q sẽ trả lại cho ông N số tiền vốn 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) và lãi suất, nên ông đồng ý với đề nghị của bà Q.

Do đó, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở kết luận, giữa ông T và ông N không có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/02/2020 là hợp đồng giả tạo, để che giấu giao dịch dân sự khác của các bên là hợp đồng vay tài sản giữa ông N với bà Q và giữa bà Q với ông T. Căn cứ và Điều 124 của Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo nên giao dịch vay tài sản có hiệu lực.

Do đó, cấp sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên bị vô hiệu là đúng pháp luật và buộc ông T trả lại tiền vay cho bà Q là phù hợp. Đối với giao dịch vay tiền giữa ông N và bà Q, do ông N không có yêu cầu trong vụ án này nên tách ra giải quyết thành vụ kiện khác khi ông N có đơn khởi kiện theo quy định của pháp luật. Thứ hai: Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 2035, tờ bản đồ số 06, theo 15 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ 512542, số vào sổ cấp GCN: CH00851 do UBND quận Ô cấp ngày 19/5/2011 do hộ ông Nguyễn Văn T, chỉnh lý biến động chuyển nhượng ngày 06/3/2020 cho ông Lê Văn N đứng tên. Tài sản đã được đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng Đ1 ngày 11/3/2020. Theo Ngân hàng TMCP N2, hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 2035 đã tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Ngân hàng N2 yêu cầu xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bị đơn không trả được nợ. Xét yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng TMCP N2, Hội đồng xét xử xét thấy, trong quá trình vay vốn, ông N và bà K2 có ký hợp đồng thế chấp tài sản (Quyền sử dụng đất) số 0016/2020/603-BĐ ngày 10/3/2020, thời điểm các bên ký hợp đồng thế chấp tuy ông N đứng tên quyền sử dụng đất, nhưng thực tế phần đất thế chấp tại thửa 2035 do gia đình ông H là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Tại thời điểm Ngân hàng TMCP N2 tiến hành thẩm định giá đất vào ngày 05/3/2020, thửa đất 2035 chưa được sang tên cho ông N, đến ngày 06/3/2020 Chi nhánh Văn phòng Đ1 mới xác nhận (chỉnh lý trang 4) cho ông N được đứng tên. Phía Ngân hàng cho rằng, Ngân hàng TMCP N2 cho ông N vay với hình thức mua đất/nhà để ở là dạng cho vay tài sản hình thành trong tương lai nên khi thẩm định tài sản không cần phải cần phải người vay đã đứng tên quyền sử dụng đất.

Xét thấy, lời trình bày của Ngân hàng và ông N tại phiên tòa đều cho rằng khi ông N nhận chuyển nhượng thửa đất 2035 cũng như Ngân hàng thẩm định thửa đất 2035, tài sản thẩm định cũng như đối tượng nhận chuyển nhượng không phải là nhà và đất ở của thửa đất 2035 mà là nhà và đất ở thửa khác, do vậy quy trình thẩm định không đúng với đối tượng cần thẩm định là thửa đất 2035, dẫn đến trường hợp khi Ngân hàng thẩm định tài sản đã không có sự tham gia chứng kiến hay trình bày ý kiến của chủ sử dụng trực tiếp là gia đình ông H, đang trực tiếp sinh sống trên thửa đất 2035 (nhà chính, nhà sau, mái che, nhà tạm và nhiều cây trồng trên đất). Như đã phân tích trên, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông T, bà N1 và ông N vô hiệu, thời điểm các bên ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mặc dù đứng tên ông N nhưng thực tế trên đất có nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu của gia đình ông H, những người này không biết việc Ngân hàng đã nhận thế chấp nên hợp đồng thế chấp là không đảm bảo tính hợp pháp và ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Vì vậy, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0016/2020/603-BĐ công chứng ngày 10/3/2020 bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, do hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ nên yêu cầu được phát mãi tài sản thế chấp của Ngân hàng không có cơ sở chấp nhận. Ngân hàng phải giao lại cho ông T và bà N1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 16 liền với đất số BĐ 512542, số vào sổ cấp GCN: CH00851 để ông T và bà N1 liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

[4] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Về án phí: Do kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn và bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm.