Bản án 452/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các chứng cứ đã được thẩm tra tại phúc thẩm;

Căn cứ vào kết quả tranh luận trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện ý kiến của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng khác.

[1] Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017 giữa ông M với ông Lê Văn M1; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/3/2018 giữa ông M1, bà Võ Bích T với bà Trần Thị Kim H; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/9/2018 giữa bà H, ông Nguyễn Hoài S với ông Lê V ; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/7/2019 giữa ông , bà Nguyễn Thị Kim L với ông Trần Quốc C; tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp - 7 - quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa Ngân hàng T3 với ông C, bà Nguyễn Ngọc Hương G; Ngân hàng T1 có yêu cầu độc lập, yêu cầu Công ty TNHH Một thành viên C1 trả số tiền số tiền vay và tiếp tục chịu lãi phát sinh theo lãi suất thỏa thuận. Trường hợp Công ty C1 không trả nợ thì tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thửa 249, 285 được phát mãi để thu hồi nợ. Phía Ngân hàng có đơn yêu cầu độc lập.

Vì vậy, quan hệ pháp luật trong vụ án này được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”.

[2] Sau khi xét xử sơ thẩm, phía nguyên đơn có đơn kháng cáo trong thời hạn luật định và Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ có Quyết định kháng nghị nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[3] Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã tiến hành các thủ tục tống đạt, niêm yết các văn bản tố tụng của Tòa án nhưng bị đơn ông Lê Văn M1, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn M2, bà Võ Bích T, ông Nguyễn Hoài S, bà Trần Thị Kim H, ông Trần Quốc C, bà Nguyễn Ngọc Hương G, bà Nguyễn Thị Kim L, bà Nguyễn Thị N1, ông Lê Văn H1, bà Lê Diễm K, Văn phòng C2, Công ty Cổ phần T2 được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với người có tên nêu trên theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 227 và Khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Xét yêu cầu kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơvà yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy: Thứ nhất: vào ngày 07/4/2017, giữa ông M, ông Ú với ông Mười M2 có lập Hợp đồng thỏa thuận với nội dung ông Ú, ông M vay tiền của ông M1 M số tiền 300.000.000 đồng, để đảm bảo cho khoản vay này thì ông M chuyển nhượng ủy quyền cho ông M1 M thửa đất 261, 204, tờ bản đồ số 22 (theo 302 là thửa 249, 285, tờ bản đồ số 25) trong thời hạn 06 năm. Ông M đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M1 vào ngày 01/6/2017. Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đúng bằng số tiền vay là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng). Điều đó chứng minh, Hợp đồng thỏa thuận ngày 07/4/2017, tuy ông M không có ký tên nhưng ông biết và đồng ý với việc nhận số tiền này. Sau đó, ông M1 chuyển mục đích sử dụng đất thửa 249 thành đất cây lâu năm, đến ngày 31/3/2018 ông M1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho bà Trần Thị Kim H, ngày 17/9/2018 bà H chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho ông Lê V , ngày 23/7/2019 ông chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho ông Trần Quốc C; lần lượt vào các ngày 15/01/2020, - 8 - ngày 12/6/2020, ngày 23/11/2022 ông C thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng TMCP X, Ngân hàng TMCP P, Ngân hàng TMCP T3. Suốt quá trình này, ông M, ông Ú vẫn là người trực tiếp quản lý đất, những người nhận chuyển nhượng đều không ai yêu cầu nhận đất. Ngoài ra, theo khung giá Nhà nước quy định thì thửa 249 diện tích 7.572m2 (LUC), thửa 285 diện tích 1.910m2 (CLN) có giá trị theo khung giá Nhà nước quy định là 1.137.840.000 đồng nhưng giá chuyển nhượng theo hợp đồng là 300.000.000 đồng là có sự chênh lệch lớn, thể hiện giá chuyển nhượng không đúng thực tế. Như vậy, cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017 giữa ông M với ông M1 là giả tạo, thực chất hai bên chỉ có giao dịch vay tiền là phù hợp. Thứ hai: Ngân hàng cho rằng phía ông C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là cơ sở để Ngân hàng thẩm định và tiến hành thực hiện các biện pháp cho vay tín dụng. Mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017 có căn cứ vô hiệu do giả tạo, nhưng phần đất thửa 249, 285 đã được thế chấp cho ngân hàng, phía ngân hàng đã đăng ký giao dịch đảm bảo và ngân hàng có thẩm định giá, quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng, nên có căn cứ xác định trong giao dịch này ngân hàng là người thứ ba ngay tình. Do đó căn cứ khoản 2 Điều 133 Bộ Luật Dân sự và Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất, có đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với ông C bà G không bị vô hiệu. Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được đăng ký giao dịch bảo đảm, trong trường hợp Công ty C1 không trả được nợ thì tài sản thế chấp được phát mãi để thu hồi nợ cho ngân hàng. Thứ ba: Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, Ngân hàng T1 và các đương sự khác, không có ai yêu cầu công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M với ông M1; giữa ông M1, bà T với bà H; giữa bà H, ông S với ông ; giữa ông , bà L với ông C, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn công nhận các hợp đồng này là vượt quá yêu cầu khởi kiện của các đương sự, vi phạm Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Do đó, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ về vấn đề này là có cơ sở chấp nhận.

[5] Về án phí: Do kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên; * Căn cứ: