Bản án 173/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Kháng cáo của bà G và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11- Hải Phòng trong thời hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng đã rút toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11- Hải Phòng do có tình tiết mới, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với toàn bộ kháng nghị.

[2] Về nội dung: [2.1] Thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 5, bản đồ 1992 có tổng diện tích 1.135 m2, tại thôn K, xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương (nay là thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng) đã được UBND tỉnh H cấp GCNQSDĐ ngày 01/7/1995 mang tên 8 ông Nguyễn Đắc C. Tuy GCNQSDĐ chưa được xác nhận trang III nhưng căn cứ lời khai thừa nhận của các đương sự, tài liệu hồ sơ địa chính và kết quả xác minh tại UBND xã C xác định đây là đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông C, bà G. Mặc dù tại bản đồ đo vẽ năm 2000, diện tích đất nêu trên của ông C, bà G gồm thửa số 560, tờ bản đồ số 08, diện tích 545 m2, loại đất (T); trong sổ mục kê năm 2000 thể hiện chủ sử dụng đất là Nguyễn Đắc C; thửa số 530, tờ bản đồ số 08, diện tích 755 m2, loại đất: A; trong sổ mục kê năm 2000 thể hiện chủ sử dụng đất: UB, nhưng tại Biên bản xác minh ngày 11/3/2026 và 03/6/2026, UBND xã C xác định hồ sơ địa chính không thể hiện nguyên nhân của sự biến động diện tích đất của bản đồ năm 2000 so với bản đồ năm 1992; thực tế gia đình bà G vẫn sử dụng diện tích đất theo bản đồ 1992, sau khi gia đình bà G chuyển nhượng đất cho ông S thì gia đình ông S tiếp tục sử dụng toàn bộ diện tích đất theo bản đồ 1992; tại Biên bản ghi lời khai ngày 08/6/2026, ông Nguyễn Trung T7 - Nguyên cán bộ địa chính xã T xác định: Năm 2000, xã T, huyện T (cũ) là một trong những xã làm điểm trong toàn quốc về bản đồ điện ảnh, chụp ảnh địa hình trên máy bay, sau đó tiến hành đo kiểm tra theo hiện trạng phần mặt nước được tính là ao, phần ao đã san lấp thì tính là đất ở, các hộ dân vẫn sử dụng đất bình thường, khi có tranh chấp thì sẽ đối chiếu bản đồ 1992 và bản đồ 2000 để giải quyết. Ông T7 cũng không nhớ chính xác việc đo vẽ thửa đất của gia đình ông C. Tại phiên tòa bà G xác định không được chứng kiến đoàn đo đạc đo hiện trạng đất của gia đình bà năm 2000. Như vậy, bản đồ năm 2000 xã T không thể hiện đúng hiện trạng và chủ sử dụng đất, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định diện tích đất hợp pháp của ông C, bà G là 1.135m2 đất theo bản đồ 1992. Ngày 09/4/2012, bà G và ông S đã ký "Biên bản chuyển nhượng đất ở", theo đó: Ông C, bà G chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và toàn bộ tài sản trên đất cho ông S, bà L; ngoài diện tích đất nêu trên, bà G còn thỏa thuận chuyển nhượng cho ông S, bà L một phần diện tích ao thuộc đất tập thể mà gia đình bà G đang quản lý sử dụng (chưa vào bìa đỏ). Tổng số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong biên bản là 155.000.000 đồng, trong đó có thỏa thuận giá chuyển nhượng phần đất tập thể là 35.000.000đồng. Hai bên thống nhất ông S trả thành 3 đợt: Đợt 1 ông S giao tiền cho ông C bà G 50.000.000 đồng vào ngày 09/4/2012. Đợt 2 ông S trả cho ông C, bà G số tiền 35.000.000 đồng vào ngày 05/5/2012. Đợt 3 đến ngày 10/02/2013. "Biên bản chuyển nhượng đất ở" có chữ ký của bà G, ông S, người làm chứng là ông Nguyễn Văn D1, chị Trần Thị H2 và ông Trần Công M1. Bà G đã nhận đủ số tiền của đợt 1 và đợt 2, tổng là 85.000.000 đồng và ông S đã sử dụng toàn bộ mảnh đất này từ tháng 5/2012. Ngày 14/5/2012 hai bên làm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” theo mẫu tại trụ sở UBND xã có lời chứng của Chủ tịch UBND xã, nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 213, 211 tờ bản đồ số 05 như trong GCNQSDĐ với giá 120.000.000 đồng. Tại thời điểm lập Hợp đồng chuyển nhượng lập theo mẫu tại UBND xã có mặt bà G và ông S; hợp đồng do bà Giàng G1 mới chỉ có chữ ký của bà G và xác nhận của Chủ tịch UBND xã; bản Hợp đồng do ông S giữ có chữ ký của bà G là bên chuyển nhượng, anh T1 là bên nhận chuyển nhượng, có xác nhận của Chủ tịch UBND xã T. 9 “Biên bản chuyển nhượng đất ở” đề ngày 09/4/2012 và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 phía bên chuyển nhượng chỉ có bà G tham gia thỏa thuận, ông C không tham gia ký hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế ông S sử dụng đất từ năm 2012 nhưng ông C không có ý kiến phản đối; số tiền bà G nhận của ông S 85.000.000đồng tại thời điểm năm 2012 là số tiền có giá trị lớn; ngay sau khi nhận số tiền trên, bà G chuyển xuống sống cùng ông C nhưng thực tế vợ chồng ông C, bà G vẫn còn nhà đất tại thôn K (gần diện tích đất đã chuyển nhượng) và vẫn thường xuyên về đây, chứng kiến việc gia đình ông S san lấp ao, sử dụng đất; mặt khác, tại đơn khởi kiện và biên bản ghi lời khai khi ông C còn sống, ông C đều xác định ông C nhiều lần gặp ông S để đòi số tiền bán đất ông S còn nợ nhưng hai bên không thống nhất được số tiền ông S phải trả nên ông C mới khởi kiện. Như vậy, có căn cứ xác định ông C có biết bà G chuyển nhượng đất cho ông S và đã đồng ý việc chuyển nhượng đó. Cả bà G và ông S thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có bà G và ông S. Bà G xác định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S, chưa bao giờ thỏa thuận với anh T1. Tài liệu xác minh tại UBND xã cũng xác định chỉ có bà G có mặt ký vào “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 tại UBND xã. Hợp đồng tuy có lời chứng của Chủ tịch UBND xã nhưng tại thời điểm chứng thực không có mặt đầy đủ các bên trong hợp đồng (ông C và anh T1 đều không có mặt) và chưa có đầy đủ chữ ký của các bên, cả hai bản Hợp đồng thu thập được đều không có số chứng thực và quyển số chứng thực, tại UBND xã không có bản lưu, do đó việc chứng thực này là không hợp lệ nên hợp đồng này vi phạm về hình thức. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng này vô hiệu là có căn cứ theo quy định tại các Điều 106, 127 của Luật Đất đai 2003, các Điều 122, 134 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Nội dung này của bản án không bị kháng cáo, kháng nghị. Do vậy, có căn cứ xác định bằng "Biên bản chuyển nhượng đất ở" ngày 09/4/2012, vợ chồng ông C, bà G đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông S, bà L. Theo hợp đồng, ông C, bà G bán mảnh đất và toàn bộ tài sản trên đất tại thửa số 213, tờ bản đồ số 5, diện tích 270m2 và thửa số 211, tờ bản đồ số 5, diện tích 865 m2, tổng diện tích được giao 1.135m2 với giá 120.000.000đồng. Hợp đồng này được lập thành văn bản, chưa có công chứng, chứng thực vi phạm quy định về hình thức của giao dịch. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên, hợp đồng có sự đồng ý của ông C, bên chuyển nhượng đã bàn giao đất, bên nhận chuyển nhượng đã trả hơn 2/3 giá trị hợp đồng nên căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực nội dung này của hợp đồng là phù hợp. Kháng cáo của bà G về nội dung này không có căn cứ chấp nhận. [2.2] "Biên bản chuyển nhượng đất ở" ngày 09/4/2012 còn có nội dung ông C, bà G chuyển nhượng cho ông S, bà L thêm một phần diện tích ao thuộc đất tập thể chưa vào bìa đỏ với giá 35.000.000 đồng. Diện tích đất ông C, bà G thỏa thuận chuyển nhượng cho ông S, bà L là đất công, không phải tài sản của ông C, bà G nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định nội dung thỏa thuận này giữa các bên vô hiệu là 10 phù hợp theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Tại "Biên bản chuyển nhượng đất ở" các bên không thỏa thuận rõ diện tích đất ao tập thể bà G, ông C chuyển nhượng cho ông S, bà L. Cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng đối với phần diện tích đất 1.135m2 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông C, bà G nhưng không xác định rõ và xử lý phần diện tích đất ao tập thể các bên có thỏa thuận chuyển nhượng cho nhau là thiếu. Cấp phúc thẩm đã ủy thác cho cấp sơ thẩm xác minh bổ sung, theo đó: Diện tích đất thực tế ông S đang sử dụng từ việc nhận chuyển nhượng của ông C, bà G là 1.750,7m2 nên phần diện tích đất ao thuộc đất công là 570,7m2. Tại biên bản xác minh ngày 11/3/2026, UBND xã C xác định diện tích đất này là đất công do UBND xã quản lý.

Do đó, bà G kháng cáo yêu cầu được sử dụng phần diện tích đất công này là không có căn cứ chấp nhận. Khi ông S, bà L có yêu cầu, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần thực hiện lồng ghép bản đồ 1992 vào sơ đồ hiện trạng để xác định phần diện tích đất ông S, bà L đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà G. [2.3] Tại thời điểm chuyển nhượng, ông S mới thanh toán được tổng số tiền 85.000.000 đồng/120.000.000 đồng = 70,8% giá trị hợp đồng nên còn phải tiếp tục thanh toán 29,2 % giá trị hợp đồng. Cấp sơ thẩm buộc ông S trả bà G 29% giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giải quyết vụ án = 208.160.000đồng là có lợi cho bà G, do ông S không kháng cáo nên cần giữ nguyên bản án sơ thẩm về nội dung này. [2.4] Với các nhận định trên, Hội đồng xét xử xác định toàn bộ kháng cáo của bà G không có căn cứ chấp nhận cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí phúc thẩm: Bà G kháng cáo không được chấp nhận nhưng là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không xét. Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 3 Điều 284, khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;