Bản án 206/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và ông Kim Văn V nộp trong hạn luật định, đã thực hiện đầy đủ thủ tục tố tụng nên được xem xét giải quyết theo trình tự xét xử phúc thẩm. 10 Bản án sơ thẩm xác định về quan hệ “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân Khu vực 7 – Bắc Ninh là đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Về nội dung: Ngày 18/4/2012 giữa ông Nguyễn Tiến T1, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Kim V1, bà Nguyễn Thị Diệu P có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất số 80, tờ bản đồ số 09, diện tích sử dụng là 185m2 địa chỉ tại khu A, phường Đ, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh (nay là Tổ dân phố A, phường T, tỉnh Bắc Ninh), giá các bên thỏa thuận là 200.000.000đ. Tháng 3/2014 bà H, ông T1 đã thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất từ thửa đất số 80, tờ bản đồ số 09, diện tích 185m2 (sổ đỏ) sang (sổ hồng) là thửa đất số 20, tờ bản đồ số 123, diện tích 157,5m2 mang tên hộ ông Nguyễn Tiến T1, bà Nguyễn Thị H. Hồ sơ đăng kí biến động quyền sử dụng đất được thực hiện đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh B - Chi nhánh thị xã T. Ngày 31/12/2016 giữa ông T1, bà H và ông V1, bà P tiếp tục đến Văn phòng C1 ký thêm 01 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng chuyển nhượng là thửa đất số 20, tờ bản đồ số 123, diện tích 157,5m2 để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V1, bà P. Ngày 08/11/2021 Văn phòng C1 đã công chứng Giấy ủy quyền giữa bên ủy quyền là ông T1, bà H, bên nhận ủy quyền là ông Nguyễn Duy T. Nội dung ủy quyền: Bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền làm các thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 27/12/2021 Sở tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ912303, số vào sổ CS 11500 ngày 27/12/2021 cho ông Kim Văn V, bà Nguyễn Thị Diệu P đối với thửa đất số 20, tờ bản đồ số 123, diện tích 157,5m2. Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2012 là hợp đồng giả cách, do kinh tế khó khăn nên vợ chồng bà vay của bị đơn là ông V, bà P 200.000.000đ và hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thế chấp cho khoản vay, thực chất không có việc mua bán chuyển nhượng thửa đất. Bà xác định vợ chồng bà không ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2015 và Giấy ủy quyền ngày 08/11/2021. Vì vậy bà khởi kiện đề nghị Tòa án: - Tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H, ông T1 với ông V, bà P được ký kết ngày 31/12/2015, đối tượng chuyển nhượng là thửa đất số 20, tờ bản đồ số 123, diện tích 157,5m2 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 18/4/2012 tại VPCC Công Thành, đối tượng chuyển nhượng là thửa đất số 80, tờ bản đồ số 09, diện tích 185m2. 11 - Tuyên bố vô hiệu đối với Giấy ủy quyền ngày 08/11/2021 giữa: Bên ủy quyền là ông T1, bà H; Bên nhận ủy quyền ông Nguyễn Duy T. - Hủy GCN đã cấp ngày 27/12/2021 cho ông V, bà P. Trở về hiện trạng ban đầu của thửa đất đứng tên hộ ông T1, bà H là chủ sử dụng thửa đất số 20, tờ bản đồ số 123, diện tích 157,5m2. Ngoài ra bà H không yêu cầu giải quyết hậu quả của các giao dịch dân sự trên. Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là ông V, bà P khẳng định hai bên không có quan hệ vay mượn và xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thật, do đó ông V có yêu cầu phản tố đề nghị: Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký vào ngày 18/4/2012 giữa Bên chuyển nhượng là ông T1, bà H; Bên nhận chuyển nhượng là ông V, bà P; Đối tượng chuyển nhượng là thửa đất số 80, tờ bản đồ số 09, diện tích sử dụng: 185m2 (theo kết quả đo đạc chính quy là thửa đất số 20, tờ bản đồ số 123, diện tích 157,5m2 tại: Khu phố A, phường Đ, thị xã T, tỉnh Bắc Ninh (nay là Tổ dân phố A, phường T, tỉnh Bắc Ninh). Giữ nguyên nội dung GCNQSDĐ đã cấp cho ông V và bà P đối với thửa đất số 20, tờ bản đồ số 123, diện tích 157,5m2. Tòa án cấp sơ thẩm xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và một phần yêu cầu phản tố của bị đơn. Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm xử, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H và bị đơn là ông Kim Văn V kháng cáo bản án. Xét kháng cáo của bà H và ông V, thấy:

[1] Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 18/4/2012 tại Văn phòng C1: Ngày 18/4/2012, giữa ông Nguyễn Tiến T1, bà Nguyễn Thị H với ông Kim Văn V, bà Nguyễn Thị Diệu P đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C1 đối với thửa đất số 80, tờ bản đồ số 09, diện tích 185m². Xét thấy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/4/2012 được lập thành văn bản và được công chứng hợp pháp tại Văn phòng C1. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thửa đất là đối tượng được phép chuyển nhượng, các bên tự nguyện tham gia ký kết vào giao dịch dân sự. Bà H cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là hợp đồng giả cách nhằm che giấu giao dịch vay tài sản. Do kinh tế khó khăn nên vợ chồng bà phải vay vợ chồng ông V, bà P số tiền 200.000.000đ và phải thế chấp quyền sử dụng đất của thửa đất trên tuy nhiên ông V, bà P xác định các bên không có quan hệ vay mượn, chỉ có quan hệ mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài lời trình bày của mình, bà H không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh có việc vay tiền, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc việc đã thanh toán khoản tiền vay cho ông V, bà P. Ngược lại, tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện sau khi ký kết hợp đồng, gia đình bà H và ông T1 đã chuyển đến nơi ở khác sinh sống, không còn trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất tranh chấp, ông V, bà P quản lý tài sản và cho 12 nhiều người thuê trong thời gian dài. Những tình tiết này phù hợp với lời khai của người làm chứng, người thuê nhà và các tài liệu do cơ quan điều tra khi giải quyết tố cáo của bà H cung cấp. Ngoài ra bà P, ông V còn cung cấp các tin nhắn điện thoại trao đổi giữa bà H với vợ chồng ông V về việc sau khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ sổ đỏ sang sổ hồng, bà H liên tục nhắn tin đòi ông V, bà P trả thêm tiền để hai bên ra VPCC ký lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đúng diện tích được cấp trong sổ hồng là 157,5m2. Nội dung tin nhắn cũng thể hiện bà H công nhận việc đã chuyển nhượng nhà đất cho ông V, bà P và đề nghị giải quyết liên quan đến phần diện tích chênh lệch sau khi đo đạc cấp đổi GCNQSDĐ.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/4/2012 là giao dịch có thật, được các bên tự nguyện xác lập và đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật cả về nội dung và hình thức là có căn cứ.

[2] Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 31/12/2015 và Giấy ủy quyền lập ngày 08/11/2021: Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 31/12/2015: Tại Kết luận giám định số 200/KL-KTHS ngày 03/01/2025 của Phòng K1 Công an tỉnh B xác định chữ ký chữ viết mang tên ông Nguyễn Tiến T1 tại hợp đồng không phải do ông T1 viết. Các chữ ký, chữ viết của bà H không đủ cơ sở để kết luận có phải cùng một người viết ra hay không. Ngoài ra, bà Ngô Thị Thu H1 là Trưởng Văn phòng C1 và cũng là người thực hiện công chứng hợp đồng đã khai nhận rằng ông T1 và bà H không có mặt tại thời điểm ký kết hợp đồng; chỉ có ông V, bà P ký vào hợp đồng và bà H1 công nhận việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng này là không tuân thủ quy định về công chứng. Như vậy, có thể xác định ông T1 và bà H không trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/12/2015. Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự không đáp ứng điều kiện về ý chí tự nguyện của chủ thể thì vô hiệu.

Do đó, Tòa án sơ thẩm tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/12/2015 là có căn cứ. Đối với Giấy ủy quyền lập ngày 08/11/2021: Người nhận ủy quyền là ông Nguyễn Duy T thừa nhận chữ ký của mình nhưng xác nhận ông T1 và bà H không ký trước mặt mình. Bà Ngô Thị Thu H1 cũng xác nhận việc công chứng giấy ủy quyền được thực hiện khi các bên không ký trước mặt công chứng viên. Các đương sự đều không thừa nhận chữ ký, chữ viết mang tên ông T1 và bà H trong giấy ủy quyền. Do đó có đủ căn cứ xác định giấy ủy quyền không phản ánh ý chí tự nguyện của người ủy quyền, vi phạm quy định của pháp luật về công chứng và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố vô hiệu giấy ủy quyền này là có căn cứ. 13

[3] Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 27/12/2021 cho ông Kim Văn V, bà Nguyễn Thị Diệu P: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 912302 được cấp ngày 27/12/2021 cho ông V và bà P trên cơ sở hồ sơ đăng ký biến động được thực hiện từ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/12/2015 và Giấy ủy quyền ngày 08/11/2021. Trong khi đó, cả hai giao dịch này đều đã bị xác định vô hiệu. Khi giao dịch vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Như vậy, không có căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký sang tên cho ông V và bà P.

Vì vậy, Tòa án sơ thẩm hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông V, bà P là có căn cứ và phù hợp với quy định pháp luật và bảo đảm tính hợp pháp của hồ sơ địa chính, tuy nhiên, ông V kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm xem xét không hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 912302 được cấp ngày 27/12/2021 cho ông V và bà P nhưng trong giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm, ông V tự nguyện rút toàn bộ nội dung kháng cáo, xét thấy, việc tự nguyện rút kháng cáo của ông V hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội, do đó, cần chấp nhận yêu cầu rút kháng cáo của ông V, đình chỉ xét xử phúc thẩm kháng cáo của ông V. Bà H kháng cáo nhưng trong giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa bà H không đưa ra được tài liệu chứng cứ nào mới chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ, do đó, cần bác toàn bộ kháng cáo của bà H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Các quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm số 26/2025/DSST ngày 30/3/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 7 - Bắc Ninh không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

[5] Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí dân sự theo quy định của pháp luật.