Bản án 209/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

; Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy: 3

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị D1 trong hạn luật định, đồng thời bà D1 cũng đã nộp tiền tạm ứng án phí đúng quy định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.

[3] Về nội dung kháng cáo: 3.1. Theo các chứng cứ có tại hồ sơ có cơ sở xác định vào ngày 12/6/2025, ông Hoàng Ngọc D và vợ chồng ông Đặng Văn T – bà Nguyễn Thị D1 có lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng đất. Theo hợp đồng đặt cọc thể hiện ông T – bà D1 thỏa thuận chuyển nhượng phần đất diện tích 26.936,5m2 (trên đất có trồng cây sầu riêng 02 năm tuổi) thuộc thửa đất 234, tờ bản đồ 05 xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước thuộc quyền sử dụng của ông T - bà D1 cho ông D với giá 2.400.000.000 đồng (thửa đất trên đã được UBND huyện B, tỉnh Bình Phước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS01188 vào ngày 13/7/2021 cho ông Lê Minh N1 và bà Lý Thị H, đến ngày 17/01/2022, chỉnh lý sang tên ông T và bà D1). Theo nội dung hợp đồng đặt cọc thể hiện ông D đã đặt cọc cho ông T – bà D1 số tiền 400.000.000 đồng và thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 12/6/2025 (đến hết ngày 11/ 07/ 2025), bên bán và bên mua sẽ tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng chuyển nhượng hoàn tất, ông D phải giao số tiền 2.000.000.000 đồng còn lại cho ông T – bà D1. Ngoài ra hai bên còn thỏa thuận thửa đất trên không bị quy hoạch Bô xít, không bị ngăn chặn và liên quan đến pháp lý... 3.2. Theo ông D, thời gian sau ngày 12/6/2025, ông D đã nhiều lần gọi điện thoại cho ông T - bà D1 yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T - bà D1 cứ tìm lý do từ chối. Ngày 01/ 07/ 2025, bà D1 gửi tin nhắn thông báo việc bà D1 – ông T có nợ số tiền hơn 10 tỷ đồng của nhiều người và các chủ nợ đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực 12 - Đồng Nai nên thửa đất chuyển nhượng cho ông D đã bị Tòa án ra văn bản ngăn chặn và đã được ngăn chặn lên hệ thống. Qua tìm hiểu, ông D được biết ông T - bà D1 đã thông đồng với các chủ nợ nhằm chiếm đoạt số tiền sang nhượng đất cho ông D, cụ thể là khi nào ông T – bà D1 hoàn thành thủ tục sang nhượng đất cho ông D tại phòng công chứng và cả hai nhận đủ số tiền 2.000.000.000 đồng còn lại từ ông D, thì các chủ nợ sẽ dùng thủ đoạn gửi đơn đề nghị Tòa án phong tỏa, ngăn chặn việc sang nhượng. Để đảm bảo tài sản của mình không bị lừa đảo chiếm đoạt, ông D đã yêu cầu ông T – bà D1 trả lại số tiền 400.000.000 đồng đặt cọc và bồi thường tiền cọc cho ông D do cả hai đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nhưng ông T - bà D1 không đồng ý.

Tuy nhiên, sau khi ông D nộp đơn khởi kiện đến Tòa án thì ông T – bà D1 đã trả cho ông D số tiền cọc 400.000.000 đồng nên ông D chỉ yêu cầu Tòa án buộc ông T – bà D1 phải bồi thường cho ông D số tiền 400.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng đặt cọc và đã được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận. 3.3. Xét thấy nội dung hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông T – bà D1 vào ngày 12/6/2025, thể hiện hai bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 12/6/2025 đến hết ngày 11/7/2025, ông D 4 và ông T – bà D1 sẽ tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng chuyển nhượng hoàn tất, ông D phải giao số tiền 2.000.000.000 đồng còn lại cho ông T – bà D1.

Tuy nhiên, chưa đến ngày 11/7/2025, ông D đã đề nghị ông T – bà D1 trả lại cho ông D số tiền cọc 400.000.000 đồng và ngày 03/7/2025, bà D1 đã chuyển trả qua tài khoản ngân hàng cho ông D số tiền 300.000.000 đồng (nội dung ghi “Trả lại tiền cọc đất”), sang ngày 04/7/2025, bà D1 tiếp tục chuyển trả cho ông D số tiền 110.000.000 đồng cũng qua tài khoản ngân hàng (nội dung ghi “Chuyển trả tiền cọc đất”). Như vậy, cho thấy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông T – bà D1 đã được hai bên thỏa thuận chấm dứt từ ngày 04/7/2025, nên việc ông D khởi kiện yêu cầu ông T – bà D1 phải bồi thường số tiền 400.000.000 đồng cho ông D do vi phạm hợp đồng đặt cọc là không có căn cứ và không đúng với quy định của pháp luật.

[4] Từ sự nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận đơn kháng cáo của bà D1, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2025/DS-ST ngày 14-11-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 12 - Đồng Nai theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của ông D không được chấp nhận nên ông D phải chịu 20.000.000 đồng, trừ vào số tiền 10.000.000 đồng tạm ứng án phí ông D đã nộp theo biên lai thu số 0029345 ngày 28/7/2025 của Phòng Thi hành án dân sự khu vực 12 – Đồng Nai, số tiền án phí ông D còn phải nộp là 10.000.000 đồng.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của bà D1 được chấp nhận nên bà D1 không phải chịu. Hoàn trả lại cho bà D1 số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp.

[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.