Bản án 520/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: [1.1]. Sau khi xét xử sơ thẩm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T8 có đơn kháng cáo đúng theo quy định tại các điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem là hợp lệ và được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết là đúng theo các quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. [1.2]. Tại phiên tòa phúc thẩm, đương sự vắng mặt đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai. Do vậy, căn cứ vào khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án. [1.3]. Ngày 25/5/2026, Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ nhận được đơn xin hoãn phiên tòa của ông Nguyễn Diễn Đ là đại diện theo ủy quyền của bị đơn Nguyễn Đức H; lý do xin hoãn là vì lý do khách quan nên không thể tham dự phiên tòa được nhưng ông Đ không cung cấp thêm tài liệu gì chứng minh cho lý do của mình. Hội đồng xét xử xét thấy, trong vụ án này ông Nguyễn Đức H không kháng cáo, đây cũng là phiên tòa xét xử lần thứ hai, do đó yêu cầu xin hoãn phiên tòa của ông Đ không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[2]. Về nội dung: Xét kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T8, Hội đồng xét xử xét thấy: 11 [2.1]. Xét Hợp đồng tín dụng số: 21334/23MN/HĐTD ngày 24/8/2023: Công ty TNHH X có vay tại Công ty cổ phần T8 theo Hợp đồng tín dụng số: 21334/23MN/HĐTD ngày 24/8/2023; Số tiền cho vay: 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng); thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng là 12 tháng, kể từ thời điểm ký 24/8/2023. Lãi suất – phí, phạt vi phạm được các bên thỏa thuận cụ thể tại Điều 2 của Hợp đồng tín dụng. Quá trình vay, tính đến ngày 23/05/2024 Công ty TNHH X đã thanh toán cho Công ty cổ phần T8 số tiền là gốc 0 đồng, lãi 69.487.355 đồng.

Vì vậy, Công ty cổ phần T8 có yêu cầu độc lập yêu cầu Công ty TNHH X trả số tiền còn nợ tính đến thời điểm Tòa án xét xử sơ thẩm ngày 30/9/2025 là 3.234.406.167đồng (Ba tỷ hai trăm ba mươi bốn triệu bốn trăm linh sáu nghìn một trăm sáu mươi bảy đồng). Trong đó: Nợ gốc là: 2.500.000.000 đồng, N lãi trong hạn: 68.389.338 đồng, N lãi quá hạn: 654.349.315 đồng, phạt lãi chậm trả là 11.667.514 đồng. Căn cứ Công văn số 250/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao ngày 28/4/2026 về giải đáp thắc mắc nghiệp vụ tại mục 40 hướng dẫn: Căn cứ quy định tại Điều 100 của Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi, bổ sung năm 2025); Điều 7, Điều 12 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; khoản 1 Điều 25 khoản 4 Điều 13 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng N1 (được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023) quy định hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng thì Hợp đồng tín dụng có thỏa huận về lãi trong hạn, lãi quá hạn, phạt vi phạm trong trường hợp bên vay không trả nợ khi đến hạn thì thỏa thuận phạt vi phạm là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Công ty cổ phần X trả số tiền còn nợ tính đến ngày 30/9/2025 gốc và lãi tổng là: 3.222.738.653 đồng. Trong đó: Nợ gốc là: 2.500.000.000 đồng, N lãi trong hạn: 68.389.338 đồng, N lãi quá hạn: 654.349.315 đồng và không chấp nhận yêu cầu trả tiền phạt lãi chậm trả là 11.667.514 đồng là có căn cứ. [2.2]. Để đảm bảo khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số: 21334/23MN/HĐTD ngày 24/8/2023 thì ngày 20/02/2023 ông Nguyễn Đức H có ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số 3319 với Ngân hàng TMCP Phát Triển Thành Phố H được Công chứng tại Văn phòng C1, quyền số 01/2023TP/CC- SCC/HĐGD ngày 20/2/2023. Do Công ty TNHH X vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Công ty cổ phần T8 yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp đã ký số 3319. Đại diện theo ủy quyền của Công ty T8 xác định rằng trước khi ký Hợp đồng thế chấp với Công ty X, Ngân hàng có tiến hành thẩm định tài sản, có báo cáo kết quả thẩm định tài sản; hình ảnh chi tiết bất động sản… Ngân hàng cho vay là phù 12 hợp theo quy định của pháp luật, Ngân hàng không thể xác định người trên đất là ai, Ngân hàng chỉ dựa trên hồ sơ pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng thuộc quyền sở hữu của ai. Ngân hàng đã chứng minh quyền sở hữu là của ông H bằng xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T là đất không có tranh chấp, không khiếu nại, quy hoạch chi tiết… Ngân hàng không thể biết các giao dịch bên ngoài có hay không? Vì vậy trong vụ án này Ngân hàng là người thứ 3 ngay tình. Hội đồng xét xử xét thấy, trong suốt quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên Tòa, phía đại diện của Ngân hàng cũng đã thừa nhận Ngân hàng không trực tiếp xuống xem xét thẩm định mà giao toàn bộ việc xem xét thẩm định cho đơn vị thẩm định giá độc lập. Tại biên bản thẩm định cũng có ghi nhận người đang sử dụng tài sản là ông T, bà T1 nhưng không ghi nhận được ý kiến của ông T, bà T1 về việc biết việc thế chấp tài sản này và đồng ý việc xử lý phần tài sản trên đất. Như vậy, Ngân hàng đã thiếu sót trong việc thẩm định tài sản và không chứng minh được những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (những người ở trên đất) biết việc thế chấp tài sản này. Nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (những người ở trên đất) cho rằng sau khi vay tiền của ông H thì đến tháng 12/2023 mới biết sự việc ông L được ông H ủy quyền quyết định đối với tài sản và đang thế chấp thửa đất tại Ngân hàng. Ngoài ra Ngân hàng không có chứng cứ khác chứng minh những người ở trên đất biết việc thế chấp tài sản. Theo mục 1 phần III Công văn 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao có hướng dẫn: “Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký Hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC- PC. Do vậy, Hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”.

Do đó, Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015. Tòa án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy bỏ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số 3319 ngày 20/02/2023 giữa ông Nguyễn Đức H với Ngân hàng TMCP Phát Triển Thành Phố H và không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công ty T8 về xử lý tài sản thế chấp là căn cứ. Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T8 có kháng cáo nhưng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo là có căn cứ nên kháng cáo không được chấp nhận; Chấp nhận đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa.

[3]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định. 13