Bản án 216/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu nội dung đơn kháng cáo; căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu ý kiến.

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn vắng mặt nhưng có đại diện theo ủy quyền. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Xuân L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị C vắng mặt đến lần thứ hai. Tòa án tiến hành xét xử vụ án quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Văn N ủy quyền hợp pháp cho bà Phan Thị T nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xác lập tư cách tố tụng của bà T à người đại diện theo ủy quyền của ông N. Tòa án cấp phúc thẩm bổ sung bà Phan Thị T à người đại diện theo ủy quyền của ông N.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền giải quyết: nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Bị đơn có yêu cầu độc lập yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; Điều 39 của Bộ luật Tố tụng 9 dân sự, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án à “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, địa chỉ đất iên quan đến hợp đồng tại xã G, tỉnh Lâm Đồng nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 16 - Lâm Đồng.

[3] Về nội dung: [3.1] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Diện tích đất iên quan đến tranh chấp theo “Giấy mua bán” lập ngày 18/4/2018 giữa ông Ngô R và ông Bùi Ngọc B cũng như “Giấy sang nhượng đất” lập ngày 22/4/2011 giữa ông Đỗ Văn N, bà Phan Thị T với ông Ngô R chính là diện tích đất 42.015,9m2 trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa Công ty C1 với ông Bùi Ngọc B; theo phần nhận định của Bản án dân sự sơ thẩm số 78/2021/DS-ST ngày 14/9/2021 của Tòa án nhân dân huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận cũ đã có hiệu lực thi hành, thể hiện“...Vì vậy, UBND tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 626201, ngày 03/5/2007 là đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục theo quy định tại các Điều 31, 32, 37, 38, 44, 49, 51, 52 Luật Đất đai năm 2003; Công ty C1 là chủ sử dụng hợp pháp đối với 42.015,9m2 đất tranh chấp trong vụ án” và “...do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông R1, bà T và ông Ngô R vào năm 2011 là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 698 của Bộ luật Dân sự năm 2005”. Bản án dân sự sơ thẩm số 78/2021/DS-ST ngày 14/9/2021, quyết định: “... Xử buộc ông Bùi Ngọc B có nghĩa vụ trả lại cho Công ty trách nhiệm hữu hạn C1 quyền sử dụng diện tích đất 42.015,9m2 thuộc một phần thửa đất số 28, tờ bản đồ số 119, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 617536 cấp ngày 14 01 2016, đất tọa lạc tại xã G, huyện T, tỉnh Bình Thuận ...”. Bản án này có hiệu lực pháp luật và thi hành án xong. Ông Cao Văn R1 (là chồng), bà Phan Thị T (là vợ) đều tham gia tố tụng với tư cách à người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo Bản án dân sự sơ thẩm số 78/2021/DS-ST ngày 14/9/2021. Như vậy, tính hợp pháp của việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bà Phan Thị T với ông Ngô R vào năm 2011 đã được nhận định, đánh giá và quyết định trong bản án. Đây à tình tiết đã được xác định trong bản án đã có hiệu lực pháp luật nên không cần phải chứng minh theo điểm b, khoản 1 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 10 [3.2] Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, đánh giá chứng cứ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy mua bán” ngày 18 4 2018 được lập giữa ông Ngô R với ông Bùi Ngọc B và quyết định: “Tuyên bố giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô R với ông Bùi Ngọc B, theo “Giấy mua bán” lập ngày 18/4/2018 là giao dịch dân sự vô hiệu. Buộc ông Ngô R phải có nghĩa vụ hoàn trả cho vợ chồng ông Bùi Ngọc B, bà Phạm Thị H số tiền 900.000.000đồng”. Hội đồng xét xử nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm xét xử và quyết định như trên à có căn cứ pháp luật.

[4] Đối với yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Ngô R đối với bà Phan Thị T, ông Đỗ Văn N, thấy rằng: ông Ngô R, ông Ngô L1 và bà Phan Thị T đều công nhận ngày 22/4/2011 bà Phan Thị T và ông Đỗ Văn N à đồng sở hữu quyền sử dụng đất lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông R diện tích 4ha đất với giá 500.000.000đồng. Hai bên có lập giấy sang nhượng đất viết tay, bà T và ông N đã nhận đủ tiền và giao đất cho ông R sử dụng từ thời điểm chuyển nhượng. Đây à tình tiết các đương sự đã thừa nhận nên không cần phải chứng minh theo khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự, mặc dù tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự xác định chỉ có bản phô tô “Giấy sang nhượng đất” ngày 22/4/2011, bà T khai bản chính thất lạc, ông R khai bản chính đã đưa cho ông B khi bán đất, ông B khai không biết. [4.1] Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng: theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 22 4 2011 giữa ông Đỗ Văn N, bà Phan Thị T với ông Ngô R thì nội dung thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa hai bên được thể hiện bằng văn bản đánh máy kết hợp viết tay, chỉ có chữ ký của bên người bán; không được công chứng, chứng thực và chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền nên chưa tuân thủ hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 689, 692 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và điểm b, khoản 1 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003. [4.2] Về nội dung của hợp đồng: theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 22/4/2011 giữa ông Đỗ Văn N, bà Phan Thị T với ông Ngô R thì ông N, bà T thỏa thuận chuyển nhượng cho ông R 4ha và cam kết đất không có tranh chấp. Với nội dung này thì ông N, bà T xác định thời điểm năm 2011, diện tích đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của ông N, bà T.

Tuy nhiên, ông N và bà T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác để chứng minh tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất cho ông R, ông N và bà T đã có giấy 11 chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về đất theo Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Do đó việc thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa hai bên đã vi phạm điều kiện được quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 698 của Bộ luật Dân sự năm 2005. [4.3] Tòa án cấp sơ thẩm xem xét việc ông Ngô Rợ G đủ tiền chuyển nhượng và ông Đỗ Văn N, bà Phan Thị T đã giao đất cho ông R quản lý, sử dụng từ năm 2011, đến năm 2018 ông R thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Bùi Ngọc B nhưng giao dịch dân sự giữa các bên vô hiệu về nội dung lẫn hình thức từ khi mới xác lập với nhau. Giao dịch dân sự vô hiệu nên không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên xác lập giao dịch và cũng không đủ điều kiện để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng.

Do đó, ông R yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu à có căn cứ, phù hợp với quy định tại Điều 127, 128 và Điều 134 của Bộ luật Dân sự năm 2005 à có căn cứ đúng quy định của pháp luật. [4.4] Về giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: ông Ngô R chỉ yêu cầu Tòa án buộc bà Phan Thị T, ông Đỗ Văn N phải hoàn lại cho ông R số tiền 500.000.000đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận, không yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh do lỗi, cũng không yêu cầu hoàn trả tiền lãi chậm trả phát sinh nên Tòa án không giải quyết.

[5] Bà Phan Thị T kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm, lý do: không đưa ông Cao Văn R1 (chồng bà T) vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ iên quan. Xem xét, định giá và giải quyết phần giá trị cây trồng (100 triệu đồng) mà ông Ngô R phải hoàn trả cho gia đình bà. Chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để làm rõ hành vi hủy hoại đất, khai thác tài nguyên trái phép thu lợi bất chính của những người iên quan trước khi giải quyết tranh chấp dân sự. Hội đồng xét xử nhận thấy: việc không đưa ông Cao Văn R1 (chồng bà T) vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ iên quan được bà T xác nhận, thừa nhận tại phiên tòa quyền sử dụng đất theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 22 4 2011 à tài sản chung của ông Đỗ Văn N và bà Phan Thị T, không phải có phần ông R1 nên không đưa ông R1 và tham gia tố tụng. Việc xem xét, định giá và giải quyết phần giá trị cây trồng (100 triệu đồng) mà ông Ngô R phải hoàn trả cho gia đình bà. Tại “Giấy sang nhượng đất” ngày 22 4 2011 không thể hiện tài sản trên đất và bà không có yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập. Trường hợp bà nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì bà khởi kiện bằng vụ án khác. 12 Việc chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để làm rõ hành vi hủy hoại đất, khai thác tài nguyên trái phép thu lợi bất chính của những người liên quan trước khi giải quyết tranh chấp dân sự. Trường hợp này không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Bà có quyền của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự.

[6] Kháng cáo của bà Phan Thị T không có chứng cứ gì mới để chứng minh nên Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm về nội dung tranh chấp như đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa. Các quyết định kháng của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét.

[7] Về án phí phúc thẩm: kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị T không được chấp nhận nên bà phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.