Bản án 762/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về thủ tục tố tụng:

[1] Kháng cáo của nguyên đơn bà Võ Thị T thực hiện đúng theo quy định tại Điều 271, Điều 272, Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Người khởi kiện giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu 6 kháng cáo. Các đương sự không tự thỏa thuận được về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Phạm Thị T2 là ông Thành Văn T3; bị đơn ông Nguyễn Văn T4 đã được triệu tập lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không tham gia phiên tòa phúc thẩm và thuộc trường hợp được quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử phúc thẩm vụ án theo quy định.

[3] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: nguyên đơn bà Võ Thị T kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Căn cứ theo Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại nội dung của bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không cung cấp thêm chứng cứ, tài liệu gì mới.

[4] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Bà T, ông L, ông N, bà T1, bà T2 khởi kiện ông T4 và bà H yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện là “Giấy mua bán đất” ngày 15-3-2010 giữa ông D và ông T4, bà H đối với diện tích đất 593,3m2 thuộc một phần các thửa 1964 (21,9m2), thửa 1963 (303,4m2), thửa 1961 (268m2) tờ bản đồ số 3, đất toạ lạc tại ấp A, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An (Nay thuộc ấp A, xã M, tỉnh Tây Ninh). Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Tây Ninh xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27 tháng 6 năm 2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về thành lập Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực; quy định phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực là đúng quy định của pháp luật. Về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo của bà T:

[5] Các nguyên đơn gồm: Bà T, ông L, ông N, bà T1 khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện là “Giấy mua bán đất” ngày 15-3-2010 giữa ông D và ông T4, bà H; Buộc ông T4, bà H thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cung cấp hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bà T, ông D. Trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông T4, bà H thì yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật. Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn là ông Nguyễn Văn T4, bà Thành Thị H luôn vắng mặt, không cung cấp lời khai về nội dung vụ án và từ 7 chối khai khi Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành lấy lời khai. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà H có mặt không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn. Đại diện theo ủy quyền của bà T xác định bà T đang giữ 02 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ đối với thửa đất 1961 và 1963. Các đương sự thống nhất dùng Mảnh trích đo địa chính số 4 -2025 ngày 10-01-2025 của Công ty TNHH K được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt ngày 16-01-2025, kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 16-4-2023, kết quả thẩm định giá theo chứng thư thẩm định giá ngày 05-6-2025 của Công ty cổ phần T6.

[6] Xét yêu cầu kháng cáo của bà T đối với bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận thấy: [6.1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo "Giấy mua bán đất" ngày 15-3-2010 giữa ông D và vợ chồng ông T4, bà H, Hội đồng xét xử nhận thấy. [6.1.1] Về hình thức hợp đồng: "Giấy mua bán đất" ngày 15-3-2010 giữa ông D và vợ chồng ông T4, bà H hoàn toàn lập bằng giấy tay, không được công chứng, chứng thực quy định tại Điều 122, Điều 124 và Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 (pháp luật nội dung thời điểm xác lập giao dịch). Các bên vi phạm về mặt hình thức khi xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [6.1.2] Về nội dung và đối tượng hợp đồng: Trong "Giấy mua bán đất" ngày 15-3-2010, các bên chỉ ghi diện tích ngang 10m x dài 57m chung chung, không ghi rõ thửa đất số bao nhiêu, tờ bản đồ nào, ranh giới và tứ cận cụ thể. Qua đo đạc thực tế của cơ quan chuyên môn, diện tích đất tranh chấp thực tế là 593,3m2, nằm phân tán thuộc một phần của 03 thửa đất độc lập khác nhau có mục đích sử dụng khác biệt: Thửa 1964 (21,9m2, đất ở nông thôn - ONT), Thửa 1963 (303,4m2, đất trồng cây hàng năm khác - HNK) và Thửa 1961 (268m2, đất trồng cây lâu năm - CLN) tờ bản đồ số

3.

Do đó, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng không xác định rõ ràng ranh giới mục đích ngay từ khi giao kết, vi phạm điều kiện có hiệu lực về nội dung giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2005. [6.1.3] Về điều kiện thực hiện giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu áp dụng Án lệ số 55/2022/AL của nguyên đơn: Nguyên đơn yêu cầu áp dụng Án lệ số 55/2022/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để công nhận hiệu lực hợp đồng.

Tuy nhiên, Án lệ số 55/2022/AL chỉ được áp dụng khi phần đất thỏa thuận chuyển nhượng hoàn toàn hợp pháp và đủ điều kiện thực hiện nghĩa vụ đăng bộ sang tên theo quy định pháp luật đất đai. Trong vụ án này, phần diện tích đất thực tế đo đạc là 593,3m2 cắt ngang qua một phần của 03 8 thửa đất mục đích sử dụng khác nhau, gồm: một phần Thửa 1964 (21,9m2, đất ở nông thôn - ONT), Thửa 1963 (303,4m2, đất trồng cây hàng năm khác - HNK) và Thửa 1961 (268m2, đất trồng cây lâu năm - CLN) tờ bản đồ số 3, đất toạ lạc tại ấp A, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An (Nay thuộc ấp A, xã M, tỉnh Tây Ninh). Đối chiếu quy định tại điểm c khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 49/2024/QĐ-UBND ngày 25-10-2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh L về diện tích tối thiểu được phép tách thửa, thì phần đất này hoàn toàn không đáp ứng được điều kiện kích thước và diện tích tối thiểu để tách thành thửa độc lập. Do vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo "Giấy mua bán đất" ngày 15-3-2010 giữa các bên không có tính khả thi để thực hiện trên thực tế, vi phạm điều cấm của pháp luật. Mặt khác, về hiện trạng quản lý sử dụng, từ năm 2010 đến nay, diện tích đất tranh chấp này vẫn do phía bị đơn (ông T4, bà H) trực tiếp quản lý, sử dụng, canh tác. Gia đình bà Võ Thị T chưa từng nhận bàn giao đất trên thực địa, chỉ giữ 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính. Do giao dịch mới dừng lại ở việc giao nhận giấy tờ gốc, chưa bàn giao tài sản trên thực tế nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất "Giấy mua bán đất" ngày 15-3-2010 giữa các bên vô hiệu hoàn toàn đúng pháp luật quy định tại Điều 128 của Bộ luật Dân sự 2005. Kháng cáo yêu cầu công nhận hợp đồng của bà T là không có cơ sở để chấp nhận.

[7] Về giải quyết hậu quả pháp lý: Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày tại phiên tòa sơ thẩm đã có ý kiến đề nghị Tòa án cấp sơ thẩm triệu tập ông Trương Văn T5 là người đã bán và đổ 70 xe đất để sang lấp phần đất mua của bị đơn, với tổng giá trị là 35.000.000 đồng để làm rõ quyền lợi của bên nguyên đơn.

Tuy nhiên, theo biên bản phiên tòa sơ thẩm đều không thể hiện yêu cầu này như đại diện của nguyên đơn trình bày. Đồng thời, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn bà H cũng thừa nhận có việc nguyên đơn đổ đất sang lấp một phần đất tranh chấp nhưng chỉ thừa nhận chỉ đổ có 55 xe. Hội đồng xét xử nhận thấy: có sự việc nguyên đơn sang lấp một phần đất tranh chấp đều này làm tăng giá trị phần đất đang tranh chấp, nhưng phần đất đang tranh chấp đã được thẩm định theo giá thị trường tại thời điểm xét xử (tại cấp sơ thẩm) theo kết quả thẩm định giá theo chứng thư thẩm định giá ngày 05-6-2025 của Công ty cổ phần T6 để làm căn cứ bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn là cũng đảm bảo quyền lợi cho nguyên đơn.

Vì vậy, không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm để đưa ông Trương Văn T5 vào tham gia tố tụng để làm rõ giá trị phần đất sang lấp nhưng yêu cầu của đại diện của nguyên đơn. Do hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005. Việc Tòa án sơ thẩm buộc bị đơn hoàn trả 60.000.000 đồng tiền gốc (chỉ có căn cứ giao 60.000.000 đồng, không có căn cứ 9 giao tiếp 10.000.000 đồng theo giấy bán đất ngày 13/5/2010) và bồi thường thiệt hại chênh lệch giá trị tài sản dựa trên mức độ lỗi bằng nhau của hai bên là 148.351.367 đồng (theo đúng hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2024/NQ-HĐTP). Đồng thời, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà T trả lại 02 bản chính GCNQSDĐ cho bị đơn là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, để đảm bảo cho việc thi hành án cần phải bổ sung cách tuyên án như sau: Trường hợp bên phải thi hành án không giao nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên được thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh, thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp để bà Thành Thị H được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.

Do đó, cần sửa một phần bản án sơ thẩm về cách tuyên án như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên được chấp nhận.

[8]

Từ những phân tích nêu trên, nguyên đơn (bà T) kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình là có căn cứ nên Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Sửa một phần bản án sơ thẩm về cách tuyên án để đảm bảo thi hành án.

[9] Xét lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên được chấp nhận.

[10] Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết theo đúng quy định của pháp luật

[11] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[12] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.