Bản án 388/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

: Thứ nhất: Ông Lê Văn T là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS00477, thửa số 86, tờ bản đồ số 15, diện tích 5.892,8m², cấp ngày 03/8/2017 tại tỉnh Hậu Giang. Quá trình giải quyết vụ án, ông T cho rằng do hoàn cảnh khó khăn, gia đình ông T đi làm ăn xa, để lại đất cho ông Trần Minh T1 (em vợ) trông coi. Để thực hiện việc "trông giữ", ông T1 yêu cầu ông T ký một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có công chứng số 1108 ngày 12/9/2018.

Tuy nhiên, ông T cho rằng đây chỉ là hình thức nhờ đứng tên hộ, không phải chuyển nhượng thật. Sau đó, ông T1 làm thủ tục chỉnh lý sang tên, nhưng thực tế đất vẫn do ông T canh tác và bị đơn có viết giấy cam kết sẽ trả lại tên quyền sử dụng đất cho nguyên đơn. Phía ông T1 cho rằng giữa các bên có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 86 nêu trên.

Vì vậy, các bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng và được công chứng vào ngày 12/9/2018.

Do đó, ông T1 yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1108, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD, lập ngày 12/9/2018 (bút lục 544) tại Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2), giữa ông Lê Văn T và ông Trần Minh T1 được ký kết có nội dung ông T ký chuyển nhượng 6 diện tích 5.892,8m2, thửa đất 86, tờ bản đồ số 15, đất tọa lạc tại ấp M, xã P, huyện P, tỉnh Hậu Giang (nay là xã, thành phố Cần Thơ) cho ông T1 với giá chuyển nhượng là 176.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông T1 cho rằng đây là tài sản riêng của ông T.

Tuy nhiên, qua các chứng cứ có trong hồ sơ cho thấy, ông T và bà L là vợ chồng, thửa đất 86 nêu trên tuy chỉ ghi tên ông T nhưng thửa đất này được cấp giấy chứng nhận trong thời kỳ hôn nhân của ông T và bà L. Như vậy, có căn cứ xác định, thửa đất 86 là tài sản chung của vợ chồng ông T và bà L theo Điều 33 và 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.

Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1108, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD, lập ngày 12/9/2018, bà L không ký hợp đồng, không đồng ý việc chuyển nhượng là vi phạm về điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Thứ hai: Theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, phía ông T và ông T1 thống nhất khai nhận hợp đồng này các bên đã ký tại tỉnh Bình Dương, không có mặt công chứng viên và sau đó công chứng viên mới ký và ghi lùi ngày (các đương sự thừa nhận ký ngày 01/9/2018, sau đó Công chứng viên ghi lùi ngày ký giấy uỷ quyền là ngày 10/9/2018 và hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/9/2018 nhưng thực chất 02 hợp đồng này được ký trước đó và ký cùng 01 ngày). Như vậy, ngày ký hợp đồng chuyển nhượng thì thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần K, hợp đồng không ký trực tiếp tại thời điểm công chứng; Công chứng viên ký sau, nhưng ghi lùi ngày là vi phạm Điều 44 và Theo Điều 45 Luật Công chứng 2014. Thứ ba: Tại phiên tòa phúc thẩm, ông T1 cho rằng chỉ quản lý đất tranh chấp khoảng 3 đến 5 tháng và giao cho nguyên đơn quản lý đất từ tháng 1 năm 2019 cho đến nay. Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phía bị đơn không giao tiền cho nguyên đơn mà bị đơn cấn trừ bằng cách trừ vào số nợ của nguyên đơn còn thiếu 750.000.000 đồng và số tiền bị đơn phải trả nợ thay cho ngân hàng dùm nguyên đơn 333.905.334 đồng.

Do đó, nếu Hội đồng xét xử tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì bị đơn yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nguyên đơn phải trả cho bị đơn số tiền chuyển nhượng đất 55.000 đồng/m2 tổng cộng là 324.060.000 đồng và lãi suất tính từ ngày 12/7/2018 cho đến nay. Thấy rằng, bị đơn thừa nhận có ký Giấy hẹn trả lại cho nguyên đơn đất vào ngày 28/7/2022 (Bút lục 611) và Giấy hẹn chuyển quyền sử dụng đất ngày 30/7/2022 (bút lục 609), đồng thời bị đơn cho rằng khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị đơn không có giao tiền cho nguyên đơn.

Xét thấy, việc bị đơn thừa nhận có ký hai giấy cam kết chuyển trả lại đất cho nguyên đơn và hai giấy cam kết này có ghi nhận việc chuyển nhượng đất chỉ là giữ hộ tài sản, số tiền chuyển nhượng 7 ghi trong hợp đồng là không có thật, điều đó thể hiện không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

Vì vậy, giao dịch giữa các bên mang tính chất giả tạo, nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1108, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD, lập ngày 12/9/2018 (bút lục 544) tại Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2), giữa ông Lê Văn T và ông Trần Minh T1 là vô hiệu. Căn cứ Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như đã phân tích, bị đơn không có giao tiền chuyển nhượng đất cho nguyên đơn cũng như bị đơn không nhận đất nên cấp sơ thẩm không xem xét là phù hợp.

[6] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[7] Về án phí: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm.