Bản án 258/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Trần Anh D đã được nộp trong thời hạn luật định và đóng tạm ứng án phí phúc thẩm nên xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm là phù hợp quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung: [2.1] Đối với Hợp đồng uỷ quyền được công chứng ngày 07/8/2024 giữa bà H Ñi N và ông Trần Anh D:

Căn cứ vào nội dung các bên đã thoả thuận tại Hợp đồng uỷ quyền, có cơ sở xác định đây là hợp đồng uỷ quyền không có thù lao. Nội dung tại Điều 2 của Hợp đồng thể hiện bà H Ñi N uỷ quyền cho ông D được quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của bà H Ñi đối với thửa đất nêu trên với các điều kiện chuyển nhượng, tặng cho do ông D toàn quyền quyết định.

Tuy nhiên, bà H Ñi cho rằng ông D đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của bên được uỷ quyền, cụ thể không thông báo cho bên uỷ quyền về quá trình thực hiện công việc, không 5 thực hiện việc giao lại tài sản đã nhận và những lợi ích thu được từ việc thực hiện uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với hợp đồng uỷ quyền không có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý. Trong vụ án này, kể từ tháng 9 năm 2024 thì bà H Ñi đã không thể liên lạc với ông D được nữa và không xác định được nơi cư trú rõ ràng của ông D nên bà H Ñi không thể thực hiện nghĩa vụ thông báo.

Do đó, việc bà H Ñi thực hiện quyền khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng uỷ quyền và việc Tòa án tiến hành tống đạt, thông báo theo quy định của pháp luật được xem là đã thể hiện ý chí của bà H Ñi về chấm dứt hợp đồng uỷ quyền. Mặt khác, bà H Ñi không có yêu cầu về bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền, bị đơn ông D không tham gia tố tụng dù đã được triệu tập hợp lệ nên Toà án cấp sơ thẩm tuyên chấm dứt Hợp đồng uỷ quyền nêu trên và không xem xét bồi thường thiệt hại là phù hợp. [2.2] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 23/9/2024 giữa ông D (được bà H Ñi N uỷ quyền) và bà Nguyễn Thị Thu H, thì thấy: Bà H xác định mục đích việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để làm tin và để bà đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm cầm cố vay tiền trả khoản nợ do bà đứng tên vay giúp ông D; giữa bà H và ông D không có thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, không có việc giao tiền và cũng không có việc bàn giao đất.

Do đó, có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là giao dịch dân sự giả tạo. Mặc dù Hợp đồng uỷ quyền có nội dung cho phép ông D được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và định đoạt số tiền chuyển nhượng, nhưng việc ông D xác lập giao dịch với bà H không nhằm mục đích chuyển nhượng thực tế mà nhằm che giấu một quan hệ vay mượn tài sản.

Do đó, Toà án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 để tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ. Về giải quyết hậu quả của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: 6 Tại Biên bản ghi nhận ý kiến của đương sự ngày 25/7/2025 (BL số 105, 106) thể hiện Tòa án cấp sơ thẩm đã giải thích cho bà H Ñi về quyền yêu cầu Toà án buộc người đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 417988 (do Uỷ ban nhân dân huyện Cư M’gar cấp ngày 17/7/2023 cho bà H Ñi N) phải trả lại cho bà H Ñi, nhưng bà H Ñi đã xác định bà không yêu cầu giải quyết nội dung trên trong vụ án này. Ngoài ra, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Thu H cho rằng bà H đã sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để cầm cố vay giúp ông D số tiền 700.000.000 đồng của bà Nguyễn Thị Bích L nhưng bà H không xác định được hiện nay bà L đang ở đâu (BL số 86); đồng thời, bà H cũng không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với quan hệ vay tài sản với ông Trần Anh D trong vụ án này. Mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải thích đầy đủ cho tất cả các đương sự về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nhưng dù hủy án để giải quyết lại thì các nội dung trên cũng không thể được xem xét trong vụ án này khi mà các đương sự không có yêu cầu.

Vì vậy, thiếu sót nêu trên không làm thay đổi đến bản chất vụ án, không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của các đương sự trong phạm vi giải quyết của vụ án, nên không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm. Các đương sự có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác để yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu nêu trên khi có yêu cầu và có đủ điều kiện khởi kiện.

Từ những phân tích trên, xét thấy kháng cáo của bị đơn ông Trần Anh D là không có căn cứ để chấp nhận mà cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về chi phí tố tụng: Bị đơn ông Trần Anh D phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 2.500.000 đồng. Bà H Ñi N được nhận lại số tiền trên từ ông Trần Anh D. Bà H Ñi N là người yêu cầu đăng tin thông báo nên căn cứ khoản 2 Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự, bà H Ñi N phải chịu chi phí đăng tin thông báo là 3.775.000 đồng (bà H Ñi đã nộp và chi phí xong).

[4] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn ông Trần Anh D phải chịu 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.