Bản án 560/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Về thủ tục tố tụng:

[1] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu việc cầm cố và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết với bị đơn vì thực chất là để đảm bảo cho việc bị đơn vay, mượn tiền cũng như số tiền hụi còn nợ chưa trả chứ bản chất không có việc cầm cố hay chuyển nhượng thực sự; yêu cầu bị đơn trả lại tổng số tiền còn nợ là 418.000.000đ. Đây là “Tranh chấp hợp đồng cầm cố, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vay tài sản và nợ hụi” theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Cấp sơ thẩm không xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là có thiếu sót, cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.

[2] Người liên quan Võ Thị T3 vắng mặt, xét không ảnh hưởng đến việc giải quyết kháng cáo.

Do đó, căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, phiên tòa phúc thẩm vẫn tiến hành theo quy định. * Về nội dung:

[3] Xét rằng, trong suốt quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, cũng như diễn biến tại phiên tòa phúc thẩm cả hai bên đều xác định và thừa nhận bản chất không phải phải là bị đơn cầm cố hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn; nguyên đơn chỉ giữ đất của bị đơn khoảng 08 tháng thì bị đơn đã nhận lại đất canh tác đến nay. Thực chất đó chỉ là hình thức mà theo nguyên đơn là để đảm bảo cho việc bị đơn vay mượn tiền và nợ tiền hụi bị đơn chưa trả cho nguyên đơn; còn bị đơn cho rằng là do nguyên đơn bắt ép phải ký vì còn nợ tiền hụi chưa trả. Đối chiếu với Biên bản đối chất ngày 27/3/2025 (BL 10, 11) là hoàn toàn phù hợp. Như vậy có căn cứ xác định việc cầm cố đất giữa hai bên theo “Tờ cam kết cố đất ngày 12/4/2019” và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/12/2023” là giao dịch giả tạo, cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu là có căn cứ và đúng quy định pháp luật.

[4] Bị đơn kháng cáo cho rằng chỉ còn nợ số tiền hụi 49.270.000đ, không thừa nhận tổng số tiền nợ như nguyên đơn yêu cầu 418 triệu. Nguyên đơn khẳng định bị đơn còn nợ số tiền 418 triệu đã thừa nhận tại buổi hòa giải cơ sở. Đánh giá luận điểm này, xét thấy: căn cứ Biên bản hòa giải cơ sở ngày 19/10/2023 của Tổ hòa giải ấp T (BL 32, 33) có ghi nhận: “Bên B (bị đơn) giao đất 3 công tầm lớn cho bên A (nguyên đơn). Sau 3 tháng bên B sang đất được sẽ hoàn trả tiền cho bên A: tiền cố đất 200 triệu, tiền hụi 186.200.000đ, tiền mướn đất 32.000.000đ….. Ý kiến bên B không đồng ý vì thời gian quá ngắn…”. Theo biên bản này bị đơn chỉ phản đối về thời gian hoàn trả tiền cho nguyên đơn, chứ không phản đối về tổng số tiền hoặc một khoản tiền nào đó trong 03 khoản tiền đã nêu. Do đó lập luận bị nguyên đơn ép buộc ký các giấy cố đất hoặc chuyển nhượng đất, cũng như chỉ còn nợ số tiền hụi 49.270.000đ hay Tổ hòa giải cơ sở ghi biên bản không đúng với ý chí của bị đơn là không có cơ sở.

[5]

Tuy nhiên, xét số tiền bị đơn thực nợ của nguyên đơn, thấy rằng: mặc dù trong Biên bản hòa giải cơ sở ngày 19/10/2023 có liệt kê các khoản bị đơn nợ, nhưng cũng có ghi nhận “… Các khoản tiền có giấy tờ liên quan kèm theo…”. Đối chiếu với các tài liện chứng cứ đã thu thập thì hồ sơ chỉ có “Tờ cam kết cố đất ngày 12/4/2019” (BL 03, 04), theo đó tại trang 1 và 2 thể hiện bị đơn 5 có nợ nguyên đơn số tiền 100 triệu; trang 3 thể hiện ngày 10/12/2019 (âl) bị đơn có lấy thêm của nguyên đơn số tiền 50 triệu; trang 4 thể hiện ngày 16/4/2022 bị đơn có mượn của nguyên đơn số tiền 50 triệu, tổng hai đợt 100 triệu, hứa ngày 29/11/2022 trả. Và tại “Tờ cam kết ngày 03/9/2023” (BL 01, 02) tại trang 4 thể hiện bị đơn còn nợ nguyên đơn tiền hụi 49.270.000đ. Như vậy tổng cộng bị đơn nợ nguyên đơn số tiền 249.270.000đ, không có chứng cứ thể hiện bị đơn nợ nguyên đơn số tiền 418 triệu như đã ghi nhận tại Biên bản hòa giải cơ sở ngày 19/10/2023 và việc bị đơn cho rằng chỉ nợ nguyên đơn số tiền hụi 49.270.000đ, không thừa nhận các khoản nợ khác cũng không có chứng cứ chứng minh nên không có cơ sở. Tại Tờ cam kết ngày 03/9/2023 bị đơn cam kết đến ngày 13/10/2023 sẽ trả đủ số tiền cố đất và tiền hụi cho nguyên đơn nhưng sau dó không thực hiện, nên theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự bị đơn phải chịu lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ kể từ ngày 13/10/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm 17/9/2025 (là 23 tháng 04 ngày) như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ; cụ thể: 249.270.000đ x 0,83% x 23 tháng 04 ngày = 47.861.502đ; tổng cộng là 297.131.502đ.

[5] Cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào Biên bản hòa giải cơ sở ngày 19/10/2023 để buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền nợ gốc 418.000.000đ và tiền lãi 29.111.111đ; tổng cộng 437.111.111đ là không chính xác, không xem xét một cách toàn diện và cũng chưa đủ căn cứ.

Do đó, cần chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm về số tiền nợ bị đơn phải trả như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ. Các nội dung khác không có kháng cáo, kháng nghị nên không xem xét.

[6] Về án phí: Do sửa án sơ thẩm về số tiền nợ bị đơn phải trả nên án phí sơ thẩm sẽ được điều chỉnh lại, kể cả nguyên đơn cũng phải chịu án phí sơ thẩm trên số tiền không được chấp nhận 120.868.498đ. Kháng cáo được chấp nhận một phần, nên bị đơn không phải chịu án phí phúc thẩm. Lưu ý rút kinh nghiệm đối với cấp sơ thẩm trong việc bị đơn là vợ chồng cùng ký tên trong Đơn kháng cáo về phán quyết của án sơ thẩm là quyền và nghĩa vụ chung của họ, thì họ chỉ phải nộp tạm ứng án phí chung là 300.000đ, cấp sơ thẩm buộc họ phải nộp tạm ứng án phí riêng mỗi người 300.000đ là sai, cần chấn chỉnh lại cách hiểu này.