Bản án 26/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa bị đơn bà Phạm Thị T; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dương Thị L, bà Dương Thị T1, ông Dương Văn T2, ông Dương Văn L1, ông Nguyễn Đình L2 và Văn phòng C2 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai vắng mặt không có lý do. Căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử, xét xử vắng mặt đương sự có tên nêu trên.

[2]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là yêu cầu công nhận hiệu lực và tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn cư trú tại phường S, tỉnh Thanh Hóa nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Thanh Hóa theo điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15; Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 và Nghị quyết số 01/2025/NQ-HĐTP.

[3]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cùng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử nhận thấy: [3.1] Về nguồn gốc và quá trình quản lý, sử dụng phần đất chuyển nhượng: Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự, phần đất chuyển nhượng có diện tích đo đạc thực tế là 118,6m², thuộc một phần thửa đất số 59a, tờ bản đồ số 09, địa chỉ tại tổ dân phố T, phường S, tỉnh Thanh Hóa; hiện do ông Trần Ngọc S và bà Nguyễn Thị H quản lý, sử dụng. Phần đất này có nguồn gốc do gia đình bên chồng bà Phạm Thị T để lại cho vợ chồng bà T và ông Dương Văn V quản lý, sử dụng. Năm 1999, bà Phạm Thị T chuyển nhượng cho bà Vũ Thị S1 phần diện tích đất nêu trên với số tiền 7.000.000 đồng. Thời điểm chuyển nhượng, đất 9 chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các bên chưa thực hiện được thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho bà S1. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà S1 quản lý, sử dụng ổn định và đến năm 2001 đã xây dựng nhà trên đất. Đến năm 2015, bà S1 giao lại toàn bộ phần đất và tài sản gắn liền với đất cho con trai, con dâu là ông Trần Ngọc S, bà Nguyễn Thị H quản lý, sử dụng. Năm 2013, bà Phạm Thị T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà T đối với thửa đất số 59a, tờ bản đồ số 09, trong đó có phần diện tích đã chuyển nhượng cho bà S1. Do bà S1 và các con của bà S1 thống nhất giao lại phần đất, tài sản gắn liền với đất cho ông S, bà H quản lý, sử dụng nên các bên thống nhất lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/9/2022 giữa bà Phạm Thị T với ông Trần Ngọc S, bà Nguyễn Thị H nhằm hoàn thiện thủ tục pháp lý đối với việc chuyển giao quyền sử dụng đất đã được các bên thực hiện ổn định từ năm 1999. Những tình tiết này phù hợp với lời trình bày của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị S1, ông Trần Ngọc H1, bà Trần Thị H2 và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nên có căn cứ chấp nhận. [3.2] Về quyền định đoạt của bà Phạm Thị T đối với phần đất chuyển nhượng: Mặc dù nguồn gốc thửa đất có liên quan đến vợ chồng bà Phạm Thị T và ông Dương Văn V, nhưng sau khi ông V chết, bà T và các con là bà Dương Thị L, bà Dương Thị T1, ông Dương Văn T2, ông Dương Văn L1 đã lập văn bản thỏa thuận về quyền tài sản ngày 24/9/2022, xác định bà T được quyền quản lý, sử dụng, định đoạt đối với phần quyền sử dụng đất nêu trên. Quá trình giải quyết vụ án, lời trình bày của bị đơn, bà Vũ Thị S1, các con của bà S1 và các tài liệu có trong hồ sơ đều thể hiện việc bà T đã chuyển nhượng đất cho bà S1 từ năm 1999; bà S1 quản lý, sử dụng ổn định, xây dựng nhà từ năm 2001; các con bà T biết việc chuyển nhượng, biết việc bà S1 xây dựng, quản lý, sử dụng đất nhưng không phản đối. Việc bà T ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/9/2022 là phù hợp với ý chí của bà T, bà S1 và những người đã tham gia thỏa thuận, biết việc chuyển nhượng, quản lý, sử dụng nhưng không phản đối; không có căn cứ xác định việc chuyển nhượng xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của những người thừa kế của ông Dương Văn V. [3.3] Về hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/9/2022: Về hình thức, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/9/2022 được ký kết giữa bên chuyển nhượng là bà Phạm Thị T và bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Ngọc S, bà Nguyễn Thị H; Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C2, số công chứng 2669 ngày 26/9/2022. 10

Do đó, hợp đồng bảo đảm về hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 119; Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Về nội dung, hợp đồng được xác lập trên cơ sở tự nguyện; tại thời điểm giao kết, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Phần đất chuyển nhượng thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Phạm Thị T; không có tranh chấp về ranh giới, mốc giới với các hộ liền kề; không có tài liệu thể hiện quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng. Như đã nhận định ở trên, bà T có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt đối với phần quyền sử dụng đất chuyển nhượng nên có đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Việc chuyển giao đất trên thực tế đã được thực hiện từ năm 1999 giữa bà T và bà Vũ Thị S1. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà S1 đã quản lý, sử dụng ổn định, xây dựng nhà trên đất và sau đó giao lại cho ông Trần Ngọc S, bà Nguyễn Thị H quản lý, sử dụng. Đối với tài sản gắn liền với đất, bà Vũ Thị S1 xác định tài sản do bà tạo lập sau khi nhận chuyển nhượng đất; ông Trần Ngọc H1, bà Trần Thị H2 là các con của bà S1 đều thống nhất việc bà S1 giao lại tài sản này cho ông S, bà H, không tranh chấp và không có yêu cầu gì khác. Quá trình giải quyết vụ án, bà Phạm Thị T đồng ý công nhận hiệu lực hợp đồng; bà Vũ Thị S1, ông Trần Ngọc H1, bà Trần Thị H2 đều thống nhất việc công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho ông Trần Ngọc S, bà Nguyễn Thị H. Đồng thời, không có đương sự nào yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/9/2022 vô hiệu.

Vì vậy, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, số công chứng 2669 ngày 26/9/2022 giữa bà Phạm Thị T với ông Trần Ngọc S, bà Nguyễn Thị H có hiệu lực pháp luật là phù hợp với quy định tại Điều 117, Điều 119, Điều 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167, Điều 168, Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.

[4]. Đối với diện tích đất chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 26/9/2022 ghi diện tích chuyển nhượng là 120m².

Tuy nhiên, theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ và sơ đồ hiện trạng, diện tích đất thực tế ông Trần Ngọc S, bà Nguyễn Thị H đang quản lý, sử dụng là 118,6m², thuộc một phần thửa đất số 59a, tờ bản đồ số

09. Quá trình giải quyết vụ án, các bên không tranh chấp về ranh giới, mốc giới và thống nhất đề nghị Tòa án công nhận diện tích theo kết quả đo đạc thực tế là 118,6m². Đối với phần diện tích chênh lệch 1,4m² so với hợp đồng, các đương sự không yêu cầu Tòa án giải quyết nên Hội đồng xét xử không xem xét. 11

[5]. Về án phí và chi phí tố tụng khác: Nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, không yêu cầu bị đơn hoàn trả nên Hội đồng xét xử không xem xét. Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên bị đơn bà Phạm Thị T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch; tuy nhiên, bà Phạm Thị T là người cao tuổi nên được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.