Bản án 170/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên Tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: - Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2023 giữa ông Nguyễn Xuân L và ông Lưu Duy G là vô hiệu, buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 1.175.000.000 đồng (một tỷ một trăm bảy mươi lăm triệu đồng) nên quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án được xác định là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. - Bị đơn có nơi cư trú tại khu phố H, phường L, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường L, Thành phố Hồ Chí Minh) nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh) theo quy định tại Điều 35 và khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự. - Trong quá trình giải quyết vụ án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Về nội dung vụ án: [2.1] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Quá trình tố tụng, các đương sự thừa nhận có việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2023 và thống nhất toàn bộ nội dung đã ký kết tại hợp đồng đặt cọc này. Hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2023 (giấy tay) được ký kết giữa bên bán (bên A) là ông Nguyễn Xuân L và bên mua (bên B) là ông Lưu Duy G, cả bên bên A và bên B 7 đều ký tên, lăn tay vào phần cuối của hợp đồng, mục đích đặt cọc là ông L thỏa thuận chuyển nhượng cho ông G một phần diện tích đất 72m2 thuộc thửa đất 39, tờ bản đồ số 561, tọa lạc tại: Khu phố H, phường L, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường L, Thành phố Hồ Chí Minh). Căn cứ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là Chi nhánh Văn phòng Đ1 – Thành phố Hồ Chí Minh) cung cấp xác định thửa đất nêu trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS15235, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 16/3/2023 cho ông Nguyễn Thế M (35% quyền sử dụng đất và Cao Nguyên Vũ 65% quyền sử dụng đất), đồng thời quá trình tố tụng các đương sự trong vụ án cũng đã thừa nhận sự việc này. Mặc dù chủ sử dụng đất là ông Cao Nguyên V có xác nhận ông Nguyễn Xuân L có phần lớn diện tích đất đối với thửa đất trên nhưng tại thời điểm ông L thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng cho ông G thì ông L chưa được Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Việc ông L thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận là vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 nên giao dịch dân sự đặt cọc ngày 12/3/2023 nêu trên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 123, Điều 407 Bộ luật dân sự năm 2015 do đó không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông Lưu Duy G biết thửa đất trên ông Nguyễn Xuân L chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn thực hiện ký thỏa thuận đặt cọc, tại điều 4 của hợp đồng đặt cọc ông G cũng đồng ý việc ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay, hẹn ngày 20/3/2023 làm giấy vi bằng là không đúng quy định của pháp luật.

Do đó, các bên đều có lỗi ngang nhau làm cho hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/20023 vô hiệu. [2.1] Quá trình tố tụng, nguyên đơn ông G, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà L1 và bị đơn ông L đều thừa nhận ông G, bà L1 đã giao và bị đơn ông Nguyễn Xuân L đã nhận tổng số tiền 1.175.000.000 đồng. Đồng thời, sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2023 thì ông Lưu Duy G cùng vợ là bà Đặng Thị Kim L1 vì không đủ tiền thanh toán theo thỏa thuận nên đã nhận diện tích đất 65m2 (ít hơn diện tích thỏa thuận là 75m2), trên đất có 01 căn nhà cấp 4 để ở từ đó đến nay, trong thời gian sinh sống trên đất ông G, bà L1 xác nhận không đầu tư xây dựng gì thêm. Tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải ngày 09/12/2025, bị đơn ông Nguyễn Xuân L đồng ý hoàn trả số tiền 1.175.000.000 đồng lại cho nguyên đơn, đồng thời nguyên đơn thống nhất nhận lại tiền và đồng ý hoàn trả lại toàn bộ diện tích đất đã nhận và căn nhà trên đất khi nhận được số tiền nêu trên từ nguyên đơn. Bị đơn ông L cũng thống nhất việc giao trả phần diện tích nhà và đất vợ chồng nguyên đơn sử dụng cho chủ sử dụng đất là ông Cao Nguyên V. Nguyên đơn và bị đơn thống nhất toàn bộ diện tích đã đo đạc theo Bản đồ hiện trạng vị trí áp ranh của trung Tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố H ngày 12/11/2025. Quá trình tố tụng, chủ sử dụng đất là ông Cao Nguyên V, ông Nguyễn Thế M xác nhận phần diện tích đất mà ông G, bà L1 đang sử dụng thuộc vị trí đất cấp quyền sử dụng cho ông Cao Nguyên V (65% quyền sử dụng đất), ông M không còn liên quan gì đến phần diện 8 tích đất này. Sự thừa nhận của đương sự là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, có cơ cở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn ông L thanh toán cho ông G, bà L1 số tiền 1.175.000.000 đồng.

Tuy nhiên, tại phiên tòa, nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán cho vợ chồng nguyên đơn là ông G, bà L1 số tiền 1.175.000.000 đồng vào ngày 17/10/2026 và bị đơn ông L đồng ý nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Đồng thời, ông Lưu Duy G, bà Đặng Thị Kim L1 có trách nhiệm trả lại cho chủ sử dụng đất là ông Cao Nguyên V toàn bộ diện tích đất 64,5m2 và căn nhà trên đất đang sử dụng, kết cấu tường gạch, mái tole. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

[3] Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa về nội dung vụ án là phù hợp nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải thanh toán cho nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà L1. Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[5] Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng về xem xét thẩm định tại chỗ hết số tiền 500.000 đồng; chi phí đo đạc hết số tiền 10.381.040 đồng, tổng cộng 10.881.040 đồng. Tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn thống nhất mỗi bên chịu ½ số tiền trên là 5.440.520 đồng, quá trình tố tụng ông G đã nộp toàn bộ số tiền trên nên bị đơn ông L nhận trách nhiệm hoàn trả cho ông G số tiền 5.440.520 đồng nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: