Bản án 297/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Người kháng cáo, nội dung và hình thức đơn kháng cáo, thời hạn kháng cáo của nguyên đơn là đúng theo quy định tại Điều 271, Điều 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, kháng cáo hợp lệ và đúng theo luật định nên vụ án được xét xử theo trình tự phúc thẩm đối với nội dung kháng cáo và các vấn đề có liên quan đến việc kháng cáo.

[2]. Về sự có mặt, vắng mặt của những người tham gia tố tụng: Bị đơn bà Tiêu Thị L, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C, thành phố Cần Thơ, ông Trần Đông H1, ông Giang Hải Â, ông Lý Hồng T, ông Lý Hồng P, bà Lý Thị Ánh L1, ông Lý Hùng A, ông Lý Hồng Q, ông Lý Quang A1, bà Lý N Như Ý, ông Lý Hồng D, người làm chứng ông Hà Văn Mười B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần 2 tham gia phiên toà nhưng vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đối với những người trên.

[3]. Xét kháng cáo của nguyên đơn cũng như kháng cáo của bị đơn. Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện giữa ông Lý Hùng S, bà Tiêu Thị L với bà Nguyễn Bích K có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2022, đối với thửa đất số 127, tờ bản đồ số 38, diện tích 543,5 m², tọa lạc tại khóm A, phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng tại Văn phòng C, thành phố S vào ngày 26/10/2022, có người làm chứng là ông Hà Văn M B xác nhận có đọc lại hợp đồng cho ông S nghe và giải thích cho ông S rõ nội dung của hợp đồng là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông S đồng ý với nội dung hợp đồng này sau đó mới lăn tay vào hợp đồng.

Tuy nhiên, tại thời điểm ký kết hợp 7 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trên đất có căn nhà kiên cố vợ chồng ông S và các người con đang sinh sống ổn định. Nhưng khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên không có thỏa thuận về tài sản trên đất. Như vậy, khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có tài sản gắn liền với đất nhưng lại không thỏa thuận về tài sản trên đất thì quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng sử dụng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm xác định vợ chồng ông Lý Hùng S có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà K đảm bảo theo quy định, nhưng do đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được, nên hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự là có căn cứ.

[4]. Đối với giá chuyển nhượng thấy rằng bà K cho rằng giá chuyển nhượng là 900.000.000 đồng, trả cho ông T1 tiền giới thiệu 10.000.000 đồng. Sau khi lập hợp đồng ông S yêu cầu bà K chuyển tiền vào tài khoản của ông Giang Hải  số tài khoản 0911561550 mở tại Ngân hàng TMCP Q1 - Chi nhánh S1. Tòa án cấp sơ thẩm cũng đã thu thập chứng cứ thể hiện vào ngày 26/10/2022 bà K có chuyển cho ông  số tiền 890.000.000 đồng, cùng ngày ông  rút tiền mặt số tiền 500.000.000 đồng giao cho ông S. Mặc dù bà K không có chứng cứ trực tiếp giao tiền chuyển nhượng đất cho ông S, nhưng tại đơn phản tố của bị đơn cho rằng thông qua bạn nên quen biết với ông Giang Hải  và nhờ ông  vay tiền, như vậy có căn cứ để xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên là 900.000.000 đồng, bà K chuyển 890.000.000 đồng vào tài khoản của ông Giang Hải  là do ông S yêu cầu. Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm cũng xác định số tiền ông S nhận 500.000.000 đồng từ ông  là tiền bà K thanh toán tiền chuyển nhượng đất của ông S, bà L. Từ đó có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định việc bà K chuyển tiền cho ông Giang Hải  là có sự đồng ý của ông Lý Hùng S, nhưng do ông Âu L2 người không giao đầy đủ số tiền chuyển nhượng cho ông Lý Hùng S chứ không phải do bà K. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cũng thừa nhận là ông S nhận tiền từ ông Â, khi ông  có yêu cầu thì ông S sẽ trả. Do đó khi ông Lý Hùng S và ông Giang Hải  có tranh chấp thì sẽ được giải quyết bằng vụ kiện khác.

[5]. Như đã phân tích ở trên các bên thoả thuận giá chuyển nhượng của hợp đồng là 900.000.000 đồng.

Tuy nhiên, do để giảm đi số tiền phải đóng thuế cho Nhà nước nên các bên chỉ ghi trong hợp đồng giá chuyển nhượng là 100.000.000 đồng. Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 398 Bộ luật dân sự thì giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định do các bên đã giả tạo về giá được ghi trong hợp đồng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/10/2022 vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 124 và Điều 407 Bộ luật dân sự là có căn cứ.

[6]. Đối với hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng theo khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự quy định “Khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Tại phiên tòa bà K xác định là sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất cho đến nay bà vẫn chưa nhận được đất, do đó là chưa có hậu quả 8 cũng như thiệt hại xảy ra. Vì vậy Hội đồng xét xử phúc thẩm cần buộc vợ chồng ông Lý Hùng S trả lại số tiền 890.000.000 cho bà Nguyễn Bích K.

[7]. Xét về lỗi, Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của các bên là tương đương nhau mỗi bên là 50% là phù hợp thực tế. Theo khoản 4 Điều 131 của Bộ luật Dân sự quy định “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Như vậy tại Chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần T2 thì quyền sử dụng đất trên có giá là 930.000.000 đồng – 890.000.000 đồng, chênh lệch là 40.000.000 đồng. Bà K và ông S mỗi người chịu lỗi tương ứng với thiệt hại là 20.000.000 đồng. Vì vậy ông S và bà L phải bồi thường thiệt hại cho bà K giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch số tiền 20.000.000 đồng.

[8].

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng đối với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận, kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận.

[9]. Xét đề nghị của Kiểm sát viên là không có cơ sở, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận.

[10]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Do Bản án sơ thẩm bị sửa, nên án phí sơ thẩm nguyên đơn phải chịu theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật tụng dân sự.

[11]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của nguyên đơn được chấp nhận và sửa bản án sơ thẩm nên nguyên đơn không phải chịu. Bị đơn phải chịu án phí theo quy định.

[12]. Các phần khác của quyết định bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị, Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét và có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm hết hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định tại Điều 273 và Điều 280 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.