Bản án 212/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Tranh chấp phát sinh giữa bà Nguyễn Phương T và ông Huỳnh Văn P là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên Toà án xác định quan hệ tranh chấp là: "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất" theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn ông Huỳnh Văn P có nơi cư trú tại xã M, thành phố L, tỉnh An Giang nên vụ kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân thành phố Long Xuyên (nay là Toà án nhân dân khu vực 9 - An Giang) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 3

[2] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn ông Huỳnh Văn P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hương L đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do.

Do đó, căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông Huỳnh Văn P và bà Nguyễn Thị Hương L.

[3] Về nội dung: Giữa bà Nguyễn Phương T và ông Huỳnh Văn P, bà Nguyễn Thị Hương L có xác lập Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât ngày 01/10/2018 với nội dung: diện tích đât chuyên nhượng là 90m', loại đât ở khu dân cự, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 305.000.000đ, tài sản gắn liền với đất gồm 01 căn nhà (ngang 05x18m); bà T đặt cọc trước 205.000.000đ, còn lại 100.000.000đ thanh toán vào ngày 01/10/2020. Bà T đã giao đủ số tiền 305.000.000đ cho ông P, bà L và ông P, bà L đã giao nhà, đất cho bà T quản lý sử dụng cho đên nay. Do ông P không làm thủ tục sang tên quyên sử dụng đât cho bà T nên bà T khởi kiện yêu câu Toà án tuyên bố vô hiệu Hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/10/2018 giữa bên chuyên nhượng Huỳnh Văn P, Nguyễn Thị Hương L với bên nhận chuyển nhượng Nguyễn Phương T. Bà T đồng ý trả lại nhà, đất cho ông P, bà L và yêu cầu ông P, bà L trả cho bà T số tiền 607.884.910đ theo Chứng thư thẩm định giá số 366-2025/CT-VVAC ngày 27/8/2025 của Công ty cổ phần T2. Hội đồng xét xử xét: [3.1] Theo các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện: Theo Quyết định số 1549/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố L, ông Huỳnh Văn P được giao lô nền số B, đường số C thuộc Cụm dân cư vượt lũ M, xã M, thành phố L với diện tích 90m2. Tại Điều 3 và Điều 5 của Khế ước mua trả chậm nền nhà số 27 MK2/KƯ.CTDCVL.BQL ngày 31/10/2013 được ký kết giữa Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng thành phố L với ông Huỳnh Văn P quy định: "Điều 3: Bên B không được: sang nhượng, cầm cố, thế chấp, cho thuê nền nhà trả chậm cho đến khi có quy định mới của Uy ban nhân dân tỉnh A. Điều 5: Các hộ được xét duyệt mua nền nhà và nhà trả chậm trong Cụm, T1 dân cư vượt lũ trong vòng 10 (mười) năm, kê từ ngày ký Khê ước vay, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bị hạn chế một số quyền như: Chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh góp vốn (dù đã thanh toán hết nợ của Nhà nước)"

Tuy nhiên, vào ngày 01/10/2018 (chỉ mới sau 05 năm kể từ ngày ký kết Khê ước), ông P, bà L đã ký kêt Hợp đông chuyên nhượng nhà và quyên sử dụng đất thuộc lô nên sô B, đường sô C thuộc Cụm dân cư vượt lũ M, xã M, thành phô L cho bà T và hợp đông này không được công chứng hoặc chứng thực. Đông thời, tại thời điêm hai bên ký kết hợp đông ông P, bà L chưa được câp giây chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/10/2018 được ký kêt giữa ông P, bà L và bà T đã vi phạm Điêu 3, Điêu 5 của Khê ước mua trả chậm nên nhà sô 27 MK2/KU.CTDCVL.BQL ngày 31/10/2013; điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. 13.2] Về giải quyết hậu quả của họp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại. [3.2.1] Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đâu, hoàn trá cho nhau những gì đã nhận, bên có lôi gây thiệt hại phải bồi thường. Theo đó, bà T có nghĩa vụ giao trả cho ông Huỳnh Văn P, bà Nguyên Thị Hương L căn nhà (có câu trúc: nên gạch men, khung gô, vách tole, mái tole) găn liên với phân đât diện tích 87.9m2 thuộc thửa đất số 125, tờ bản đô sô 41 tại các điêm 6, 7, 38, 37 theo Ban trích đo hiện trạng khu đất do Công ty TNHH Đ lập ngày 20/8/2025 và ông P, bà L có nghĩa vụ giao trả cho bà T số tiền 305.000.000đ. [3.2.2] Khi giao kết hợp đồng, ông P, bà L đã giao cho bà T giữ Khế ước mua trả chậm nền nhà số 27 MK2/KƯ.CTDCVL.BQL ngày 31/10/2013, Quyết định số 1549/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố L và các văn bản, chứng từ liên quan đên lô nên sô B, đường sô C thuộc Cụm dân cu vượt lũ M, xã M, thành phố L nên bà T buộc phải biết tại thời điểm chuyển nhượng ông P, bà L chưa được câp giây chứng nhận quyên sử dụng đất và không được quyên chuyên nhượng nhà, đât.

Do đó, hai bên đều có lôi ngang nhau và môi bên phải chịu 50% giá trị thiệt hại. Giá trị thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong vụ án là sự chênh lệch của giá trị nhà, đất chuyển nhượng từ thời điểm chuyển nhượng đến thời điểm định giá. [3.2.3] Căn cứ theo Chứng thư thẩm định giá số 366-2025/CT-VVAC do Công ty T2 lập ngày 27/8/2025 thì giá trị nhà, đất là 607.884.910đ. Thiệt hại chênh lệch giá trị nhà, đất là: 607.884.910đ - 305.000.000đ = 302.884.910đ. Thiệt hại mỗi bên phải chịu với số tiền là 151.442.455đ (302.884.910đ : 2 = 151.442.455đ). Như vậy, ông P, bà L có nghĩa vụ hoàn trả cho bà T tổng số tiền: 305.000.000đ + 151.442.455đ = 456.442.455đ. [3.3] Từ những nhận định trên, Hội đông xét xử châp nhận một phân yêu cầu khởi kiện của bà Nguyên Phương T. Tuyên bô Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất ngày 01/10/2018 giữa bên chuyên nhượng Huỳnh Văn P, Nguyên Thị Hương L với bên nhận chuyên nhượng Nguyên Phương T là vô hiệu. Buộc bà Nguyên Phương T có nghĩa vụ giao trả cho ông Huỳnh Văn P, bà Nguyên Thị Hương L nhà (có câu trúc: nên gạch men, khung gô, vách tole, mái tole) găn liên với phân đất diện tích 87.9m' thuộc thửa đất số 125, tờ bản đồ số 41 tại các điểm 6, 7, 38, 37 theo Bản trích đo hiện trạng khu đất do Công ty TNHH Đ lập ngày 20/8/2025. Buộc ông Huỳnh Văn P, bà Nguyễn Thị Hương L có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nguyễn Phương T số tiền 456.442.455đ. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Phương T việc yêu cầu ông Huỳnh Văn P, bà Nguyễn Thị Hương L trả số tiền 151.442.455đ. [3.4] Quá trình giải quyết vụ án, mặc dù ông Huỳnh Văn P, bà Nguyễn Thị Hương L đã được Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng ông Huỳnh Văn P, bà Nguyễn Thị Hương L không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Phương T, không tham dự phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hoà giải; không tham dự phiên tòa và cũng không 5 cung cấp tài liệu chứng cứ cho Tòa án nên phải chịu hậu quả pháp lý của việc không cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh.

Do đó, Tòa án căn cứ vào những tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để giải quyết theo quy định tại Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[4] Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Phương T tự nguyện chịu chi phí tố tụng với số tiền 9.600.000đ (trong đó chi phí đo đạc là 4.000.000đ, chi phí thâm định giá là 4.800.000đ và chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 800.000đ). Bà T đã thực hiện xong.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: [5.1] Bà Nguyễn Phương T là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí, do đó Hội đồng xét xử miễn án phí cho bà Nguyễn Phương T là phù hợp với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. [5.2] Ông Huỳnh Văn P và bà Nguyễn Thị Hương L phải chịu án phí dân sự sơ thâm với sô tiền là 22.257.698đ.