Bản án 36/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thấm tra tại phiên tòa và căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ do các đương sự cung cấp, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật có tranh chấp giữa các đương sự: Nội dung khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp về giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, bị đơn có nơi cư trú trên địa bàn xã Đ, tỉnh An Giang nên căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định vụ án thuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 7 - An Giang và quan hệ pháp luật của vụ án là "Tranh chấp giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất". Sự vắng mặt của bị đơn tại phiên toà: Bị đơn đã được Tòà án triệu tập xét xử hợp lệ lần thứ hai nhưng đều vắng mặt không có lý do, căn cứ vào khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bị đơn. Việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với phần yêu cầu trả tiền thuê đất đã nhận cầm cố, nhận thấy việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là tự nguyện nên căn cứ vào khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với nội dung yêu cầu buộc ông C trả tiền thuê đất.

[2] Về nội dung vụ án: 2.1 Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu tuyên bố hợp đồng 4 cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu:

Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn đã cung cấp chứng cứ là "Hợp đồng cầm cố chuyển nhượng quyền sử dụng đất" lập ngày 16/3/2024 có chữ ký của bên cầm cố là ông Nguyễn Văn C và bên nhận cấm cố là ông Trần Văn H đồng thời trong hợp đồng còn thể hiện chữ ký xác nhận của các hộ có đất giáp ranh và xác nhận của trưởng ấp R. Nội dung của chứng cứ thể hiện ông C cầm cố cho ông H diện tích đất 8.721,00m2 thuộc các thửa đất số 73 và 79 tờ bản đồ 01 toạ lạc tại ấp R, xã Đ, huyện A, tỉnh Kiên Giang, đất cầm cố do ông Nguyễn Văn K là cha của ông Nguyễn Văn C đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng thể hiện các bên thoả thuận giá cầm cố đối với diện tích đất nêu trên là 150.000.000 đồng và thời hạn cố đất là 06 tháng đồng thời ông C thuê lại đất đã cầm cố để sử dụng với giá 7.500.000 đồng/tháng. Sau khi được Toà án tống đạt thông báo thụ lý vụ án ông C không có ý kiến phản đối yêu cầu khởi kiện và chứng cứ do nguyên đơn đã cung cấp đồng thời không cung cấp chứng cứ chứng minh đã thanh lý hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất với ông H, do đó căn cứ vào Điều 91, Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử giải quyết vụ án theo những chứng cứ đã được thu thập có trong hồ sơ vụ án.

Xét thấy, diện tích đất 8.721,00m' thuộc các thửa đất số 73 và 79 tờ bản đồ 01 toạ lạc tại ấp R, xã Đ, huyện A, tỉnh Kiên Giang (nay là ấp R, xã Đ, tỉnh An Giang) là đất do ông Nguyễn Văn K (là cha của ông H) đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy ông C không phải là chủ thế được quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai đối với diện tích đất nêu trên. Hơn nữa theo quy định tại của Luật đất đai thì giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất cũng không thuộc phạm vi các quyền mà người sử dụng đất được phép thực hiện.

Do đó, việc thỏa thuận cầm cố quyền sử dụng đất giữa các đương sự là vi phạm pháp luật nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự. Tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự quy định đối với giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Từ những căn cứ trên, nhận thấy nội dung yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn là có căn cứ pháp luật do đó trong thảo luận và Nghị án Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 117, Điều 122, Điều 131 Bộ luật dân sự thống nhất chấp 5 nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất xác lập ngày 16/3/2024 giữa ông H với ông C đối với diện tích đất cầm cố là 8.721,00m' thuộc các thửa đất số 73 và 79 tờ bản đồ 01 toạ lạc tại ấp R, xã Đ, huyện A, tỉnh Kiên Giang do ông Nguyễn Văn K đứng tên quyền sử dụng đất là vô hiệu. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Đối với số tiền cầm cố đất, cần buộc ông C có trách nhiệm hoàn trả cho H số tiền 150.000.000 đồng. Đối với đất cầm cố và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Nguyễn Văn K do ông C đang trực tiếp quản lý sử dụng nên không xem xét việc buộc ông H giao trả lại cho ông C. Các đương sự không có yêu cầu giải quyết đối với thiệt hại (nếu có) của hợp đồng vô hiệu nên không đề cập xem xét. 2.2 Đối với yêu cầu đòi tiền cho thuê đất cầm cố, tại phiên toà đại diện của nguyên đơn đã rút phần yêu cầu này nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự đình chỉ nội dung yêu cầu đòi tiền cho thuê đất cầm cố của nguyên đơn.

[3] Về ý kiến phát biểu về việc tuân theo pháp luật tố tụng và đề nghị hướng giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát khu vực 7 - An Giang tại phiên tòa là có cơ sở và căn cứ pháp luật nên Hội đồng xét xử đã xem xét và ghi nhận trong quá trình giải quyết vụ án.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên buộc ông C là bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí đối với nghĩa vụ giao trả tiền cầm cố đất là (150.000.000 đồng x 5% = 7.500.000 đồng). Tổng cộng tiền án phí ông C phải nộp là 7.800.000 đồng. Ông H đã được xét miễn nộp tiền tạm ứng án phí khi thụ lý hồ sơ vụ án nên không xem xét trách nhiệm hoàn trả.