Bản án 02/2026/DS-GĐTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1]. Xét kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên về việc hủy một phần Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2025/QĐST-DS ngày 08/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Điện Biên đối với nội dung: “Công 3 nhận quyền sử dụng đất của bà Đào Thị M đối với thửa đất số: 1004, tờ bản đồ số: 337 - đ diện tích: 340m2 (theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số: 1324 - 2019 của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Điện Biên); địa chỉ thửa đất: Đội C, xã Thanh X, huyện Điện. Thời điểm sử dụng đất: từ năm 1992”. [1.1]. Về thỏa thuận công nhận quyền sử dụng đất của bà Đào Thị M đối với thửa đất số: 1004, tờ bản đồ số: 337 - đ diện tích: 340m2 (theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số: 1324 - 2019 của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Điện Biên); địa chỉ thửa đất: Đội C, xã Thanh X, huyện Điện. Khoản 7; khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”; “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất”. Thửa đất số 1004, tờ bản đồ số 337 - đ, diện tích 340m2 của bà Đào Thị M được Ủy ban nhân dân huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CQ 4901xx, số vào sổ CH 039xx, cấp ngày 14/4/2020, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất này đã bị Uỷ ban nhân dân huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên thu hồi theo Quyết định số 1591/QĐ-UBND, ngày 10/7/2024. Lý do thu hồi: Cấp không đúng nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể: Tại thời điểm đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất 1004, tờ bản đồ 337-đ, do bà Đào Thị M đang sử dụng thuộc trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân xã Thanh X xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, tuy nhiên, phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đào Thị M không đảm bảo về mặt pháp lý, thành phần tham gia trong Phiếu lấy ý kiến không đúng theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. [1.2]. Về thỏa thuận công nhận “Thời điểm sử dụng đất: từ năm 1992”: Khoản 4 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Việc xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất “…phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm 4 bắt đầu sử dụng đất …” ông K chỉ là người nhận chuyển nhượng không có thẩm quyền xác nhận việc bà M sử dụng đất từ năm 1992. Mặt khác, Điều 131 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “.. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả” theo quy định này thì bà M có nghĩa vụ trả tiền cho ông K, ông K trả lại đất cho bà M. Vì vậy nội dung thỏa thuận công nhận quyền sử dụng đất của bà Đào Thị M đối với thửa đất số 1004, tờ bản đồ số 337 - đ, diện tích 340m2 (theo Mảnh trích đo chỉnh lý bản đồ địa chính số 1324 - 2019 của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Điện Biên); địa chỉ thửa đất: Đội C, xã Thanh X, huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên. Thời điểm sử dụng đất: Từ năm 1992 là thỏa thuận trái pháp luật. Thỏa thuận của bà M và ông K về quyền sử dụng đất của bà M đối với thửa số 1004 và thời điểm sử dụng đất từ năm 1992 là trái quy định của Luật Đất đai năm 2013; Bộ Luật dân sự năm 2015, nhưng Tòa án nhân dân khu vực 2 - Điện Biên lại công nhận nội dung thỏa thuận này của đương sự là vi phạm quy định tại điểm b khoản 2 Điều 205 của Bộ Luật tố tụng dân sự: “nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

[2]. Từ những nhận định nêu trên, xét thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 02/2026/KN-DS ngày 08/4/2026 của Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên hủy một phần Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2025/QĐST-DS ngày 08/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Điện Biên đối với nội dung: “Công nhận quyền sử dụng đất của bà Đào Thị M đối với thửa đất số: 1004, tờ bản đồ số: 337 - đ diện tích: 340m2 (theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số: 1324 - 2019 của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Điện Biên); địa chỉ thửa đất: Đội C, xã Thanh X, huyện Điện. Thời điểm sử dụng đất: từ năm 1992” giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm là có căn cứ. Căn cứ khoản 3 Điều 343; khoản 2 Điều 345; Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2025, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 02/2026/KN-DS ngày 08/4/2026 của Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên.

[3]. Án phí: Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định lại khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Mặc dù không nằm trong phạm vi kháng nghị giám đốc thẩm tuy nhiên Hội đồng xét xử giám đốc thẩm đề nghị Tòa án nhân dân khu vực 2 – Điện Biên rút kinh nghiệm khi xét xử sơ thẩm lại cần xác định đầy đủ, đúng quan hệ pháp luật tranh chấp theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Bởi các lẽ trên, 5