Bản án 446/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Về thủ tục tố tụng:

[1] Theo yêu cầu khởi kiện, phản tố và yêu cầu độc lập của các đương sự trong vụ án, cấp sơ thẩm xác định “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản” theo khoản 2, 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự là có căn cứ.

[2] Ngoài Ngân hàng TMCP X, bà Đặng L1, ông Lâm Quang H2 có mặt, các đương sự liên quan còn lại vắng mặt, xét không ảnh hưởng đến việc giải quyết kháng cáo.

Do đó, căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, phiên tòa phúc thẩm vẫn tiến hành theo quy định. * Về nội dung: Xét các nội dung kháng cáo:

[3] Đối với kháng cáo của nguyên đơn, thấy rằng: như cấp sơ thẩm đã nhận định do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn xác lập vào ngày 09/4/2015 bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực theo quy định vi phạm Điều 167 Luật đất đai năm 2013; không thể hiện giá chuyển nhượng, số tiền chuyển nhượng theo quy định tại Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 và giấy chứng nhận QSDĐ của ông L đang thế chấp tại Ngân hàng. Đồng thời tại thời điểm xác lập giao dịch, diện tích đất chuyển nhượng không đủ diện tích tách thửa theo Điều 4 Quyết định số 19/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND thành phố C quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Như vậy giao dịch vi phạm cả hình thức lẫn nội dung, nên giao dịch vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 124, 127, 128, 134 Bộ luật dân sự năm 2005. Cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu giao dịch giữa nguyên đơn với bị đơn theo Giấy chuyển nhượng nhà đất ngày 09/4/2015 đối với diện tích 32,1m2 thửa đất 17, tờ bản đồ 90 và không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

[4] Đối với kháng cáo của bị đơn không đồng ý bồi thường thiệt hại với số tiền 296.770.000đ cho nguyên đơn, xét rằng: theo Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.... Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Đối chiếu trong trường hợp này cả hai bên đều có lỗi như nhau, bởi lẽ văn bản chuyển nhượng là giấy tay, không lập hợp đồng với đầy đủ nội dung theo quy định và không công chứng, chứng thực, diện tích đất chuyển nhượng nhỏ không được phép tách thửa, giấy tờ về đất đang thế chấp tại Ngân hàng tức không được phép tham gia giao dịch. Các đương sự vẫn biết rằng pháp luật ràng buộc khi tham gia giao dịch liên quan đến tài sản là nhà, đất phải tuân thủ pháp luật một cách tuyệt đối, thế nhưng các bên đã mặc nhiên bỏ qua những thủ tục mà pháp luật buộc phải chấp hành.

Do đó, cả hai bên cùng có lỗi làm cho giao dịch bị vô hiệu, cấp sơ thẩm xác định mỗi bên lỗi 50% và buộc bị đơn bồi 8 thường 50% cho nguyên đơn cộng với số tiền nhận chuyển nhượng phải trả lại, tổng cộng 296.770.000đ là có căn cứ và đúng quy định pháp luật.

[5] Đối với kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập bà Đặng L1: Tại phiên tòa tòa phúc thẩm đã thỏa thuận thống nhất với ông H2 là ông H2 sẽ chịu trách nhiệm trả thay bà L1 giá trị căn nhà của ông H số tiền 130.891.000đ, xét đây là sự thỏa thuận tự nguyện nên ghi nhận.

[6] Nguyên đơn và bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp thêm được tài liệu, chứng cứ gì mới; Riêng bà L1 do đã thỏa thuận được với ông H2 tại phiên tòa phúc thẩm.

Do đó, đại diện Viện kiểm sát đề nghị bác kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn; chấp nhận kháng cáo của bà L1; sửa một phần bản án sơ thẩm công nhận sự thỏa thuận tại phiên tòa phúc thẩm giữa bà L1 với ông H2 do khách quan không phải lỗi của cấp sơ thẩm. Các nội dung khác không có kháng cáo, kháng nghị nên không xem xét.

Tuy nhiên, do cấp sơ thẩm không tuyên về lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ nên phúc thẩm cần bổ sung nội dung này cũng như điều chỉnh lại án phí sơ thẩm.

[7] Về án phí phúc thẩm: kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn không được chấp nhận nên phải chịu theo quy định; bà L1 không phải chịu án phí.