Bản án 325/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Đơn kháng cáo của bà Phan Thúy D và V nộp trong thời hạn quy định tại Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được chấp nhận và xem xét theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn bà Phan Thúy D: [2.1] Tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ thể hiện: ngày 22/11/2022 ông Nguyễn Việt H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 984 diện tích 300m² cho ông Đỗ Thanh H2 với giá ghi trong hợp đồng là 150.000.000 đồng (Hợp đồng có số công chứng 3652, quyển số 02/2022/TP/CC- SCC/HĐGD, công chứng tại Văn phòng C3). Sau đó, ngày 20/12/2022 ông Đỗ Thanh H2 và bà Trần Thị T1 tiếp tục chuyển nhượng thửa đất này cho bà Phạm Thị H1 với giá ghi trong hợp đồng là 180.000.000 đồng (Hợp đồng có số công chứng 5770, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD, công chứng tại Văn phòng C2). Cùng ngày 20/12/2022, ông Nguyễn Việt H cũng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 997 diện tích 4.440m² cho bà Phạm Thị H1 với giá ghi trong hợp đồng là 550.000.000 đồng (Hợp đồng có số công chứng 5769, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD, công chứng tại Văn phòng C2).

Tuy nhiên, cũng trong ngày 20/12/2022 các bên gồm: ông Nguyễn Việt H, ông Đỗ Thanh H2 và bà Phạm Thị H1 có lập giấy tay “Thỏa thuận cầm cố đất ký chuyển nhượng”, thể hiện nội dung ông Nguyễn Việt H cầm cố hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay số tiền 350.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/tháng, thời hạn 03 năm và ông H có nghĩa vụ đóng lãi hàng tháng. [2.2] Quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm, bị đơn bà Phạm Thị H1 cũng thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên chỉ là hợp đồng giả cách nhằm bảo đảm cho việc vay tiền, thực tế bà H1 đã giao cho ông Nguyễn Việt H tổng số tiền 650.000.000 đồng. Như vậy, lời trình bày của nguyên đơn phù hợp với lời khai của bà H1 và phù hợp với chứng cứ là tờ “Thỏa thuận cầm cố đất ký chuyển nhượng” do các bên lập. [2.3]

Xét thấy, việc các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực chất nhằm bảo đảm cho khoản vay tiền là giao dịch dân sự giả tạo, che giấu giao dịch vay tài sản. Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân 10 sự năm 2015 thì khi các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo đó vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch đó cũng bị vô hiệu theo quy định pháp luật.

Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/11/2022 giữa ông Nguyễn Việt H và ông Đỗ Thanh H2; hợp đồng ngày 20/12/2022 giữa ông Đỗ Thanh H2, bà Trần Thị T1 với bà Phạm Thị H1 và hợp đồng ngày 20/12/2022 giữa ông Nguyễn Việt H với bà Phạm Thị H1 tất cả là hợp đồng vô hiệu do giả tạo là có căn cứ và đúng theo quy định pháp luật. [2.4] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/01/2023 giữa bà Phạm Thị H1 và bà Phan Thúy D: [2.4.1] Theo lời khai của người đại diện theo ủy quyền của bà Phan Thúy D, giá chuyển nhượng thực tế là 2.400.000.000 đồng, nhưng trong hợp đồng công chứng chỉ ghi 750.000.000 đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, bà D đã cho bà H1 thuê lại đất với giá 15.000.000 đồng/tháng.

Xét thấy, tại thời điểm nhận chuyển nhượng đất, các thửa đất vẫn do phía ông Nguyễn Việt H quản lý, sử dụng. Bà D thừa nhận khi nhận chuyển nhượng đất biết có người đang quản lý đất nhưng vẫn thực hiện giao dịch và ký hợp đồng cho bà H1 thuê lại đất ngay sau khi chuyển nhượng. Điều này cho thấy bà D biết rõ tình trạng thực tế của tài sản nhưng vẫn tiến hành giao dịch. [2.4.2] Mặt khác, giá chuyển nhượng thực tế theo lời trình bày của bà D là 2.400.000.000 đồng chênh lệch rất lớn so với giá ghi trong hợp đồng là 750.000.000 đồng nhưng các bên không xuất trình được chứng cứ chứng minh việc thanh toán khoản tiền này.

Vì vậy, không có căn cứ xác định bà Phan Thúy D là người thứ ba ngay tình khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do các hợp đồng chuyển nhượng trước đó đã bị xác định là vô hiệu, nên bà Phạm Thị H1 không có quyền hợp pháp đối với các thửa đất để chuyển nhượng cho bà Phan Thúy D.

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/01/2023 giữa bà Phạm Thị H1 và bà Phan Thúy D cũng vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Từ những nhận định như nêu trên cho thấy không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bà Phan Thúy D.

[3] Xét kháng cáo của V: [3.1] Ngày 11/7/2023, bà Phan Thúy D và chồng là ông Trương Quốc H3 đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất số 984 và thửa đất số 997 cho V – Chi nhánh H4 để bảo lãnh cho Công ty trách nhiệm hữu hạn X – Cửa hàng X1 vay số tiền 2.550.000.000 đồng.

Xét thấy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, hai thửa đất nêu trên thực tế vẫn do phía ông Nguyễn Việt H và gia đình quản lý, sử dụng. Việc tài sản thế chấp đang do người thứ ba trực tiếp quản lý, sử dụng là tình trạng thực tế có thể nhận biết được thông qua việc kiểm tra, thẩm định thực địa đối với tài sản bảo đảm.

Tuy nhiên, V khi nhận thế chấp chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Phan Thúy D mà không tiến hành thẩm định, kiểm tra thực tế tài sản, không xác minh tình trạng quản lý, sử dụng đất cũng như không làm rõ việc trên đất có người khác 11 đang quản lý, sử dụng. Điều này thể hiện V không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định và kiểm tra tính pháp lý của tài sản bảo đảm theo quy trình nghiệp vụ tín dụng, dẫn đến việc không phát hiện được nguồn gốc và tình trạng pháp lý thực tế của tài sản. [3.2] Mặt khác, như đã phân tích ở trên, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó giữa ông Nguyễn Việt H với ông Đỗ Thanh H2, bà Phạm Thị H1 và sau đó giữa bà Phạm Thị H1 với bà Phan Thúy D đều là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản nên đã bị tuyên vô hiệu.

Do đó, bà Phan Thúy D không có quyền sử dụng đất hợp pháp để đem tài sản này thế chấp cho V. Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, chỉ trong trường hợp người thứ ba ngay tình khi xác lập giao dịch với người có quyền định đoạt tài sản theo đăng ký thì giao dịch mới được pháp luật bảo vệ.

Tuy nhiên, trong vụ án này, V đã không kiểm tra, xác minh tình trạng thực tế của tài sản thế chấp, không phát hiện việc tài sản đang do người khác quản lý, sử dụng nên không thể được xem là người thứ ba ngay tình khi nhận thế chấp tài sản. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 220B.49/2023.HĐBQ/NHCT821 ngày 11/7/2023 ký giữa vợ chồng bà Phan Thúy D, ông Trương Quốc H3 với V – Chi nhánh H4 là hợp đồng vô hiệu theo quy định tại các Điều 117, 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là có căn cứ.

Do đó, kháng cáo của V là không có cơ sở chấp nhận.

[4] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm cho rằng cần hủy một phần bản án sơ thẩm liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thúy D và V do các đương sự không có yêu cầu độc lập đối với giao dịch này, Hội đồng xét xử xét thấy: Trong vụ án này, nguyên đơn yêu cầu tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 984 và 997, đồng thời yêu cầu hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Phan Thúy D. Sau khi được cấp giấy chứng nhận, bà Phan Thúy D đã dùng chính các quyền sử dụng đất này thế chấp tại V để bảo lãnh cho khoản vay của Công ty trách nhiệm hữu hạn X2 T4.

Do đó, hiệu lực của hợp đồng thế chấp gắn liền trực tiếp với tình trạng pháp lý của các quyền sử dụng đất đang tranh chấp. Trong trường hợp các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị hủy thì việc xem xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp là hệ quả pháp lý tất yếu cần được giải quyết trong cùng vụ án. Hơn nữa, V đã tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và có ý kiến đối với giao dịch thế chấp.

Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xem xét giao dịch thế chấp trong cùng vụ án là cần thiết nhằm giải quyết toàn diện quan hệ tranh chấp, tránh phát sinh vụ án khác.

Do đó, quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là không có cơ sở để chấp nhận.

[5]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của người kháng cáo; không chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa; cần thiết giữ nguyên bản án sơ thẩm. 12

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận.