Bản án 25/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích 120,5m2 thuộc thửa đất số 09, tờ bản đồ số TD 03- 2016 tọa lạc xã Q, tỉnh Lâm Đồng nên xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bị đơn Công ty TNHH Đ1 có địa chỉ tại xã Q, tỉnh Lâm Đồng và diện tích đất đang tranh chấp tọa lạc tại xã Q, tỉnh Lâm Đồng.

Vì vậy, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Lâm Đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng và thời hiệu khởi kiện: Trong quá trình giải quyết vụ án các đương sự đã chấp hành đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa, đại diện theo pháp luật của bị đơn có đề nghị xét xử vắng và người đại diện theo uỷ quyền có mặt, căn cứ Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn là có căn cứ. Về thời hiệu khởi kiện đảm bảo còn trong thời hạn theo quy định của Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự. 5 Đối với anh Nguyễn Khoa N và Nguyễn Khoa N1 là con trai bà Lê Thị H và ông Nguyễn Hữu L1 (Là con trai của bà Lê Thị H và ông Nguyễn Hữu L1 là giám đốc và phó giám đốc Công ty Đ1) thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất còn nhỏ đang đi học và không phải là thành viên của Công ty Đ1 nên Tòa án không đưa anh N và N1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Tuy nhiên, anh Nguyễn Khoa N hiện là đại diện theo uỷ quyền của bà Lê Thị H tham gia thực hiện các công việc phát sinh từ quyền và nghĩa vụ của Công ty Đ1.

[3] Về yêu cầu khởi kiện: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất dưới hình thức: Hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà ở thương mại tại dự án Chợ Q, tại thôn B, xã Q, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông, số 13/2017/CNNTM-CQT ngày 13/04/2017 giữa bà Nguyễn Thị L và Công ty TNHH Đ1. Công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đối với phần đất (cùng tài sản trên đất) có diện tích 120,5m2 tại thửa đất số 09, tờ bản đồ số TD 03-2016 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 112111 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh Đ (nay là tỉnh Lâm Đồng) cấp ngày 10/10/2016 mang tên Công ty TNHH Đ1 tọa lạc xã Q, tỉnh Lâm Đồng. Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc thể hiện: Diện tích đất nguyên đơn đang sử dụng là 120.5 m2 trùng khớp với diện tích đất đã được cấp tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 112111 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh Đ (nay là tỉnh Lâm Đồng) cấp ngày 10/10/2016 mang tên Công ty TNHH Đ1. Có tứ cận như sau: Phía Bắc giáp thửa B12; phía Nam giáp thửa B24; phía Đông giáp thửa A3 DT91 và A4 DT90; phía Tây giáp TĐ

10. Theo Chứng thư thẩm định giá số 211/2026/231/CT-VNJP-ĐNg của Công ty Cổ phần T1 thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có tổng giá trị là 1.185.384.000 đồng, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 826.543.000 đồng và giá trị tài sản trên đất (căn nhà xây cấp 4) có giá trị là 322.841.000 đồng. Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên đã ký kết ngày 13/04/2017 (Hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà ở thương mại tại dự án Chợ Q, tại thôn B, xã Q, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông, số 13/2017/CNNTM-CQT ngày 13/04/2017 giữa bà Nguyễn Thị L và Công ty TNHH Đ1), Hội đồng xét xử, xét thấy: Về đối tượng của hợp đồng: Là quyền sử dụng đất đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2016 mang tên Công ty TNHH Đ1. Do vậy, đối tượng của hợp đồng được quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Về chủ thể ký hợp đồng: Bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị L và bên sang nhượng là Công ty TNHH Đ1 đại diện bà Lê Thị H (chức vụ giám đốc, là đại 6 diẹn theo pháp luật của Công ty) đã tự nguyện ký hơp đồng, khi ký hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng: Ngày 13/4/2017 hai bên xác lập Hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà ở thương mại tại dự án Chợ Q nhưng bản chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng hình thức đánh máy trên giấy A4, có chữ ký, chữ viết hai bên, có đóng dấu của Công ty TNHH Đ1, không thực hiện việc công chứng, chứng thực, không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vi phạm về mặt hình thức.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất của các bên là hoàn toàn tự nguyện, các bên đều có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, mục đích và các nội dung giao dịch trong hợp đồng không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Mặt khác, bên nhận chuyển nhượng đất là bà Nguyễn Thị L đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ (đã trả được 600.000.000đ/900.000.000đ tiền chuyển nhượng đất). Ngoài ra, sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, Công ty Đ1 đã giao diện tích đất, tài sản trên đất cho bà L quản lý, sử dụng, sửa sang lại nhà cửa, buôn bán và sinh sống từ năm 2017 đến nay. Tại phiên toà, người đại diện theo uỷ quyền của bà H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông L1 cho rằng Công ty Đ1 chưa giao đất và nhà cho bà L, mà do bà L tự ý phá cửa vào ở và Công ty đã cho người xuống làm việc.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, bà H (Là đại diện theo pháp luật của Công ty Đ1) thừa nhận là đã giao đất, nhà ở trên đất cho bà L quản lý, sử dụng và đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất đã ký kết với bà L. Theo Hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà ở thương mại tại dự án Chợ Q, tại thôn B, xã Q, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông, số 13/2017/CNNTM-CQT ngày 13/04/2017 giữa bà Nguyễn Thị L và Công ty TNHH Đ1 các bên thoả thuận tổng số tiền chuyển nhượng là 900.000.000đ, khấu trừ các khoản tiền trước đó còn lại số tiền là 608.000.000đ, bà L có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Đ1 làm 03 đợt, cụ thể đợt 1 ngày 13/7/2017 trả số tiền 250.000.000đ, đợt 2 ngày 27/4/2017 trả tiếp số tiền 50.000.000đ, khi trả xong số tiền đợt 1 và đợt 2 thì Công ty Đ1 phải giao đất và tài sản trên đất cho bà L. Thực tế, bà L đã trả cho Công ty Đ1 số tiền đợt 1 và đợt 2 (Có phiếu thu kèm theo) nên việc Công ty Đ1 (theo bà H trình bày) đã bàn giao đất và nhà trên đất cho bà L quản lý, sử dụng là phù hợp. Theo khoản 4 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:“Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Toà án giải quyết vụ án dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc”. Do vậy, việc anh N và ông L1 cho rằng Công ty Đ1 chưa bàn giao đất và nhà ở trên đất cho bà L là không có căn cứ. Xét yêu cầu của bà H đề nghị bà L là nguyên đơn phải trả số tiền lãi 1,5%/tháng đối với số tiền sang nhượng đất còn thiếu là 300.000.000đ là không có căn cứ để chấp nhận do các bên thoả thuận trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến ngày 25/12/2017 phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên giấy CNQSD 7 đất nhưng các bên vẫn chưa thực hiện (quá trình giải quyết vụ án bà H thừa nhận do Giấy CNQSD đất làm chưa xong, đến khi làm xong thì lại bận việc nên chưa thực hiện được việc sang nhượng cho bà L) nên việc yêu cầu tính lãi là không có căn cứ.

Tuy nhiên, tại phiên toà nguyên đơn đồng ý hỗ trợ thêm cho bị đơn số tiền 50.000.000đ, là tự nguyện, không trái pháp luật cần được ghi nhận. Xét quan điểm của người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn (anh N) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (ông L1) tại phiên toà không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng việc nguyên đơn và bị đơn ký kết hợp đồng sang nhượng đất, tài sản gắn liền trên đất là có, đại diện theo pháp luật của bị đơn đã thừa nhận và đồng ý tiếp tục thực hợp đồng nên việc anh N và ông L1 không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất là không có căn cứ để chấp nhận. Tại thời điểm xác lập, giao dịch này có đủ điều kiện hiệu lực theo quy định tại Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015. Do vậy, việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở ngày 13/4/2017 giữa nguyên đơn và bị đơn đối với diện tích đất 120.5m2, đo đạc thực tế 120.5m2 là phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và phù hợp với tinh thần của Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 07 tháng 9 năm 2022. Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 112111 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh Đ (nay là tỉnh Lâm Đồng) cấp ngày 10/10/2016 mang tên Công ty TNHH Đ1. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà bên phía bị đơn cho rằng hiện Công ty Đ1 đang giữ, không không có thế chấp cho ai hay thế chấp cho tổ chức tín dụng nào.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hiệu lục của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại “Hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà ở thương mại tại dự án Chợ Q, tại thôn B, xã Q, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông số 13/2017/CNNTM- CQT ngày 13/04/2017 giữa bà Nguyễn Thị L và Công ty TNHH Đ1” đối với diện tích 120,5m2 tại thửa đất số 09, tờ bản đồ số TD 03-2016, tọa lạc xã Q, tỉnh Lâm Đồng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 112111 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh Đ (nay là tỉnh Lâm Đồng) cấp ngày 10/10/2016 mang tên Công ty TNHH Đ1. Buộc Công ty Công ty TNHH Đ1 phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/04/2017. Buộc bà Nguyễn Thị L phải trả cho Công ty Đ1 tổng số tiền 350.000.000đ (Trong đó có 300.000.000đ tiền chuyển nhượng đất còn nợ và 50.000.000đ tiền hỗ trợ thêm cho bị đơn) là có căn cứ và phù hợp.

[4] Về chi phí tố tụng: Tổng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và thẩm định giá tài sản là 20.000.000 đồng, do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng.

Tuy nhiên, tại phiên tòa nguyên đơn đồng 8 ý chịu toàn bộ số tiền chi phí tố tụng nên tiền chi phí tố tụng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phi tố tụng nguyên đơn đã nộp tạm ứng.

[5] Về án phí: Tại phiên toà nguyên đơn đồng ý chịu toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm gồm án phí của tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giá ngạch là 300.000 đồng và tiền án phí dân sự sơ thẩm tương đương với số tiền chuyển nhượng đất phải trả cho bị đơn là 17.500.000 đồng nhưng nguyên đơn là người già trên 60 tuổi (sinh năm 1950). Do vậy, căn cứ điểm đ Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án; nguyên đơn được miễn nộp số tiền án phí dân sự sơ thẩm nêu trên theo quy định của pháp luật.

[6] Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[7] Xét quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 7 – Lâm Đồng là có căn cứ cần chấp nhận.