Bản án 292/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ và kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ là trong thời hạn quy định tại Điều 280 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được chấp nhận và xem xét theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát: [2.1] Về việc thu thập chứng cứ và xác minh của cấp sơ thẩm: Kháng nghị của Viện kiểm sát cho rằng cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chưa xác minh tình trạng pháp lý, quy hoạch thửa đất là có cơ sở.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử xét thấy: Các thiếu sót này không làm thay đổi bản chất vụ án. Bởi lẽ, căn cứ vào lời khai của các đương sự và tài liệu do Ủy ban nhân dân cung cấp thể hiện rõ tại thời điểm chuyển nhượng (ngày 31/10/2018), ông Phạm Văn H chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất chuyển nhượng, đồng 6 thời thửa đất thuộc diện đã có quyết định thu hồi nhưng chưa được giao đất hợp pháp lại.

Do đó, dù có thu thập bổ sung các tài liệu như kháng nghị nêu thì cũng không làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch.

Vì vậy, không cần thiết phải hủy án sơ thẩm mà chỉ cần sửa án là đảm bảo giải quyết vụ án đúng pháp luật. [2.2] Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 31/10/2018 giữa ông Nguyễn Văn Đ và ông Phạm Văn H là giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm giao kết, bên chuyển nhượng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của luật, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

Vì vậy, có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. [2.3] Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu có lỗi. Ông Đ đã giao cho ông H, bà M số tiền 500.000.000 đồng; Giá chuyển nhượng thỏa thuận: 550.000.000 đồng; Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp: 1.827.687.600 đồng; Chênh lệch giá trị: 1.827.687.600 – 550.000.000 = 1.277.687.600 đồng. Xét lỗi của các bên: Ông H chuyển nhượng đất khi không đủ điều kiện pháp lý; Ông Đ biết hoặc phải biết tình trạng pháp lý đất nhưng vẫn nhận chuyển nhượng, xây dựng nhà.

Do đó, xác định lỗi của mỗi bên là 50%. Xét mức độ thực hiện hợp đồng: ông Đ đã thanh toán 500.000.000/550.000.000 đồng, tương đương khoảng 90,9% giá trị hợp đồng. Từ đó, thiệt hại thực tế của ông Đ được xác định theo công thức: Chênh lệch giá, toán nhân với (1.277.687.600×50%×90,9% ≈ 580.000.000 đồng (làm tròn). Như vậy, ngoài việc hoàn trả 500.000.000 đồng đã nhận, ông H và bà M phải liên đới bồi thường cho ông Đ khoảng 580.000.000 đồng. Tổng cộng nghĩa vụ thanh toán: 1.080.000.000 đồng. Cấp sơ thẩm chưa xem xét khoản bồi thường này là chưa giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, nên cần sửa án đối với nội dung này. lỗi của bị đơn, nhân với lệ đã thanh tỷ tỷ lệ [2.4] Về căn nhà và phần tôn: Phần nhà do ông Đ xây dựng và phần tôn do ông H dựng đều nằm trên diện tích đất do Nhà nước quản lý, chưa được cấp quyền sử dụng hợp pháp cho các bên. Đây là quan hệ liên quan đến lĩnh vực quản lý hành chính nhà nước đối với lĩnh vực đất đai.

Do đó, Toà án cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết các yêu cầu khởi kiện liên quan đến hai tài sản này là có căn cứ, đúng thẩm quyền và phù hợp quy định pháp luật. Hội đồng xét xử phúc thẩm kiến nghị cơ quan có thẩm quyền quản lý hành chính nhà nước về đất đai tại địa phương, có trách nhiệm kiểm tra, xác minh và xử lý theo quy định đối với hành vi xây dựng các công trình trên đất do Nhà nước quản lý nêu trên theo đúng quy định của pháp luật. 7

[3]

Từ những phân tích trên: Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn; chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát theo hướng sửa một phần bản án sơ thẩm liên quan đến phần bồi thường thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm do ông Đ là người cao tuổi. Ông Phạm Văn H và bà Bùi Thị M có nghĩa vụ liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch tính trên số tiền 1.080.000.000 đồng phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Đ.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn Đ không phải chịu do kháng cáo của ông được chấp nhận một phần.

[6] Về chi phí tố tụng: Buộc nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải có nghĩa vụ chịu ½ chi phí tố tụng do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận một phần.