Bản án 104/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Bà Tô Thanh T1 yêu cầu xét xử vắng mặt có lý do, nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Tranh chấp giữa các đương sự được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại các Điều 26, 35 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Số 49N09/HĐCN-CM1của nguyên đơn, xét thấy, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, Công ty cổ phần N1 đã sang nhượng cho bà Nguyễn Thị L phần đất nền vị trí số 49, lô N, diện tích 135,1m2 thuộc khu dân cư P quốc lộ A - khu A, phường L, tỉnh Cà Mau với giá 4.296.180.000đ, cùng với thỏa thuận, Công ty phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L khi bà L đã thanh toán xong tiền sang nhượng. Việc thỏa thuận này được thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Số 49N09/HĐCN-CM1, không ghi ngày tháng năm, được ký kết giữa bên chuyển nhượng là Công ty cổ phần N1 và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị L. Theo các bên trình bày là được ký kết ngày 18/6/2029 (Bút lục số 25-27). Quá trình thực hiện hợp đồng, bà L đã thanh toán đủ cho Công ty số tiền sang nhượng là 4.296.180.000đ và bà L đã nhận nền để quản lý, sử dụng từ 20/6/2019 (Bút lục số 49-60). Theo Công văn số 2441/SNNMT-VPĐKĐĐ ngày 23/3/2026 của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh C, thì hiện nay vị trí nền số 49 lô N09, diện tích 135,1m2 thuộc thửa số 91, tờ bản đồ số 89, phường L chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty N1, do đó việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vị trí nêu trên là không phù hợp quy định pháp luật.

Tuy nhiên, vị trí đất nền mà các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng phù hợp với dự án và bản vẽ quy hoạch phân lô đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các bên đã giao nhận đủ tiền sang nhượng, đã giao nhận, quản lý, sử dụng, khai thác giá trị sử dụng vị trí nền sang nhượng, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có thiện chí, trung thực trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty cổ phần N1 phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nêu trên, thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản.

[4] Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng của nguyên đơn, xét thấy, tại quy định tại hợp đồng và biên bản thỏa thuận ngày 16/6/2019, các bên đều thỏa thuận, Công ty có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày biên bản thỏa thuận ngày 5 16/6/2019 được ký kết, tức là từ ngày 16/6/2019 cho đến ngày 16/6/2021. Thực tế bà L khai thác giá trị đất từ ngày bà cho bà Tô Thanh T1 thuê với giá 7.000.000đ/tháng từ ngày 28/6/2025 cho đến nay, không khai thác được hiệu quả sử dụng đất từ ngày 16/6/2021 cho đến ngày 28/6/2025 nên thiệt hại thực tế được tính từ ngày 16/6/2021 cho đến ngày 28/6/2025, làm tròn là 48 tháng với mức thiệt hại được tính là 1.000.000đ/tháng theo yêu cầu của nguyên đơn, thì Công ty phải bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng cho bà L số tiền 48.000.000đ. Không chấp nhận khoản tiền bồi thường thiệt hại chênh lệch số tiền 10.000.000đ.

[5] Đối với hợp đồng thuê nhà đất giữa bà L với bà Tô Thanh T1, xét thấy, hiện nay bà L và bà T1 không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này, khi nào có tranh chấp sẽ khởi kiện bằng vụ án khác theo quy định nên không đề cập xem xét trong vụ án này.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm, bà Nguyễn Thị L phải chịu đối với yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận, tuy nhiên bà L là người trên 60 tuổi, có đơn xin miễn án phí dân sự sơ thẩm nên được miễn nộp. Bà L đã được miễn dự nộp nên không đặt ra việc hoàn lại. Công ty cổ phần N1 phải chịu theo quy định đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.