Bản án 1174/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng [1.1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Văn T do người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Quang V thực hiện trong thời hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. [1.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Quang V có mặt; người đại diện theo ủy quyền khác của nguyên đơn là ông Trần Đăng Q vắng mặt. Bị đơn bà Nguyễn Thị Quỳnh N vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Như Ý1, ông Trần Ngọc M, bà Nguyễn Thị Cẩm T1 vắng mặt; đại diện Ủy ban nhân dân phường T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Những người vắng mặt đều thuộc trường hợp đã được triệu tập hợp lệ hoặc có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt họ theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Văn T: Ông Huỳnh Văn T kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận giao dịch chuyển nhượng nhà, đất lập ngày 30/8/2024 giữa ông và bà Nguyễn Thị Quỳnh N. Nguyên đơn cho rằng các bên đã thực hiện xong việc giao nhận tài sản và tiền, giao dịch đã được thực hiện trên hai phần ba nghĩa vụ nên đủ điều kiện được công nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự. Hội đồng xét xử xét thấy, ngày 30/8/2024, bà Nguyễn Thị Quỳnh N lập giấy chuyển nhượng nhà, đất cho ông Huỳnh Văn T với giá 900.000.000 đồng đối với căn nhà số 637/16/8 và phần đất kèm theo. Sau khi lập giấy chuyển nhượng, ông T đã giao đủ tiền cho bà N, bà N đã bàn giao nhà đất để ông T quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và Công văn số 125/UBND-KT ngày 08/4/2025 của UBND phường P, Quyết định số 2697/QĐ- UB ngày 14/6/2002; Quyết định số 1230/QĐ-UBND ngày 11/4/2013; Quyết định số 2260/QĐ-UBND ngày 10/5/2022 của UBND thành phố T, có đủ cơ sở xác định phần đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng thuộc quỹ đất công do Nhà nước quản lý, không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Nguyễn Thị Quỳnh N. Mặt khác, tại thời điểm xác lập giao dịch, bà Nguyễn Thị Quỳnh N không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Nội dung giấy chuyển 7 nhượng ngày 30/8/2024 cũng thể hiện rõ đối tượng chuyển nhượng là “đất công”. Như vậy, giao dịch giữa ông T và bà N không chỉ vi phạm quy định về hình thức mà còn vi phạm điều cấm của pháp luật về đất đai do đối tượng của giao dịch là đất công thuộc quyền quản lý của Nhà nước, không được phép chuyển nhượng. Đây là trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối với lập luận của nguyên đơn cho rằng giao dịch đã được thực hiện trên hai phần ba nghĩa vụ nên được công nhận theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử xét thấy Điều 129 chỉ được áp dụng đối với trường hợp giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong vụ án này, giao dịch chuyển nhượng có đối tượng là đất công, thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật nên không thuộc trường hợp được công nhận theo Điều 129 Bộ luật Dân sự. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không xuất trình được tài liệu, chứng cứ mới làm thay đổi bản chất vụ án hoặc làm phát sinh căn cứ để công nhận giao dịch chuyển nhượng.

Do đó, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

[3] Về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu Do hợp đồng chuyển nhượng ngày 30/8/2024 vô hiệu nên hậu quả pháp lý được giải quyết theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Sau khi giao kết hợp đồng, ông Huỳnh Văn T đã giao cho bà Nguyễn Thị Quỳnh N số tiền 900.000.000 đồng; bà N đã giao nhà và đất cho ông T sử dụng.

Vì vậy, bà N có nghĩa vụ hoàn trả cho ông T số tiền đã nhận là 900.000.000 đồng. Đối với diện tích đất tranh chấp, kết quả xác minh thể hiện đây là đất công do Nhà nước quản lý.

Do đó, ông T không có quyền tiếp tục quản lý, sử dụng. Các công trình, tài sản được tạo lập trên đất công phải được tháo dỡ, di dời để giao trả đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý theo quy định của pháp luật đất đai. Xét lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu, cả ông T và bà N đều biết hoặc phải biết phần đất giao dịch là đất công, bà N không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn thực hiện việc chuyển nhượng.

Do đó, cả hai bên đều có lỗi ngang nhau làm cho giao dịch vô hiệu nên không đặt ra trách nhiệm bồi thường thiệt hại giữa các bên. Đối với diện tích đất 116,6m² thuộc một phần thửa đất số 84-610, tờ bản đồ số 127 tọa lạc tại khu phố P, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh, căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, có đủ cơ sở xác định đây là đất công thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý.

Do đó, ông Huỳnh Văn T không có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên. Việc quản lý, xử lý diện tích đất 8 công và tài sản trên đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết trong vụ án này.

[4] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân là phù hợp với tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ và nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[5]

Từ những phân tích trên, xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với quy định của pháp luật.

Do đó, kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Văn T không có căn cứ chấp nhận.

[6] Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.