Bản án 355/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 12

[1] Đơn kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lường Thị H1 được nộp trong hạn luật định, có nội dung, hình thức và phạm vi kháng cáo phù hợp với quy định tại các điều 271, 272 và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên đủ điều kiện xét xử theo trình tự phúc thẩm.

[2] Căn cứ và các chứng cứ, tài liệu và trình bày của các đương sự trong quá trình tố tụng, có đủ căn cứ khẳng định: nguồn gốc các diện tích đất mà nguyên đơn vợ chồng ông T (khi còn sống) - bà L và bà H1 đang tranh chấp có nguồn gốc ban đầu là của vợ chồng ông Phan Doãn D, bà Nguyễn Thị N. Ngày 10/11/1999, ông D thoả thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông T - bà L một phần với diện tích 350m2 (đất ruộng) với giá 500.000đồng tương đương với 01 chỉ vàng 24k 99%, thời điểm này ông D, bà N chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là: GCNQSDĐ), nay phần đất này thuộc 01 phần của thửa 270 (giáp thửa 279 và tiếp giáp trước mặt nhà đất của bà L), 01 phần thửa 279 (giáp với đường bê tông). Ông T, bà L thanh toán đủ tiền chuyển nhượng và được nhận đất, khi bàn giao đất hai bên không tiến hành đo đạc cụ thể mà chỉ áng chừng, tháng 6/2000 ông T - bà L tiến hành xây nhà ở và sinh sống trên đất từ đó cho đến nay. Sau đó, vợ chồng ông T, bà L bị thất lạc Giấy sang nhượng lập ngày 10/11/1999 nên có nhờ ông D viết lại nhưng ông D tuyên bố ông không sang nhượng đất cho ông T – bà L và cũng do thời điểm này ông D chưa được cấp GCNQSDĐ nên việc sang tên đất và đăng ký kê khai cho ông T, bà L không thực hiện được. Năm 2001, ông D tiếp tục thoả thuận chuyển nhượng 1.000m2 cho bà Lường Thị H1 với giá 19 chỉ vàng, theo chỉ dẫn của bà H1 thì phần đất vợ chồng bà nhận chuyển nhượng bao gồm toàn bộ thửa 270, 279, tờ bản đồ số 41, trong đó bao gồm cả phần đất đã chuyển nhượng cho ông T - bà L. Ngày 14/4/2001, vợ chồng bà H1 – ông T9 (đã chết) đã giao đủ tiền, thời điểm này ông D - bà N cũng chưa được cấp GCNQSDĐ. Khi chuyển nhượng, vợ chồng ông D, bà N và bà H1 cũng không đo đạc để bàn giao ranh giới đất. Năm 2003, bà H1 chuyển nhượng cho ông Lê Bá D3 20m chiều ngang mặt đường bê tông, chiều dài hết đất khoảng 34m với giá 13 chỉ vàng, có viết giấy tay nhưng hiện không còn. Năm 2004, ông D3 chuyển nhượng 10m chiều ngang đường bê tông dài hết đất cho bà Bùi Thị H4, sau đó bà H4 chuyển nhượng lại đất cho ông Thái Doãn S1, bà Trần Thị Bích N1 (phần đất này ông S1 bà N1 đã được cấp giấy và không liên quan đến phần đất tranh chấp của các bên). Năm 2006, ông D3 chuyển nhượng 10m chiều ngang còn lại cho vợ chồng bà Lê Thị N2, ông Lường Hữu H3 (phần bán cho bà N2 giáp với đất bà H4). Năm 2013, bà N2 chuyển nhượng lại cho ông T, bà L. Phần diện tích đất còn lại 11m chiều ngang, dài hết đất thì bà H1 thỏa thuận đổi đất cho bà L, hai bên có viết giấy đổi đất canh tác ngày 07/11/2004. Đến năm 2015, bà L và bà H1 trả lại đất đổi cho nhau và tiếp tục sử dụng cho đến nay.

[3] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Học T (lúc còn sống) và bà Lê Thị L về yêu cầu ông D, bà N tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 350m2 thuộc 01 phần thửa 270, 01 phần thửa 279 theo giấy sang nhượng ngày 10/11/1999; yêu cầu bà N2 - ông H3 có trách nhiệm cùng với ông D, bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/01/2013 được ký kết giữa bà N2 ông H3 với bà L:

[4] Xét, mặc dù bị đơn ông D (khi còn sống), bà N cho rằng không chuyển nhượng đất cho ông T bà L nhưng căn cứ vào Giấy sang nhượng lập ngày 10/11/1999 giữa ông D với ông T; Kết luận giám định chữ ký, chữ viết của ông D dưới mục 13 “Người sang nhượng” trên Giấy sang nhượng đề ngày 10/11/1999 của V1 -Bộ C2; việc ông T đã thanh toán toàn bộ tiền chuyển nhượng cho ông D, ông T -bà L đã nhận đất, xây nhà, sử dụng đất từ khi nhận chuyển nhượng đến nay; việc ông T-bà L bị thất lạc sau đó tìm lại được Giấy sang nhượng trên cũng như việc cấp GCNQSDĐ của ông D và quá trình sử dụng đất thực tế của các bên thì có căn cứ khẳng định vào ngày 10/11/1999 ông D đã đồng ý chuyển nhượng diện tích 350m2 đất, do thời điểm sang nhượng các bên không tiến hành đo đạc bàn giao ranh giới cụ thể mà chỉ ước chừng, theo đo đạc thực tế hiện nay thì phần đất này có diện tích 211,3m2 thuộc thửa 270B, 148,1m2 thuộc thửa 279B, tổng cộng 359,4m2 (theo trích lục và đo chỉnh lý thửa đất bản đồ địa chính số 2437/2022 ngày 26/4/2022, sơ đồ bổ sung theo bản vẽ số 2437/2022 ngày 24/8/2022). Việc bị đơn cho rằng bị đơn không chuyển nhượng đất cho ông T - bà L nhưng lại ký tên xác nhận vào Giấy sang nhượng và không có ý kiến gì trong suốt quá trình ông T-bà L sử dụng đất là mâu thuẫn. Mặc dù hồ sơ vụ án thể hiện có giấy sang nhượng từ ông D cho bà N2 -ông H3 với nội dung ông D chuyển nhượng cho bà N2 - ông H3 diện tích 365m2 nhưng cả ông D -bà N, bà N2 - ông H3 đều không thừa nhận có việc ông D -bà N chuyển nhượng cho bà N2 -ông H3 diện tích đất này. Song, chính bà N2- ông H3 cũng xác nhận phần đất mà ông bà nhận chuyển nhượng từ ông D3 thì năm 2013 ông bà chuyển nhượng lại cho ông T- bà L. Đồng thời, xét bà H1 xác nhận trong số 1000m2 đất mà bà nhận chuyển nhượng của ông D - bà N thì vào năm 2003 bà chuyển nhượng lại cho ông Lê Bá D3 20m chiều ngang x dài 34m (hơn 700m2). Trong số 20m ngang này, ông D3 lần lượt chuyển nhượng lại cho bà H4 10m ngang vào năm 2004 và chuyển nhượng 10m ngang cho bà N2-ông H3 vào năm 2006 (năm 2013 bà N2-ông H3 tiếp tục chuyển nhượng lại phần đất này cho ông T-bà L). Đồng thời, tại Tòa án cấp sơ thẩm bà H1 cũng khẳng định sau khi nhận chuyển nhượng đất của ông D - bà N bà cũng muốn làm sổ phần đất còn lại (tức phần đất đang tranh chấp) nhưng lúc đó do ông T – bà L đang sử dụng nên bà không làm sổ được và chính bà H1 cũng thừa nhận khi vợ chồng bà nhận chuyển nhượng đất từ ông D -bà N thì ông T-bà L đã sử dụng, đến nay vẫn sử dụng 02 diện tích đất trên. Như vậy, có căn cứ khẳng định phần đất đang tranh chấp chính là phần đất mà ông T- bà L đã nhận chuyển nhượng từ ông D từ ngày 10/11/1999, đến năm 2001 ông D bà N tiếp tục chuyển nhượng cho ông T9 (chồng bà H1) 1000m2 trong đó bao gồm cả phần đất ông D đã chuyển nhượng cho ông T vào ngày 10/11/1999. Toà án cấp sơ thẩm áp dụng hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết số 01/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: công nhận hiệu lực “Giấy sang nhượng đất ngày 10/11/1999” được ký kết giữa ông D và ông T đối với diện tích đất công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện tại “Giấy sang nhượng đất ngày 31/01/2013 ” giữa ông H3 - bà N2 với ông T – bà L đối với diện tích đất 187,5m2 thuộc thửa 270A, 132,6m2 thuộc thửa 279A, tổng cộng 320,1m2 theo trích lục và đo chỉnh lý thửa đất bản đồ địa chính số 2437/2022 ngày 26/4/2022. theo sơ đồ bổ sung bản vẽ số 2437/2022 ngày 24/8/2022 là có căn cứ.

Do đó, cần giữ nguyên Bản án sơ thẩm về phần này.

[5] Xét yêu cầu độc lập và yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà H1: 14

[6] Đối với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất thể hiện tại Giấy nhượng đổi đất canh tác lập ngày 07/11/2004 giữa ông T9 (chồng bà H1) và ông T (BL 808): hợp đồng này có nội dung bà L đổi cho bà H1 - ông T9 sử dụng diện tích 390m2 (ngang 10m x dài 39m) đất trồng cây lâu năm thuộc thửa 242, tờ 41 có diện tích 2161m2 mà ông T - bà L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 30/6/2006; bà H1 - ông T9 đổi cho ông T - bà L sử dụng 300m2 (ngang 10m x dài 30m) đất ruộng tiếp giáp trước nhà ông T, phần đất này khi đổi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xét, việc các bên đổi đất cho nhau khi chưa bên nào được cấp GCNQSDĐ và chỉ được lập bằng giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực hợp đồng là vi phạm pháp luật cả về hình thức và nội dung của hợp đồng theo quy định tại các điều các diều 131, 133, 136, 699, 700, 701, 702, 703, 704 Bộ luật dân sự năm 1995; các điều 106, 126 Luật đất đai năm 2003; Điều 147 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cả bà L và bà H1 đều thừa nhận vào năm 2015 hai gia đình đã lấy lại đất, không thực hiện việc đổi đất cho nhau nữa, bà H1 yêu cầu Tòa tuyên bố giấy nhượng đổi đất canh tác ngày 07/11/2004 giữa ông T9 - bà H1 và ông T - bà L vô hiệu thì nguyên đơn bà L cũng đồng ý. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của bà H1, tuyên bố hợp đồng chuyển đổi đất vô hiệu là phù hợp pháp luật.

[7] Đối với yêu cầu buộc ông T – bà L phải có trách nhiệm trả lại cho bà H1 diện tích đất 211,3m2 thuộc thửa 270B (thửa tạm thời), diện tích 148,1m2 thuộc thửa 279B (thửa tạm thời) tọa lạc tại xã P (cũ), nay là xã P và yêu cầu buộc ông D - bà N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hai diện tích đất này cho bà H1: như đã phân tích ở trên thấy rằng phần đất này đã ông T- bà L đã nhận chuyển nhượng từ ông D từ ngày 10/11/1999 sau đó ông D – bà N lại chuyển nhượng cho ông T9 (chồng bà H1) vào năm 2001 khi không được sự đồng ý của ông T- bà L.

Do đó, các yêu cầu khởi kiện của bà H1 về phần này không có cơ sở để chấp nhận. Về việc này Tòa án cấp sơ thẩm đã ban hành công văn số 435/2018/CV-TA ngày 05/11/2018 nhận thấy có dấu hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản và đề nghị Cơ quan cảnh sát điều tra xem xét theo quy định pháp luật hình sự. Tại thông báo số 313/TB- CSĐT ngày 21/01/2019 Cơ quan cảnh sát điều tra cho rằng đến thời điểm hiện nay cũng đã hết thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự. Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà H1 có quyền khởi kiện bồi thường thiệt hại tài sản và tách ra giải quyết riêng thành vụ án khác đối với ông D, bà N tại thửa đất số 270B diện tích 211,3m2, thửa đất số 279B diện tích 148,1m2, tổng diện tích 359,4m2, tọa lạc: ấp P, xã P, tỉnh Đồng Nai là phù hợp.

[8] Tại Tòa án cấp sơ thẩm, với tư cách là người đại diện theo ủy quyền của các anh chị Lê Văn T5, Lê Thị T6, Lê Minh T7, Lê Thị T8 bà H1 rút yêu cầu độc lập của những người này đối với yêu cầu tuyên bố giấy nhượng đổi đất canh tác ngày 07/11/2004 giữa ông T9- bà H1 và ông T - bà L vô hiệu; buộc ông T - bà L phải trả lại cho bà H1 và các anh chị T5, T6, T7, T8 diện tích đất 374m2 theo thông báo thụ lý vụ án số 65/2021/TB-TLBS ngày 09/3/2021. Xét, việc rút yêu cầu của bà H1 là tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật nên Tòa án cấp sơ thẩm quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trên theo quy định tại Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự và trả lại tiền tạm ứng án phí dân sự cho những người này là đúng.

Do đó, cần giữ nguyên Bản án sơ thẩm về phần này. 15

[9] Đối với nội dung nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm: “Tại các biên bản xác minh ngày 13/12/2023, biên bản xác minh ngày 21/3/2024 của những người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của ông Phan Doãn D gồm có: bà Nguyễn Thị N, ông Phan Doãn D1, bà Phan Thị T3, ông Phan Doãn D2, bà Phan Thị S, ông Phan Doãn C, bà Phan Thị T4 và ông Phan Doãn C1 thì tại thời điểm chuyển nhượng mặc dù ông C1 là thành viên chung nơi thường trú với ông D nhưng các giao dịch dân sự đều do 01 mình ông D - đại diện hộ gia đình thực hiện, giao dịch dân sự đã hoàn tất. Năm 2006 mặc dù ông D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cấp cho hộ ông Phan Doãn D đối với 02 thửa đất trên tại xã P (nay là xã P) nhưng hộ ông D lại đăng ký thường trú sinh sống tại thửa đất chỗ khác xã G (nay là xã Đ). Tuy nhiên các con của ông D đều đã có gia đình riêng, ở riêng, làm kinh tế riêng. Tại thời điểm chuyển nhượng đất cho ông T năm 1999 và chuyển nhượng đất cho bà H1 năm 2001 thì tiền nhận chuyển nhượng ông D, bà N là người sử dụng định đoạt. Các con của ông D không được quyền định đoạt hay sử dụng gì đối với tài sản này. Bên cạnh đó sau khi ông D chết thì các đồng thừa kế trên đều không đồng ý nhận kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bị đơn. Riêng bà N, ông C1 thì không ghi được ý kiến trình bày về việc kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng. Ông D1, bà T3, ông D2, bà S, ông C, bà T4, ông C1 đều không biết rõ về nguồn gốc 02 thửa đất, không biết việc chuyển nhượng, chuyển đổi đất giữa các bên.

Vì vậy, bà N là bị đơn và cũng là người chịu trách nhiệm pháp lý trong vụ án này.”.

Xét thấy, nội dung nhận định này của Bản án sơ thẩm là phù hợp với các tài liệu, chứng cứ khách quan đã thu thập được nên cũng cần giữ nguyên.

[10] Từ những phần tích trên thấy rằng, kháng cáo của bà H1 là không có cơ sở để được chấp nhận. Bản án sơ thẩm được giữ nguyên.

[11] Về quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng và án phí sơ thẩm là phù hợp nên cần giữ nguyên.

[12] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà H1 phải chịu nhưng do bà là người cao tuổi và có yêu cầu được miễn nên thuộc trường hợp được miễn án phí.

[13] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai là có căn cứ nên được chấp nhận.