Bản án 432/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét, thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn bà Trần Ngọc Thanh M có đơn kháng cáo hợp lệ và nộp trong thời hạn luật định theo quy 8 định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng T và ông Lê Quốc K1. Ông K1 đã được Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã triệu tập hợp lệ lần thứ 2 nhưng vẫn vắng mặt không lý do, Văn phòng Công chứng T có đơn xin xét xử vắng mặt các đương sự có mặt tại tòa đồng ý xét xử vắng mặt họ, đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa có ý kiến thủ tục cấp tống đạt đã hợp lệ nên căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử theo thủ tục chung.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn: Bị đơn cho rằng phần đất là do bị đơn chuyển nhượng của nguyên đơn, sau đó bị đơn chuyển ng hượng cho ông K1, nguyên đơn đã làm cam kết giao nhà và tài sản gắn liền trên đất cho bị đơn nhưng không thực hiện. Nay bị đơn yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì thực tế giữa nguyên đơn và bị đơn ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất mà không phải là cho mượn quyền sử dụng đất như nguyên đơn trình bày. [3.1] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 28/9/2020 tại Văn phòng Công chứng T, số công chứng 1895, quyển số 09/2020TP/CC-SCC/HĐGD, với số tiền là 5.000.000.000 đồng. Qua xem xét hợp đồng đã thực hiện các thủ tục đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

Do đó, diện tích 537.2m2 thuộc thửa số 21, tờ bản đồ số 41 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CR 879686, số vào sổ cấp GCN: CH 09203 do Ủy ban nhân dân quận N, TP. Cần Thơ (cũ) cấp ngày 23/07/2019 cho ông Vũ Thanh H được chuyển sang tên bà Trần Ngọc Thanh M. Phía nguyên đơn cho rằng đây chỉ là hợp đồng giả cách vì là bạn bè nên nguyên đơn cho bị đơn mượn nhằm bảo đảm vay vốn ngân hàng để làm ăn. Nhưng nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ nào chứng minh đây là hợp đồng giả cách, không cung cấp được văn bản nào khác thỏa thuận thực tế là cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay ngân hàng như lời nguyên đơn trình bày của nguyên đơn, thực tế bị đơn cũng không thế chấp vay ngân hàng. [3.2] Cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đất ghi giá tiền 5.000.000.000đồng, nhưng bị đơn không chứng minh được có việc giao nhận tiền nên xác định nguyên đơn không chuyển nhượng đất cho bị đơn là không có cơ sở. Bởi thực tế của việc chuyển nhượng đất là khi các bên đã thực hiện đầy 9 đủ nghĩa vụ tài chính thì hợp đồng mới được công chứng và làm thủ tục sang tên cho bên nhận chuyển nhượng. Nếu nguyên đơn cho rằng cho mượn thì nghĩa vụ chứng minh là của nguyên đơn không phải của bị đơn. Bởi việc chuyển nhượng đã thực hiện đúng theo quy định, bị đơn đã được chứng nhận quyền sử dụng đất, và đã chuyển nhượng sang tên cho ông Lê Quốc K1. [3.3] Ngoài ra, bị đơn còn chứng minh được vợ chồng ông H bà K có viết bản cam kết thể hiện tại bút lục 386 với nội dung: “Tôi có bán thửa đất số 21 và tài sản trên đất, tờ bản đồ số 41 tọa lạc tại khu vực K, hẻm L, đường I, P. H, Q. N, TP Cần Thơ. Tôi cam kết bàn giao công trình trên đất tại thửa đất trên cho bà Trần Ngọc Thanh M sinh năm 1985, CCCD 09218500032 trong vòng 03 tháng kể từ ngày 28 tháng 9 năm 2020”. Ngoài hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nêu trên, ông H bà K còn khẳng định trong bản cam kết thừa nhận bán thửa đất và công trình trên đất cho bà M. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa ông H, bà K với bà M là hợp pháp, không có dấu hiệu nào của hợp đồng giả cách. Cấp sơ thẩm cho rằng dù có tờ cam kết nhưng qua kết quả thẩm định thì trên đất còn nhà và dãy nhà trọ của ông H xây, ông H đang quản lý sử dụng nên không chấp nhập có việc chuyển nhượng giữa các bên là không đảm bảo quyền lợi cho bị đơn. [3.4]

Từ những phân tích trên, xét việc chuyển nhượng giữa các bên đã được thực hiện xong, việc bên chuyển nhượng còn sử dụng nhà và đất là chưa thực hiện nghĩa vụ giao nhà đất như thỏa thuận và cam kết. Phần đất trên, bị đơn đã được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục chuyển nhượng cho ông Lê Quốc K1 và ông K1 đã thế chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay của mình. Tại thời điểm ông H, bà K tranh chấp với bà M thì phần đất đã chuyển nhượng sang tên ông K1 nên phần đất này đã được ngân hàng yêu cầu phát mãi để thực hiện nghĩa vụ của ông K1. [3.5] Bên ông H bà K xác định việc chuyển nhượng sang tên đã hoàn tất và chuyển nhượng tên sang cho người thứ ba nên không thể yêu cầu lấy lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu bà M phải hoàn trả số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng và lãi suất 0.83333%/tháng trên số tiền 5.000.000.000đồng tạm tính từ ngày 28/9/2020 đến ngày 28/01/2025 (52 tháng). Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn là không có cơ sở. Bởi như phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng đã hoàn tất, nguyên đơn không chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng là giả cách, bị đơn không vay tiền của nguyên đơn nhưng cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn trả khoản tiền gốc là 5.000.000.000đồng và lãi theo lãi xuất ngân hàng như một hợp đồng vay là 10 không phù hợp. Nếu nguyên đơn chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng là giả cách, thì cũng chỉ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nếu có thiệt hại thì bên gây thiệt hại phải bồi thường chứ không phải tính lãi như hợp đồng vay. Nguyên đơn cho rằng bị đơn không cung cấp được biên nhận tiền nghĩa là bị đơn chưa giao tiền cho nguyên đơn. Lý do này của nguyên đơn đưa ra là không có căn cứ. Hiện tại nghĩa vụ chứng minh là của nguyên đơn, bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa là chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán mới được chuyển nhượng sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có thỏa thuận khác nghĩa vụ chứng minh là của nguyên đơn. [3.6]

Từ những phân tích nêu trên, xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Thanh H, bà Cao Bội K với bà Trần Ngọc Thanh M được công chứng ngày 28/9/2020 tại Văn phòng Công chứng T, số công chứng 1895, quyền số 09/2020TP/CC-SCC/HĐGD là hợp pháp. Phần đất đã được chuyển nhượng sang tên cho bà M, nguyên đơn không chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng là giả cách.

Do đó, bà Trần Ngọc Thanh M không có nghĩa vụ phải thanh toán tiền theo hợp đồng chuyển nhượng đất và tiền lãi phát sinh theo yêu cầu của nguyên đơn. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ nên cần phải sửa bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Khi nội dung bản án sơ thẩm bị sửa liên quan đến án phí cũng cần phải được điều chỉnh cho phù hợp. Trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất do đó án phí cần tính theo đúng quy định là án phí không có giá ngạch. Cấp sơ thẩm giải quyết và buộc đơng sự phải chịu án phí có giá ngạch là chưa đảm bảo. Do khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu phần án phí không có giá ngạch đối với hợp đồng chuyển nhượng là 300.000đồng. Ngoài ra, nguyên đơn còn phải chịu phần án phí có giá ngạch đối với phần yêu cầu tính lãi số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng tương đương 82.035.533đồng. là 2.501.776.667, tiền án phí

[5] Về chi phí tố tụng: Đối với chi phí thẩm định giá là 50.000.000đồng do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu chi phí tố tụng theo quy định. Ngân hàng đã tạm ứng chi phí tố tụng nên nguyên đơn có nghĩa vụ nộp lại số tiền 50.000.000đồng để hoàn trả cho ngân hàng. [3. 5]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

[4] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ là có căn cứ đúng pháp luật nên được chấp nhận. 11

[5] Về án phí phúc thẩm: Do bị đơn có đơn kháng cáo được chấp nhận, nên không phải chịu án phí phúc thẩm.