Bản án 80/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Thấm quyền giải quyết vụ án và quan hệ pháp luật: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tòa án xác định đây là vụ án khởi kiện "Yêu cầu tuyên bố công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất vô hiệu" thuộc thâm quyên giải quyết của Toà án nhân dân Khu vực 1- Đăk Làk theo quy định tại khoản 3 Điêu 26; điêm a khoản 1 Điêu 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự. 3

[2]. Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã tổng đạt hợp lệ các thủ tục tố tụng cho bị đơn; người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên những người này vân văng mặt tại phiên tòa lân thứ hai không có lý do nên căn cứ điêm b khoản 2 Điêu 227; khoản 1, khoản 3 Điêu 228 Tòa án vân tiên hành xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.

[3]. Về nội dung vụ án: Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận ngày 16/11/2010 giữa bà Phạm Thị T và vợ chồng bà Trân Thị C, ông Hồ Viết H1 và ông ông Hô Viêt Q (con của bà C, ông H1) có xác lập Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât, với nội dung: Vợ chồng bà C chuyển nhượng thửa đất diện tích 90m'(hiện nay đo đạc 77,4 m-) chiều rộng 05m, dài 18m, trong đó có 50m2 đất thổ cư thuộc một phần thửa đất số 19, tờ bán đồ số 50, tọa lạc tại phường T, thành phố B (nay là phường T), tỉnh Đăk Lắk. Với giá chuyển nhượng là 180.000.000 đồng (một trăm tám mươi triệu đồng), bà T đã giao số tiền 170.000.000đồng cho C nhưng bà C chưa giao đất cho bà T nhận quản lý, sử dụng. Hai bên đã thống nhất vợ chồng bà C, ông H1 có trách nhiệm làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà T thì bà T giao số tiền 10.000.000đồng còn lại cho bà C. Đến ngày 21/3/2012 bà Trần Thị C được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BG 688788 do Úy ban nhân dân thành phố B cấp cho hộ bà Trần Thị C, thửa 19, tờ bản đồ 50, với diện tích 752,5m', trong đó đất ở 150,0m' và đất trồng cây lâu năm với diện tích 602,5m?. Sau đó gia đình bà C thế chấp thửa đất cho Quỹ Tín dụng Nhân dân Tân Hòa cùng năm 2013 ông H1 chết thì bà C và hàng thừa kế thứ nhất của ông H1 tiến hành phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất nêu trên cho bà Trần Thị C và sau đó tiếp tục thế chấp cho nhiều tổ chức tín dụng khác. Đến tháng 7/2018 bà C xóa thế chấp, đến tháng 10/2018 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bà Võ Thị Thanh H2 và hiện nay bà H2 đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á - Chi nhánh Đ1. [3.1|. Xet nội dung khởi kiện của nguyên đơn: Xét, hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất ngày 16/11/2010 các bên xác lập nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng đất thì phần diện tích đất trên bà C, ông H2 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù, bà T đã giao số tiền chuyển nhượng 170.000.000đồng cho bà C nhưng bà C chưa giao thửa đất cho bà T nhận quản lý và sử dụng.

Do đó, thỏa thuận chuyên nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vi phạm về mặt hình thức và nội dung theo Điều 127; Điều 128; Điều 137; Điều 410; Điều 697; Điều 698 và Điều 699 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều Điều 123; Điều 129; Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Do đó, cần tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/11/2010 giữa các bên vô hiệu là phù hợp. 4

[4]. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là phù hợp với Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015. [4.1]. Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Khi xác lập hợp đồng các bên không tuân thủ về hình thức và nội dung của hợp đồng nên cần xác đinh lỗi của cả hai bên nên mỗi bên chịu 50% thiệt hại là có căn cứ. [4.2]. Về xác định thiệt hại: Tại thời điểm chuyên nhượng năm 2010 các bên thỏa thuận diện tích chuyển nhượng 90m' trong đó có 50m2 đất thổ cư, với giá 180.000.000đồng. Đến tại thời điểm giải quyết vụ án, theo kết quả đo đạc hiện trạng hiện nay diện tích tranh chấp 77,4m' và nguyên đơn yêu cầu định giá với diện tích đất này. Theo kết quả định giá thì thửa đất tranh chấp 77,4m' (trong đó có 50m2 đất thổ cư và còn lại đất nông nghiệp) hiện tại trị giá 1.858.694.000 đồng. Nguyên đơn mới thanh toán cho bị đơn số tiền 170.000.000 đồng trên giá trị hợp đồng là 180.000.000 đồng, như vậy nguyên đơn mới chỉ thực hiện 94,4% nghĩa vụ thanh toán. Được tính như sau: (1.858.694.000 đồng - 180.000.000 đồng) x 94,4% = 1.697.341.306 đồng. Mỗi bên chịu ½ thiệt hại là 848.670.653 đồng.

Do đó, số tiền mà bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn là: 170.000.000 đồng (số tiền đã nhận) + 848.670.653 đồng (1/2 thiệt hại) = 1.018.671.000 đồng (làm tròn).

Xét thấy, sau khi ông Hồ Viết H1 chết thì bà C và các hàng thừa kế đã tiến hành phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất nêu trên cho bà Trần Thị C. Bà C được hưởng quyền thừa kế tài sản của thửa đất thì phải thực hiện nghĩa vụ liên quan đến tài sản nhận thừa kế nên cần buộc bà C trả số tiền 1.018.671.000 đồng đồng cho bà T là phù hợp. [4.3]. Về đối tượng là quyền sử dụng đất: Thửa đất trên bà C đã chuyển nhượng cho bà H1 đang quản lý sử dụng nên không xem xét.

[5]. Về án phí Dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn bà Trần Thị C phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Nguyên đơn bà Phạm Thị T là người cao tuổi (trên 60 tuổi) và có đơn xin miễn án phí nên được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 21/12/2016 của Uý ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án. Về chi phí tố tụng: Bị đơn Bà Trần Thị C phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng (xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc bằng máy, định giá tài sản và lệ phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai) theo quy định của pháp luật. Trả lại cho bà Phạm Thị T chi phí tố tụng sau khi thu được từ bà Trần Thị C. Vì các lẽ trên: 5