Bản án 289/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được thu thập có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, quan điểm của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Thái Văn K và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng S nộp trong thời hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí và được miễn nộp tạm ứng án phí.

Do đó, Tòa án nhân nhân tỉnh Đắk Lắk thụ lý và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm là đúng quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Thái Văn K và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng S, thì thấy: [2.1] Về nguồn gốc đất: Ngày 26/12/2002, Ủy ban nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V823671 cho hộ ông Thái Văn K đối với diện tích 125.790m2 gồm các thửa đất số 119, 186, 01, 02, 03, 04, 05, 06, 27, 28, 29, 30; tờ bản đồ số 21, 22, 26 tại xã X, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Năm 2006, chỉnh lý biến động địa chỉ các thửa đất là tại Buôn X, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. [2.2] Xét yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông K với ông P, thấy rằng: Ngày 26/10/2008, ông Thái Văn K chuyển nhượng cho ông Lương Văn P (chồng bà Lương Thị B) diện tích 10.000m2 (50mx200m) đất rẫy (trong đó có 1.000m2 ao hồ) thuộc một phần trong diện tích 125.790m2 tại Buôn X, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã E, tỉnh Đắk Lắk). Tại thời điểm chuyển nhượng, ông P và ông K xác lập “Giấy sang nhượng đất rẫy” với giá chuyển nhượng 30.000.000 đồng. Gia đình bà B đã giao đủ tiền, nhận bàn giao đất từ năm 2008 đến nay, canh tác, sử dụng ổn định, xây nhà cấp 4 và trồng cây lâu năm trên đất. Năm 2013, ông P chết, đến nay hai bên vẫn chưa hoàn tất thủ tục sang tên. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bà B, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng đất rẫy) lập ngày 26/10/2008 giữa ông Lương Văn P (chồng bà Lương Thị B) và ông Thái Văn K đối với diện tích đất 10.000m2 (diện tích thực tế 11.120,5m²) là một phần diện tích nằm trong tổng diện tích 125.790m2 là có căn cứ. Xét lời khai ông K cho rằng giá chuyển nhượng thực tế 85.000.000 đồng, ông P đã thanh toán 60.000.000 đồng còn nợ lại 25.000.000 đồng, hẹn thanh toán đủ khi làm xong GCNQSD đất, trường hợp tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bà B phải thanh toán giá trị phần trăm tương đương với số tiền còn nợ lại. HĐXX thấy, giấy chuyển nhượng thể hiện giá chuyển nhượng 30.000.000 đồng, ông K không 8 cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh và không được bà B thừa nhận nên Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông K là có căn cứ. [2.3] Xét yêu cầu tuyên vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông K2 với ông S thấy rằng: Ngày 11/8/2009 ông K ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông S toàn bộ diện tích 125.790m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V823671 gồm các thửa đất số 119, 186, 01, 02, 03, 04, 05, 06, 27, 28, 29, 30; tờ bản đồ số 21, 22,

26. Trong đó, bao gồm cả phần diện tích ông K đã chuyển nhượng cho ông P năm 2008. Tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, cụ thể tại Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất ngày 09/10/2012 của ông Nguyễn Hoàng S thì ông S đăng ký biến động đối với tổng diện tích 125.790m2 thuộc các thửa đất 119, 186, 01, 02, 03, 04, 05, 06, 27, 28, 29, 30; tờ bản đồ số 21, 22, 26 chỉnh lý biến động thành 02 thửa đất gồm thửa 67 và 108, tờ bản đồ số 48, với tổng diện tích 125.533,4m2. Và ngày 22/10/2012, UBND huyện E cấp GCNQSD đất số BI944943 và BI944944 đối với các thửa đất 108 và 67 cho hộ ông Nguyễn Hoàng S. Tại Bản án sơ thẩm xác định diện tích đất tranh chấp mà bà B khởi kiện không nằm trong GCNQSD đất mà Ủy ban nhân dân huyện E đã cấp cho hộ ông S. Trong khi đó, nguyên đơn cho rằng diện tích mà ông K chuyển nhượng cho ông P nằm trong GCNQSD đất số V823671. Đồng thời, tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhượng giữa ông K với ông S cũng thể hiện ông K chuyển nhượng toàn bộ diện tích tại các thửa đất cho 119, 186, 01, 02, 03, 04, 05, 06, 27, 28, 29, 30 cho ông S (sau đó ông S đăng ký biến động thành 02 thửa là thửa 67 và 108). Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành lồng ghép kết quả đo đạc diện tích thực tế lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V823671 đã cấp cho hộ ông Thái Văn K vào năm 2002 đối với các thửa đất số 119, 186, 01, 02, 03, 04, 05, 06, 27, 28, 29, 30; tờ bản đồ số 21, 22, 26 để xác định diện tích đất mà nguyên đơn khởi kiện có nằm trong GCNQSD đất đã cấp cho hộ ông K vào năm 2002 hay không, thuộc thửa nào trong các thửa đất ông K được cấp GCNQSD đất mà chỉ căn cứ vào Công văn số 638/UBND-TNMT ngày 28/02/2025 của Ủy ban nhân dân huyện E xác nhận, thửa đất số 55, tờ bản đồ số 48 mà hiện nay gia đình bà B quản lý, sử dụng vẫn chưa có ai đăng ký cấp GCNQSD đất để từ đó tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 11/8/2009 giữa ông K và ông S đối với diện tích đất 11.120,5m² là chưa đủ cơ sở vững chắc. Thời điểm nhận chuyển nhượng chỉ có ông S đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI944943 và BI944944 ngày 22/10/2012 đối với các thửa đất 108 và 67 thì UBND huyện E cấp GCNQSD đất cho hộ ông Nguyễn Hoàng S.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm không xác minh làm rõ thành viên của hộ ông S tại thời điểm cấp GCNQSD đất gồm những thành viên nào để xác định tư cách tham gia tố tụng. Tại cấp phúc thẩm ông S cung cấp tài liệu thể hiện hộ ông S tại thời điểm năm 2012 có vợ là bà Nguyễn Thị Hồng L2, các con Nguyễn Ngô T T V1, 9 sinh năm 2011 và Nguyễn Ngô Hoàng Gia P1, sinh năm 2012; nhưng quá trình giải quyết vụ án Toà án cấp sơ thẩm không đưa vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên hộ ông S. Ngoài ra, tại thời điểm ông K chuyển nhượng đất, GCNQSD đất cấp cho hộ ông K. Năm 1979, ông K kết H2 với bà Nguyễn Thị H1 và có các con chung: Thái Thị An N1, sinh năm 1980 và Thái Bảo T1, sinh năm 1985. Đến năm 2008, ông K sống chung và đăng ký kết hôn với bà Phạm Thị Ngọc B2 có con chung Thái Phạm Ngọc T3, sinh năm 2000. Tuy nhiên cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ từng thời điểm thành viên hộ ông K và đưa đủ thành viên hộ ông K tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng. Như đã nhận định, phân tích tại mục [2.2], Bản án sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông P và ông K dẫn đến một phần hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông K và ông S vô hiệu đối với phần diện tích đất ông K đã chuyển nhượng cho ông P. Nhưng cấp sơ thẩm không giải thích bằng văn bản về quyền yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là giải quyết chưa triệt để vụ án. Tại cấp phúc thẩm, bà H1 có đơn đề nghị nhập vụ án này với vụ án tranh chấp “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và yêu cầu huỷ đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị H1 với bị đơn ông Nguyễn Hoàng S đang do Toà án nhân dân khu vực 7 – Đắk Lắk thụ lý số 251/2025/TB-TLVA ngày 19/12/2025. Do đó cấp sơ thẩm cần xem xét đủ điều kiện thì nhập vụ án để giải quyết triệt để các tranh chấp.

Từ những phân tích trên, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm có những vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng; chưa đánh giá toàn diện chứng cứ, cũng như chưa thu thập đầy đủ chứng cứ để làm rõ các tình tiết khách quan của vụ án mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

Do đó, cần chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Thái Văn K và chấp nhận toàn bộ kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng S - Hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng sẽ được giải quyết khi giải quyết lại vụ án.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông Thái Văn K và ông Nguyễn Hoàng S không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Ông K được miễn nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên không xem xét.